永遠自然─李永然律師部落格

文◎李永然律師

一、買賣房屋透過房仲公司，有時會與房仲公司發生糾紛

　　國人買賣房屋透過房屋仲介公司者有逐漸增多的趨勢，有時出賣人售屋透過房屋仲介公司，而買受人也有透過房屋仲介公司代為覓尋房屋。

　　過去因為透過房屋仲介進行房屋買賣而發生糾紛時有所聞，其糾紛類型如：斡旋金、仲介報酬、廣告不實、買賣標的物有「瑕疵」（包括物的瑕疵、權利瑕疵）、不動產現況說明書的填載…等等，倘發生糾紛，於無法協商解決時，有些還告上法院打民事訴訟，有些告到行政院公平交易委員會，甚至還到檢察署、法院打刑事官司。

　　對於這類糾紛如何解決？應注意那些法律闆題？筆者願籍本文予以剖析。

二、處理與房屋仲介公司的問題可運用的法律規定

　　首先應先釐清購屋或售屋者與房屋仲介公司間的法律關係，可運用的法律有那些？

　　仲介的前身是房屋掮客，民間稱「牽猴仔」，後來有了《不動產經紀業管理條例》，將房仲業者列入「不動產經紀業」，依該條例第2條規定：「經紀業之管理，依本條例之規定；本條例未規定者，適用其他有關法律的規定，該條例共有40條條文，分六章，其中第四章（第18條～第27條）尤其重要。購屋者或售屋者可以運用，進而主張權利。

　　又房屋仲介因具有《民法》「居間契約」的性質，所以也可以適用《民法》的規定，因此除前述《不動產經紀業管理條例》是《民法》的特別法，適用「特別法優於普通法」的原則，在該條例未規定者，也可以適用《民法》「居間契約」（第565條～第575條）的規定（註1）。

　　再者，房仲與當事人間的契約帶有「混合契約」的性質，而其又屬於「關於給付勞務的契約」，所以實務上法院也有依《民法》第529條規定，而適用關於「委任」的規定，所以，這些法律都是購屋、售屋當事人可以運用的法律規定。

三、仲介人員負有據實報告義務及調查義務

　　其次，購屋或售屋者針對房仲時，常會運用到的是仲介人員負有據實報告義務及調查義務的問題。《民法》第567條規定：「I、居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履約能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其仲介。II、以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」。房仲業當然是營業行為，基於專業性、利益性與職務性，自應善盡善良管理人之注意程度為積極調查的義務（最高法院84年度台上字第1064號判決）（註2）；《不動產經紀業管理條例》第24條更有要求經紀人提供及說明「不動產說明書」的義務。

四、仲介人員的廣告與銷售內容必須符合事實

　　再者，仲介人員的仲介活動常有賴於「廣告」或其他銷售行為，《不動產經紀業管理條例》第21條也規定其內容，應與「事實」相符；如果有不符者，還應負損害賠償責任；判斷內容是否與事實相符，應以「社會通念」及使用廣告時的「客觀狀況」予以判斷（註3）。過去有些糾紛就是因廣告內容與事實不符而引起，因而房仲公司在這方面應注意控管，而購屋者或售屋者如有因廣告內容與事實不符而受有損害時，自可依前述規定依法請求。

五、有些情形會使仲介報酬請求權喪失或要求酌減報酬

　　又仲介人員或其仲介公司努力仲介，目的就是為獲取報酬請求權，而交易當事人遇到不誠信的仲介則不太甘願給付報酬，以下有兩種情形應注意：

　　1、報酬請求權的喪失：如果居間人違反其對於委託人的義務，而為利於委託人之相對人的行為，或違反「誠實及信用方法」由相對人收受利益，則其報酬請求權喪失（《民法》第571條），即不得向委託人請求報酬。

　　2、報酬請求權的酌減：如果約定的報酬，較居間人所任勞務的價值，為數過鉅失其公平者，法院得因「報酬給付義務人」的請求而酌減（《民法》第572條前段）。

六、結語

　　由上述說明，房屋仲介公司及其仲介人員於受託出售或購買不動產，一定要努力盡調查及說明之責，且應對委託人忠誠，切勿隱瞞，且運用廣告或銷售，都應本於「事實」，為買賣雙方提供專業服務，方能獲得信任並取得報酬；而交易當事人也應運用相關法律規定與仲介公司打交道，俾保自身權益。

註1、林誠二著：民法債編各論（中），頁285，2003年3月出版，瑞與圖書股份有限公司出版。
註2、向思明撰：「專業不動產仲介人之契約責任圖像－聚焦於司法實務之判決」乙文，載物權與民事法新思維，頁427～428，2014年1月初版第1刷，元照出版有限公司。
註3、何彥陞著：不動產交易與經紀業管理法，頁387～388，2017年10月初版第1刷，元照出版有限公司總經銷。

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