文◎李永然律師

  預售房屋買賣,建設公司使用「定型化契約」與買方訂立合約,買方付了數期價款後,未再支付,賣方即建設公司以買方違約為由,解除雙方所訂立的「預定房地買賣契約」,並沒收買方已付價款,買方該怎麼辦?

  由於房屋預定買賣契約書,採用「定型化契約」,適用《消費者保護法》,內政部頒布「定型化契約應記載及不得記載事項」,在「應記載事項」中,針對「違約處罰」規定賣方雖然於買方違約,可以沒收買方已付期款,但最高不得超過房地總價款百分之十五。一般建設公司於買方違約,建設公司解除契約沒收款項,超過總價百分之十五的部分都會依約退還。

  然買方覺得被沒收「房地總價百分之十五」相當委屈,此時在法律上是否還有救濟的機會?

  按《民法》第252條規定:「約定之違約金過高者,得減至相當之數款」。因而買方有些就會依前述規定向賣方主張,有些建商願意退讓,即可「和解」;但有些建商堅持不退讓,買方即逕向「法院」提起民事訴訟。

  法院於受理後,即會依「一般客觀事實」,包括:「社會經濟情況」、「債務人若能如期履行債務時,債權人可以享受的一切利益」及「出賣人所受的損害情形」等,進行斟酌。

  有些案件,法院認為「買賣契約以總價款15%作為違約金,難認有過高的情形(如台灣台北地方法院107年度訴字第3048號民事判決、台灣新北地方法院107年度訴字第2036號民事判決、台灣台北地方法院107年度消字第26號民事判決……等)。

  有些案件則有被法院認為違約金過高而酌減,但酌減的比例則不一定相同,例舉如下:

  1、台灣台北地方法院107年度消字第32號民事判決認為:「預售屋廣告」為契約之一部分,但「威秀影城」不進駐,後來還是有「美麗華影城」進駐,故無給付不能或不完全給付。買方違約不買,對於建商造成「積極損害」為已支出的6%銷售成本,而該預售屋價格並無明顯大幅下跌,「消極損失」不多,因此參考同業利潤10%,酌減違約金至總價10%。

  2、台灣高等法院高雄分院107年度重上字第85號民事判決認為:買賣雙方契約仍有效,房屋貸款程序未能完成,為買方自身行為導致,與建商無關。建商的損失為預售屋再出售的折舊、無法如期取得剩餘價金的利用、已付出的銷售成本,故酌減違約金至8%。

  3、台灣台北地方法院106年度訴字第4188號民事判決認為:建商無違約,買方不得解約,買方違約,建設公司於契約解除,未來預售屋完工,仍得再次出售,難認有過鉅損害,參酌「預售屋買賣契約範本」以15%為上限,酌減違約金至房地總價13.75%。

  由上述三個法院判決實例,可知法院酌減並無固定比比例,買方如想取得有利的認定,訴訟程序中的攻擊、防禦非常重要,更何況,「民事訴訟」法律是採取「當事人進行主義」的規定,強化自身的攻防就非常重要。

.........................................................................................................................

合建‧預售法律實務
作者:李永然、鄭惠秋等著
書號:1A39-4
定價:360元
投入不動產開發業務,不能沒有縝密的運籌帷幄。合建,是建商撙節土地成本的重要手段,但相對的,合建往往存在許多錯綜複雜的問題,包括土地的取得方式、合建契約的性質、各種不同合建型式的稅務規劃、不動產登記……。推案當中,建商亦常採取「預售」以靈活資金的調度,然而預售房屋買賣的糾紛,卻又常常居高不下。站在龍頭產業激越的浪頭上,專家教您從法律、地政、稅務的角度切入,從容備戰,贏得漂亮的一擊!

突破預售屋買賣陷阱
作者:李永然策劃、謝心味主編
書號:2F01
定價:300元
預售屋買賣因商品的未知性,多年來讓消費者與業者、仲介者處於緊張、敵對的狀態,隨著消保法、公平法、不動產經紀人管理條例等等的逐一立法,預售屋糾紛已可事先預防、避免。誠然,要預防糾紛也非簽訂好契約、找律師當見證人就可善其事了,從房屋本身的基本構造、執照、土地權利、契約訂定、登記事項、停車位、公共設施……都應具體的了解,否則事後的糾紛仍免不了。本書編者承辦不動產案件經驗豐富,他將預售屋買賣可能發生的糾紛及可預先做好的防備事項分類,分成:基本認識、變更設計、解除房地契約、換約、代刻印章及銀行貸款、停車位等篇,邀集數位專精不動產的律師分別以案例方式解答,共撰寫了60個案例,並於每一大篇前編寫一導讀,提供讀者本篇的重點及應注意事項,想買受預售屋的讀者都應閱讀。

 

 

 

 

全站熱搜

李永然律師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()