永遠自然─李永然律師部落格

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年6月13日工商時報A4版記者孫彬訓所撰「金控首發 華南金挺進法拍屋」的報導，看好法拍屋市場，華南金控旗下華南金資產管理公司（AMC）取得合法不動產經紀業資格，將於近期開辦受託代標法拍業務，即可如房仲般替民眾買賣法拍屋，是目前國內金控、銀行旗下資產管理公司創舉，且藉由「華南金」招牌，可望為法拍屋市場帶來新面貌。金管會民國104年8月12日頒布《金控公司（銀行）轉投資資產管理公司營運原則》，其中新增開放資產管理公司得辦理受託代標法拍業務，因此華南金資產管理經台北市政府地政局核准不動產經紀業的設立備查，取得合法「不動產經紀業」資格。

　　銀行主管指出，過去法拍屋市場較不透明，雖然價格較低，但需要仰賴法院公告，法院會在拍賣的14天前刊出公告，法拍資訊要從報紙、銀行網站、代標公司、代書事務所等管道取得，且需要事先了解相關資訊，一般民眾難以輕鬆上手。華南金資產管理主管指出，過去已經有多年不良債權投資評估，與實際處分的專業經驗及相關證照，因此參與法拍競標，以及得標後的點交事宜等，都屬於AMC中的專業能力，為新增此業務，華南金資產管理也整合原先NPL（不良債權）的人員，為新業務做好最完善的服務及規劃。

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　　依據民國105年6月3日中國時報A4版記者周思宇所撰「葉俊榮：3個月內提住宅法修正」的報導，內政部長葉俊榮表示，社宅計畫已規畫8年新台幣4000億元經費預算，政府有配套財務措施，內政部已完成融資平台及土地釋出等面向準備，並預計3個月內提出住宅法修正案報院。政府將以新建、包租代管、容積獎勵方式推動社宅。葉部長表示，20萬戶社宅目標是經完整分析後框定的目標；政府推動社宅，一方面是解決居住問題，一方面是因社宅自給率遠落後國際現況。國內社宅比重僅約0.08％，遠落後先進國家平均的5％。

　　至於包租代管，內政部政次花敬群說，過去政府租屋平台做不成，核心問題是房東因避稅不願參加。他並強調，房東意願是住宅租賃制度成敗關鍵，有100多萬戶空屋在出租市場上流動，但國內其實有200萬空屋，只要房東拿出5％參與包租代管，8萬戶目標就可達到。內政部將研議《住宅法》修正，給予租稅優惠，如房屋稅、地價稅、租金所得稅，引導房東參與。未來第一階段透過修法，推動社宅包租代管，第二階段讓民間租賃業也發展起來。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師

案例：

　　甲向乙購買房屋，雙方訂立「房屋買賣契約」，價款分三期給付，買方甲已付第一期款，因政府「打房」，買方甲反悔不買，不願再履約，出賣人乙乃依約催告買方甲，進而以甲違約為由而發出解除買賣契約，並沒收買方甲已付的價金，買方甲該怎麼辦？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師

　　一般人發生民事紛爭，就想到法院去打民事訴訟，但如雙方已事先有「仲裁協議」，也就是發生一定法律關係的爭議應該交付「仲裁」，這時就不能去法院提起「訴訟」，而只能去請求「仲裁」。

　　如果在有仲裁協議情形下，有一方當事人卻仍去法院起訴，另一方當事人可以向法院提出「抗辯」，此一抗辯即「妨訴抗辯權」。法院一旦接獲聲請，依法即應停止訴訟程序，並命「原告」於一定期間內提付仲裁（參見《仲裁法》第4條）！

                                                                                         文◎李永然律師

案例：

　　甲與乙二人訂立房屋買賣契約，雙方於契約書中訂有一條，如雙方因本買賣契約發生爭議，同意由「中華民國仲裁協會」仲裁。出賣人甲認為買受人乙違約，此時該怎麼辦？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師　　

