文◎李永然律師

問題:
  翠華想買屋,但她擔心會買到瑕疵屋,譬如凶宅、海砂屋等等。如果買到瑕疵屋怎麼辦?出賣人要負哪些責任?
買賣的不動產如果涉及「凶宅」、「海砂屋」等,其實都是《民法》上所稱的「物之瑕疵」與「不完全給付」,以下先就《民法》上關於「物之瑕疵」的規定予以說明,其次再分別解說凶宅、海砂屋的判別標準與解決之道。

解析:
一、物之瑕疵:

  (一)瑕疵:

  《民法》上所謂的瑕疵是指:「滅失或減少其價值」、「滅失或減少其通常效用或契約預定效用」、「不具出賣人保證之品質」之瑕疵(《民法》第354條)。

  (二)出賣人不負瑕疵擔保責任的情形:

  1.買受人於契約成立時,已知物之瑕疵或因重大過失不知物之瑕疵,出賣人不負擔保之責(《民法》第355條)。

  2.買受人應檢查所受領之物,即時發見瑕疵時(或不能即時發見的瑕疵日後發現時),應即通知出賣人,怠於為通知者,否則視為承認其所受領之物(《民法》第356條)。

  (三)特殊情形──出賣人保證無瑕疵或故意不告知瑕疵的責任:

  1.買受人於契約成立時,縱因重大過失不知物之瑕疵,出賣人仍負擔保之責(《民法》第355條)。

  2.出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,買受人不負民法356條之通知義務(《民法》第357條)。

  3.以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者,如出賣人故意不告知其瑕疵,其特約為無效(《民法》第366條)。

  (四)出賣人的瑕疵擔保責任:

  1.如出賣人應負擔保物之瑕疵責任,買受人得「解除其契約」或「請求減少其價金」,但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金(民法第359條)(註1)。出賣人得定相當期限,催告買受人於其期限內是否解除契約,買受人於前項期限內不解除契約者,喪失其解除權(《民法》第361條)。

  2.缺少出賣人所保證之品質,或出賣人故意不告知物之瑕疵,買受人得不解除契約或請求減少價金,而「請求不履行之損害賠償」(《民法》第360條)。

二、凶宅──買賣之不動產為「凶宅」:

  (一)賣方應負瑕疵擔保責任(關於「瑕疵擔保責任」,請參閱前述)。

  (二)仲介商應負契約上不完全給付之責:「按經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。……居間仲介房地買賣,自應本於善良管理人之注意義務,就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵,加以進行了解並向被上訴人解說。

  又現今大眾媒體蓬勃發展,『凶宅』訊息如經媒體披露,一般人即得以輕易知悉,而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營,對於區域內之不動產概況均有深入之掌握,故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息,至於買賣之標的物是否屬凶宅,如委賣方未誠實告知,一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據,作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準,……經紀人員,專門從事該區域內不動產之仲介買賣,對於該訊息,自難諉為不知,……自可歸責,且有不完全給付情事。

  而被上訴人因此受有支出房屋買賣價金500000元及仲介費、辦理所有權移轉登記費用、稅款、修繕費及房租52059元,合計552059元之損害,亦據被上訴人提出買賣契約書、買賣所有權移轉契約書、繳款書、收據、房屋租賃契約書(見原審卷一第37至41頁)為證,復為上訴人所不爭執(見本院卷第73頁),自堪採信。……訴請上訴人應賠償其所受損害552059元……應予准許。」(臺灣高等法院民事判決94年度上易字第249號判決參照)(註2)

三、海砂屋

  如果建築房屋所用的owy 砂含有氯離子,鋼筋較容易腐蝕,混凝土也容易剝落,而損害房屋的結構,海砂屋的使用壽命通常是較正常房屋為短。是否為海砂屋,可以參照經濟部標準檢驗局公布制定CNS14702「硬固水泥砂漿及混凝土中酸溶性氯離子含量試驗法」及CNS14703「硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯化物含量試驗法」兩種國家標準,配合前公布之CNS3090「預拌混凝土」、CNS13407「細粒料中水溶性氯離子含量試驗法」及CNS13465「新拌混凝土中水溶性氯離子含量試驗法」等國家標準(註3)。(本文出自《成屋買賣與仲介糾紛解決法律手冊》,作者為永然聯合法律事務所所長、永然財經法律事務中心創辦人)

  註1:《民法》第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」

  註2:如僅為同棟大樓有人自殺,縱屬瑕疵,也不一定是可以主張解約的重大瑕疵,如:台灣高等法院民事判決90年度上易字第401號判決:「……灱物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,民法第三百五十四條第一項固定有明文。惟所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言。須當事人有所約定,或依通常交易觀念,認為應具備之價值、效用或品質而不具備者,始得謂為物有瑕疵,亦即,物是否具有瑕疵,應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。建築物是否因為曾有人於此自殺而成為『凶宅』,僅屬於個人主觀面及心理面之範疇,因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,在一般交易觀念上,顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備,自非謂物之瑕疵。故雖有人曾自系爭房屋所在同棟別樓層跳樓自殺過,系爭房屋未必成為『凶宅』,且在一般交易觀念上,難謂將導致房屋價值、效用、品質之減損,自不得指為瑕疵。況該名自殺者亦非自系爭房屋中跳樓,無所謂影響居住品質或減少價值可言。系爭房屋既無效用或品質等物之瑕疵,則上訴人以有人自其他樓層跳樓自殺過即屬系爭房地有重大瑕疵,而解除系爭買賣契約,自屬無據。」

  註3:民國(下同)83年7月22日至87年6月24日CNS3090檢測標準,氯離子含量容許值為0.6kg/m3;87年6月25日至104年1月12日氯離子含量容許值為0.3kg/m3;104年1月13日迄今,氯離子含量容許值為0.15kg/m3。

文章連結:慘! 她買房買到凶宅、海砂屋 難道出賣人都不用負責任嗎?

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