永遠自然─李永然律師部落格

　　2016年6月24日下午6時30分，李永然律師出席美生會的朋友在悅陽樓舉辦的餐敘，大夥邊吃邊聊，渡過一個開心的夜晚！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年6月18日經濟日時報A1版記者吳秉鍇、宋健生所撰「台南房屋稅 將漲67%」的報導，台南市公布最新房屋標準單價調整案並將從民國105年7月1日實施，分三年漸進式調整，調幅各為54%、65%、80%，平均調幅67%，並追溯至民國90年7月1日後設籍的新舊房屋，為全國首例，預計約11萬戶的房屋稅將增加。台南市不動產評價委員會先前曾建議調漲120%，消息曝光後引發不小反彈。台南市稅務局表示，此次調整採漸進式，以減輕市民負擔，若以第一年的調幅來看，與其他五都院轄市比較是最低的。

　　台南市政府指出，台南市房屋標準單價自民國73年第一次訂定後迄今未調整，屢遭審計單位糾正；此外，中央也要求地方政府應適度調整非新建、增建或改建等房屋構造標準單價，至合理造價的40%至50%。以台南市一棟四樓透天房屋為例，目前每坪標準單價不到新台幣9,000元，與實際造價及市價相比明顯偏低，導致稅收不足以支應公共建設。台南市府指出，為因應標準單價逾30年未調整，此次調整將適用自民國90年7月1日以後設籍的房屋，但為減低衝擊，採較低標準實施。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年6月22日工商時報A4版記者王姿琳所撰「財部力促投資 擬降地上權租金」的報導，民國105年全國公告地價平均漲幅逾3成，影響民間參與國有地設定地上權與BOT的投資意願，為降低投資風險不確定性，財政部正研議調整地上權租金，從公告地價的3.5％，改為1％至3.5％間機動調整，最快於民國105年9月招標時適用。財政部蘇建榮政務次長坦言，全國公告地價平均漲幅逾3成，不管是BOT或是國有土地設定地上權案，地租均會因而增加，恐將影響民間參與公共建設意願。

　　依據《促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法》，BOT案有減租機制，以得標當年度公告地價為標準，申報地價漲幅超過原財務規畫的50％，即會予以減租。反觀設定地上權並無如BOT的減租機制，財政部國產署正研議改善方向，初步規畫兩大方向，首先參考BOT減租機制，設定最上限的天花板；二是將現行租金由原本公告地價的3.5％，改為1％至3.5％之間機動調整。至於新方案實施後，過去已經完成簽約的地上權案能否適用？蘇建榮政次回應，由於地上權案屬「民間商業契約」，涉及契約就必須考量公平性，除非是通案處理，否則針對「個案」將難以溯及既往。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎中華人權協會理事長　李永然律師

　　針對今民國105年6月24日華航空服員抗議資方片面執行違法勞動契約索引起之罷工行動，中華人權協會表達支持保護勞動權益的立場，並呼籲政府相關單位積極介入協調，敦促勞資雙方儘速透過協商進行對話，理性溝通，解決罷工爭議，創造勞、資及旅客三贏的局面。

　　華航罷工行動造成部份公眾交通運輸之中斷，本協會呼籲政府相關單位應積極協助勞、資雙方於「勞資協商會議」中釐清勞動條件之爭議，並敦促華航管理階層對空服工會發表之七大訴求予以回應，改善空服人員所關心的工作時長、過勞與薪資等基本勞動權益問題，讓空服人員能在合理的勞動條件與工作環境中，獲得其應有的權益保障。此外，於此次罷工事件中使用運輸工具之消費者若有相關權益受到影響，可向財團法人消基會、地方政府消費者服務中心或行政院消保處申請協助及申訴。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年6月11日旺報B2版記者陳秀蘭所撰「遏止購房陷阱 滬推第三方監管」的報導，儘管有關大陸房地產泡沫的預警未絕，大陸當局要抑制房產的措施隨時出爐，但依舊阻擋不了大陸房市一線城市房價的漲勢，有人甚至擔心買晚了，將來房價漲更凶，但也因此造成很多購房者遭遇仲介捲款潛逃或房東將房屋多次抵押等交易陷阱，對此上海市政府決定出拳制止!上海市住建委日前透露，上海預計於2016年底、最遲2017初全面推行「購房資金第三方監管」制度。

　　所謂購房資金第三方監管，即是搭建房產交易資金監管平台，包括購房首付款、銀行貸款、尾款甚至是仲介服務費用都將納入平台監管，以保障當事人的資金安全、防範交易風險及規範房地產經紀行為。根據上海市住建委規畫，在交易過程中，交易雙方在簽訂完二手房交易合同後，可直接前往「區房產交易中心」資金監管視窗，簽訂資金監管協定。買方要把資金匯入經過登記備案在銀行開設的資金監管專戶，待交易雙方完成過戶手續及產權登記後（即買方取得房產所有權，房產證），購屋者的資金，才會透過監管專戶將購房資金支付給賣方。整個付款流程嚴格按照「網簽合同」為準，此也限制了房東隨意喊價的行為。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師

案例：

　　共有土地中的共有人出售持分，《土地法》第34條之1規定「法定優先購買權」究何所指？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師

案例：

　　甲、乙、丙、丁及戊五人共有一筆土地，各有持分（應有部分）五分之一，甲、乙、丙三人欲將土地全部出售於A，共有人丁、戊不同意，他們有售優先購買權？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師

　　契約履行中的「債務不履行」，包含「給付遲延」、、等；「給付遲延」乃指債務已屆履行期而給付可能，而因可歸責於債務人之事由未為給付（註）。

　　就不動產買賣，買受人如未依約給付價款，或出賣人未依約履行在契約中所承諾的事項，如：未如期完工、交屋、、等，即構成「給付遲延」！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師

案例：

　　甲向天天建設公司購買該公司所興建的預售屋，出賣人天天建設公司何種情形下對買受人構成「給付不能」？又何種情形下構成「不完全給付」？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年6月13日工商時報A4版記者孫彬訓所撰「金控首發 華南金挺進法拍屋」的報導，看好法拍屋市場，華南金控旗下華南金資產管理公司（AMC）取得合法不動產經紀業資格，將於近期開辦受託代標法拍業務，即可如房仲般替民眾買賣法拍屋，是目前國內金控、銀行旗下資產管理公司創舉，且藉由「華南金」招牌，可望為法拍屋市場帶來新面貌。金管會民國104年8月12日頒布《金控公司（銀行）轉投資資產管理公司營運原則》，其中新增開放資產管理公司得辦理受託代標法拍業務，因此華南金資產管理經台北市政府地政局核准不動產經紀業的設立備查，取得合法「不動產經紀業」資格。

　　銀行主管指出，過去法拍屋市場較不透明，雖然價格較低，但需要仰賴法院公告，法院會在拍賣的14天前刊出公告，法拍資訊要從報紙、銀行網站、代標公司、代書事務所等管道取得，且需要事先了解相關資訊，一般民眾難以輕鬆上手。華南金資產管理主管指出，過去已經有多年不良債權投資評估，與實際處分的專業經驗及相關證照，因此參與法拍競標，以及得標後的點交事宜等，都屬於AMC中的專業能力，為新增此業務，華南金資產管理也整合原先NPL（不良債權）的人員，為新業務做好最完善的服務及規劃。