永遠自然─李永然律師部落格

文／張則君
為落實居住正義，政府先後制定了《住宅法》與《租賃住宅市場發展及管理條例》，希望藉由完整的法令規範，讓社會弱勢者的居住權得到更完整的保障。

　　台灣房價居高不下，一直為民怨之首，根據內政部公布民國109年第4季最新房價負擔能力指標，全國房價所得比（俗稱購屋痛苦指數）為9.2倍，全國民眾想要買屋，平均要不吃不喝超過9年。台北市房價所得比更是高達15.78倍，等於要將近16年不吃不喝才能買得起一幢房子。因此，許多民眾選擇以租房代替購屋，來解決居住需求的問題。

維護民眾權益，政府立法管理包租代管業

　　現代人生活忙碌，很少人有時間去仔細尋找和過濾房東或房客，為了解決這些問題，民間開始有了專營「代管」及「包租」的業者，以專業來進行管理。愈來愈多民眾選擇透過專業的包租、代管業者來解決租屋的問題，以避免遇上惡房東與壞房客的風險。然而早先對於包租、代管業者沒有相關法令規範時，難免產生糾紛，於是政府在維護人民「居住權」的前提下，於民國107年6月27日正式施行《租賃住宅市場發展及管理條例》，對於「代管」及「包租」業者的管理有了法源依據。

　　長期關注人民「居住權益」的永然聯合法律事務所所長李永然律師，擁有40多年的執業經驗，他表示：「我國憲法和《世界人權宣言》都有提及居住權是基本人權，須獲得保障，在聯合國《經濟、社會與文化權利公約》更揭示『適足住房權』的重要。多年來，台灣的高房價一直為民詬病，落實『居住正義』的概念，成為全民希望，政府在民國100年12月30日公布實施的《住宅法》，第一條開宗明義地指出：為健全住宅市場，提供居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境。即是希望藉由立法，結合政府與民間資源，在健全的住宅市場、合宜居住品質之規劃下，達到依國民所得水準、身心機能、性別、年齡、家戶組成、族群文化等不同條件，均能擁有適宜且有尊嚴之居住環境之目標。

　　由於我國民眾購屋負擔相較於租屋負擔明顯偏重，所以發展住宅租賃市場，作為國人長期居住需求的可替代選擇，滿足居住需求，成為政府重要的課題之一，於是民國106年12月27日由總統公布《租賃住宅市場發展及管理條例》，並於民國107年6月27日正式上路施行，本條例是將『發展租賃住宅服務業』正式納入法律規範管理。所謂『租賃住宅服務業』包括『租賃住宅代管業』及『租賃住宅包租業』；前者指受出租人的委託，經營『租貸住宅管理業務』的公司；後者則是指『承租』租賃住宅並『轉租』，及經營管租賃住宅管理業務的公司，這些行業都將受到該條例的規範，此一條例的通過，更能維護民眾租屋的權益。」

包租代管專法上路，承租人權益更有保障

　　房屋租賃契約屬於「民事契約」，適用《民法》債編的規定，而《租賃住宅市場發展及管理條例》為《民法》的特別法，優先於《民法》中債編「租賃」的相關規定，該條例的第一條即說明立法目的在於：「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業。」

　　李永然律師指出，我國《民法》債編有關於「租賃」的章節，包括了：租賃的成立、租賃的期限、租賃的效力、買賣不破租賃原則、押租金的規定與租賃的消滅……等相關規定，民眾對於「租賃」事宜受其規範。但為了健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，政府制定了《租賃住宅市場發展及管理條例》，該條例透過限制「住宅租賃契約」保障承租人，其重點包括了：保障住宅房屋承租人的「居住權」、「承租人」及「次承租人」權益均受到保護、透過「租賃契約」中「應約定」及「不得約定」事項保障承租人權益、規範租賃住宅廣告，保護承租人免陷於錯誤、限制「押金」、強制出租人修繕義務及賦予承租人在特定情形下，可提前終止租賃契約等……，藉由相關規定以保障處於弱勢的承租人的權益。

　　《租賃住宅市場發展及管理條例》上路後，租賃住宅市場也面臨多項變革，包括租賃契約全面加強規範出租人、承租人雙方的權利義務、建立包租代管專業服務制度，將租賃住宅市場導向「專業化」經營管理、個人住宅所有權人將住宅委託代管業或出租予包租業轉租經營可享租稅優惠及增加免費爭議調處管道及成立非營利團體提供專業諮詢等服務。

普及法律，李永然律師出書解析住宅租賃法律

　　然而許多民眾或包租代管業者對於《租賃住宅市場發展及管理條例》的規範內容仍有許多不解之處，因而「永然法律基金會」也先後捐印，並邀請李永然律師及永然聯合法律事務所台北所、桃園所、高雄所等多位律師與永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士等一同撰寫過《住宅租賃法律實用手冊》及《住宅租賃及包租代管法律快易通手冊》等法律手冊供民眾索閱，目的即在推廣相關的法律常識，受到民眾熱烈迴響。

　　有鑑於此，李永然律師特別將其在不動產租賃及包租代管的實務經驗集結成書，並邀請在此領域授課多年的黃振國地政士及鄭惠秋會計師，一同執筆撰寫《住宅租賃契約法律‧稅務實務——兼談居住正義與居住權保障》一書，本書除了說明居住正義與居住權保障外，內容尚包含：《民法》對不動產租賃的規範、租賃住宅契約與包租代管契約解析、房屋租賃實務運用及不動產租賃課稅實務，對於目前「任宅租賃」法規與實務，有十分完整的剖析，可說是房東、房客及包租代管業者，不可多得的法律參考資料。

　　在租賃法律糾紛中，最常見的就是「租賃契約問題」，在《住宅租賃契約法律‧稅務實務——兼談居住正義與居住權保障》一書中，李永然律師也特別著墨於此部分，並附上案例提供民眾參考，他也提醒民眾可將住宅房屋租賃契約委請公證人辦理公證，對於自身權益的維護才會有更好的效果。

　　每個人都希望有個良好的住所安身立命，面對居高不下的房價，「賃屋而居」已成為許多人的日常，李永然律師呼籲除了訂立一份合法、合理、周全的租賃合約，透過專業的服務制度來有效解決租賃居住的需求外，房東房客也應多互相體諒、互相尊重，讓法律之外再保有一份人情的溫暖。