案例：

　　地主甲將土地設定不定期限之地上權予乙，且無租金的約定，地上權人乙雖有地上權，而未在土地上進行使用，期限已達25年，地主甲該怎麼辦？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年6月14日工商時報A17版記者王姿琳所撰「國有地標租筆數 大幅增加」的報導，財政部力拚國有財產活化，國產署李政宗副署長表示，民國105年度國有房地標租的預算目標為新台幣8,000萬元，與以往不同的是，過去每次標租宗數約10幾筆，但本次則大幅增加至32筆，下半個月起也會陸續推出新北市、台中市等多處土地，歡迎民眾踴躍投標。除了增加標租宗數外，也要求各分署不能只炒作舊標的，須在每次標租時推出新標的。

　　國產署李政宗副署長說，設定地上權與標租均為財政部活化國有地的主要方式，其中，大面積且位處精華區者會優先以「設定地上權」方式招標，而面積較小、地上權市場尚不成熟的地區則採用「標租」的方式。而為了吸引民眾投標，法規部分已陸續放寬國有地現狀標租、原承租人可優先承租與簽約標準，且租期可依申請人需求而「客製化」，例如選舉快到時，街角地為廣告業者必爭之地，國有財產署也可因應其要求而有半年、1年或2年等不同租期的契約。

　　5月18日新聞，財政部訂頒「房地合一課徵個人所得稅查核計畫」，交國稅局執行。5類不動產交易專案查核、房地合一查核，買賣土地、預售屋、法拍與店面，請謹慎規劃，做好節稅規劃，避免漏稅被罰。國稅局將逐案查核「申報適用自住房地租稅優惠」、「重購自住房地抵扣稅額」及「退稅或房地交易損失」三大類型，若涉營利營業行為，小心逃漏營業稅；並注意土地交易若被納入營利所得，被課高達45%稅率！投資買賣前，請務必做好節稅規劃。永然特於6月30日舉辦研習會「房地合一查核計畫與不動產交易節稅規劃」，針對新制後三大類型逐案查核及持續查核預售屋、成屋等買賣，業者及投資人必學！

報名請洽：永然法律研究中心02-2356-0809課務專員蔡台珍，或上網http://www.law119.com.tw

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　　2/6台南地震震倒大樓，各地建築施工、土壤液化等大問題，尤其支撐建物安全最主要的結構體施工品質——建築RC結構體如何正確的施工、結構柱主筋、箍筋綁紮及耐震規定，如何選用防止土壤液化的基礎，施工良否備受矚目，永然特別開課「最新建築結構體圖解施工實務」，1000張以上照片圖解教學！講師顛覆傳統理論，以實務施工照片做說明，指導從事營建工程的專業人員不管是管理者或是施作者，能在程序與品質上學得竅門，不動產業必學。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年6月7日聯合晚報A9版記者張為竣所撰「防爐渣屋修法 爐渣禁止用於建築物混凝土」的報導，因台北松菸文創大樓「爐碴屋」事件，經濟部工業局暫時禁用爐碴三個月，期限即將屆滿。經濟部工業局表示，未來電弧爐煉鋼產生的爐碴，禁止用於建築物混凝土，但可用在回填、底層鋪面等工程，修法已預告完畢，現送進經濟部法規會，打算自民國105年6月實施。

　　經濟部工業局官員表示，本次修正刪去非結構性混凝土原料，直接明定電弧爐煉鋼產生的氧化碴與還原碴，僅能用於回填材料或道路、人行道、貨櫃場、停車場等鋪面工程的底層原料。官員指出，未來摻有電弧爐渣的混凝土，不能用於建築物灌漿。另外，爐碴處理的成本、責任須回歸到煉鋼業者身上，為了避免煉鋼業者將爐碴賣給再利用廠，就此規避未來的衍伸責任，修正辦法也規定，煉鋼業者必須入股再利用廠，自己的爐碴自己處理。