永遠自然─李永然律師部落格

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年6月11日旺報B2版記者陳秀蘭所撰「遏止購房陷阱 滬推第三方監管」的報導，儘管有關大陸房地產泡沫的預警未絕，大陸當局要抑制房產的措施隨時出爐，但依舊阻擋不了大陸房市一線城市房價的漲勢，有人甚至擔心買晚了，將來房價漲更凶，但也因此造成很多購房者遭遇仲介捲款潛逃或房東將房屋多次抵押等交易陷阱，對此上海市政府決定出拳制止!上海市住建委日前透露，上海預計於2016年底、最遲2017初全面推行「購房資金第三方監管」制度。

　　所謂購房資金第三方監管，即是搭建房產交易資金監管平台，包括購房首付款、銀行貸款、尾款甚至是仲介服務費用都將納入平台監管，以保障當事人的資金安全、防範交易風險及規範房地產經紀行為。根據上海市住建委規畫，在交易過程中，交易雙方在簽訂完二手房交易合同後，可直接前往「區房產交易中心」資金監管視窗，簽訂資金監管協定。買方要把資金匯入經過登記備案在銀行開設的資金監管專戶，待交易雙方完成過戶手續及產權登記後（即買方取得房產所有權，房產證），購屋者的資金，才會透過監管專戶將購房資金支付給賣方。整個付款流程嚴格按照「網簽合同」為準，此也限制了房東隨意喊價的行為。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師

案例：

　　共有土地中的共有人出售持分，《土地法》第34條之1規定「法定優先購買權」究何所指？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師

案例：

　　甲、乙、丙、丁及戊五人共有一筆土地，各有持分（應有部分）五分之一，甲、乙、丙三人欲將土地全部出售於A，共有人丁、戊不同意，他們有售優先購買權？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師

　　契約履行中的「債務不履行」，包含「給付遲延」、、等；「給付遲延」乃指債務已屆履行期而給付可能，而因可歸責於債務人之事由未為給付（註）。

　　就不動產買賣，買受人如未依約給付價款，或出賣人未依約履行在契約中所承諾的事項，如：未如期完工、交屋、、等，即構成「給付遲延」！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師

案例：

　　甲向天天建設公司購買該公司所興建的預售屋，出賣人天天建設公司何種情形下對買受人構成「給付不能」？又何種情形下構成「不完全給付」？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年6月13日工商時報A4版記者孫彬訓所撰「金控首發 華南金挺進法拍屋」的報導，看好法拍屋市場，華南金控旗下華南金資產管理公司（AMC）取得合法不動產經紀業資格，將於近期開辦受託代標法拍業務，即可如房仲般替民眾買賣法拍屋，是目前國內金控、銀行旗下資產管理公司創舉，且藉由「華南金」招牌，可望為法拍屋市場帶來新面貌。金管會民國104年8月12日頒布《金控公司（銀行）轉投資資產管理公司營運原則》，其中新增開放資產管理公司得辦理受託代標法拍業務，因此華南金資產管理經台北市政府地政局核准不動產經紀業的設立備查，取得合法「不動產經紀業」資格。

　　銀行主管指出，過去法拍屋市場較不透明，雖然價格較低，但需要仰賴法院公告，法院會在拍賣的14天前刊出公告，法拍資訊要從報紙、銀行網站、代標公司、代書事務所等管道取得，且需要事先了解相關資訊，一般民眾難以輕鬆上手。華南金資產管理主管指出，過去已經有多年不良債權投資評估，與實際處分的專業經驗及相關證照，因此參與法拍競標，以及得標後的點交事宜等，都屬於AMC中的專業能力，為新增此業務，華南金資產管理也整合原先NPL（不良債權）的人員，為新業務做好最完善的服務及規劃。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年6月3日中國時報A4版記者周思宇所撰「葉俊榮：3個月內提住宅法修正」的報導，內政部長葉俊榮表示，社宅計畫已規畫8年新台幣4000億元經費預算，政府有配套財務措施，內政部已完成融資平台及土地釋出等面向準備，並預計3個月內提出住宅法修正案報院。政府將以新建、包租代管、容積獎勵方式推動社宅。葉部長表示，20萬戶社宅目標是經完整分析後框定的目標；政府推動社宅，一方面是解決居住問題，一方面是因社宅自給率遠落後國際現況。國內社宅比重僅約0.08％，遠落後先進國家平均的5％。

　　至於包租代管，內政部政次花敬群說，過去政府租屋平台做不成，核心問題是房東因避稅不願參加。他並強調，房東意願是住宅租賃制度成敗關鍵，有100多萬戶空屋在出租市場上流動，但國內其實有200萬空屋，只要房東拿出5％參與包租代管，8萬戶目標就可達到。內政部將研議《住宅法》修正，給予租稅優惠，如房屋稅、地價稅、租金所得稅，引導房東參與。未來第一階段透過修法，推動社宅包租代管，第二階段讓民間租賃業也發展起來。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師

案例：

　　甲向乙購買房屋，雙方訂立「房屋買賣契約」，價款分三期給付，買方甲已付第一期款，因政府「打房」，買方甲反悔不買，不願再履約，出賣人乙乃依約催告買方甲，進而以甲違約為由而發出解除買賣契約，並沒收買方甲已付的價金，買方甲該怎麼辦？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師

　　一般人發生民事紛爭，就想到法院去打民事訴訟，但如雙方已事先有「仲裁協議」，也就是發生一定法律關係的爭議應該交付「仲裁」，這時就不能去法院提起「訴訟」，而只能去請求「仲裁」。

　　如果在有仲裁協議情形下，有一方當事人卻仍去法院起訴，另一方當事人可以向法院提出「抗辯」，此一抗辯即「妨訴抗辯權」。法院一旦接獲聲請，依法即應停止訴訟程序，並命「原告」於一定期間內提付仲裁（參見《仲裁法》第4條）！

                                                                                         文◎李永然律師

案例：

　　甲與乙二人訂立房屋買賣契約，雙方於契約書中訂有一條，如雙方因本買賣契約發生爭議，同意由「中華民國仲裁協會」仲裁。出賣人甲認為買受人乙違約，此時該怎麼辦？