文◎李永然律師、鍾亦庭律師
一、政府打房房市萎縮，致購屋斷頭增加
數年前，房市交易活絡，許多投資客、自住戶紛紛將資金投入房市，但近年來，物價不斷上漲，但人民的薪資所得卻未隨之提高，導致人民可支配所得減少，房市交易大幅萎縮，投資客欲將預售屋脫手變換現金，自住戶也因貸款負擔沉重不堪負荷，而無法如期繳納買賣價金。
然而，建商往往會將買主已繳納的買賣價金視為違約金全數沒收，讓投資客、自住戶苦不堪言，筆者願藉本文介紹，酌減違約金的法律問題，讀者遇到上述情況時，就能運用並減少損失。
二、如建商於銷售過程中有涉及詐欺致陷於錯誤的情形，買主得向建商撤銷買賣意思表示並請求返還價金
買主於購買預售屋時，尚未看到預售屋成品，僅能透過傳單、廣告、模型圖、銷售人員介紹等方式，瞭解預售屋的實際情況。如買主於預售屋興建過程中，發現預售屋成品與建商所描述的情形不符，銷售人員於銷售過程中有銷售廣告不實而涉及「詐欺」致陷於錯誤的情形，可以依《民法》第92條規定，向建商撤銷買賣意思表示，並向建商請求返還買賣價金。
三、如買主礙於自身考量而無法如期繳納買賣價金，建商得依法解除契約並沒收違約金，但違約金最高不得超過房地總價款15%
依據行政院頒布的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條規定，買方違反有關「付款條件及方式」的規定者，賣方得沒收違約金，但違約金最高不得超過房地總價款15%計算的金額。
因此，如買主礙於自身考量而無法如期繳納買賣價金，建商得依法解除契約並沒收違約金，但倘契約約定的違約金超過房地總價款百分之十五計算的金額，已經違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條規定，該違約金約定，僅以房地總價款15%為有效，超過15%部分的約定，則不生效力。
四、其他得請求酌減違約金的情形
參照臺灣士林地方法院107年度訴字第150號民事判決要旨：「兩造簽訂系爭買賣契約之104年間，被告所屬之不動產投資開發、興建及租售業同業利潤標準淨利率為10%，有卷附104年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準、稅務申報書可考（見本院卷(一)第265、267頁），堪認被告因解除系爭買賣契約受有按約定價金3410萬元百分之10計算之損害即341萬元...而被告為建設公司，其興建房屋目的在於銷售以獲取利潤，而非取得房地所有權，自不應其仍保有系爭房地所有權逕認其未受有損害；而原告未曾使用系爭房地乃因其無故不依約定付款條件付款，致系爭契約遭被告解除之當然結果，自不得將此部分之不利益歸由被告負擔。故本院綜合原告前開違約情節、被告所受損害情形，並審酌被告為專業建設公司、原告為一般消費者、本件屬預售屋買賣且系爭房地尚未另行轉售、報載104年至106年間臺北市住宅房價變化（見本院卷(二)第128頁）等各種情狀，認本件違約金尚屬過高，應核減為系爭契約房地買賣總價款10%即341萬元為適當，是被告依系爭契約第25條第4款約定，沒入已支付價金341萬元作為違約金，應屬有據。」。
如買主礙於自身考量而無法如期繳納買賣價金，而契約約定的違約金金額，已經低於房地總價款15%，但因為房地總價款的金額高達新台幣數千萬元，契約約定的違約金的金額仍然非一般人所能負擔，法院仍會斟酌考量建商因解除契約所造成的「損失」，是否高於買賣契約約定的違約金，而予以酌減違約金。建商因解除契約所造成的損失包含：建商預期可獲得的營業利益、建商未如期取得價金的利息損失、建商再出售的跌價損失、建商已負擔的代銷佣金及服務費、建商再出售的代銷佣金及服務費、建商因繼續持有房地須額外支出的房屋稅、地價稅等費用，購屋消費者向法院訴請建商酌減違約金時，可予以參酌運用。
五、結語
購屋消費者於購買預售屋時，應留意契約約定的內容，並於預售屋興建完畢後，仔細核對房屋成品是否與契約約定的品質相符，如發現有銷售廣告不實而涉及「詐欺」致陷於錯誤的情形，可以依《民法》第92條規定向建商撤銷買賣的意思表示並請求返還買賣價金；如無上述情形，而是礙於自身資金考量，而無法如期繳納買賣價金，也要留意契約約定的違約金是否高於房地總價款15%，是否有得請求酌減違約金的情形，以保障自身權益。
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作者：李永然．林永汀合著
出版日期：2019/03 初版
書號：3F01
定價：420元
土地，在人類文化中佔有極重要的地位。不論是以前的耕田種植時代，還是現今工商業時代，土地都是不可或缺的一環。人們因利用土地而有經濟問題，其分配與利用是否適當，直接、間接影響人民生活、社會秩序、國家治亂；領土爭端，更對於國際和平造成衝擊。土地法便是規範土地關係的法律，也就是規範人與地之間關係的法規總稱。本書以《土地法》為主軸，依照土地法脈絡，詳論《土地法》前三編即總論、地籍、土地使用之規定，再引用相關法規佐證，想了解我國土地完整法規，本書不可錯過。
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