永遠自然─李永然律師部落格

　　依據民國105年2月17日聯合報AA2版記者孫中英所撰「以房養老 月領4萬 個案漸增」的報導，合作金庫銀行自民國104年底推動商業型「以房養老」產品後，目前已有36件個案、放款金額已達新台幣3億1800萬元，承做「以房養老」每戶每月平均可領新台幣4萬元。目前合庫銀打算透過里長和地區老人協會推動。自合庫銀率先開辦商業型以房養老商品後，今年已有土地銀行跟進推出，華南銀行與台灣銀行的相關商品，將在民國105年第1季也會推出。

　　合庫銀行廖燦昌董事長說，已開辦的36件以房養老個案中，還是以北部最多，台北市就有16件、新北市也有10件。另外，基隆、桃園、高雄、花蓮等地，也都有老人申辦，可說是「遍地開花」。至於年齡層，以65歲到70歲最多、有13件，71歲到75歲有9件，超過76歲則有14筆，有一筆為高齡94歲者承做；並且他預估，民國105年上半年，合庫銀的以房養老件數有機會突破100件、承做餘額可突破新台幣7億元，但他也說，以房養老雖可讓老年退休生活資金來源有更多選擇，但其實「不太好推」，跟每個老人家談「要講5次以上」，當事人才願意點頭承做。合庫已規畫透過各地區的里長和老人協會，積極推動。

　　筆者認為「以房養老」的房貸應該會逐漸在市場上被認同，各家銀行將會陸續投入這個市場，如感興趣或有需求者未來可以多方比較產品、合約內容，選擇自身最適合方案，作為老年規劃！

　　依據民國105年2月16日工商時報A15版記者方明所撰「規避房地合一高額稅賦 2015外國人買不動產 創歷史新高」的報導，為規避房地合一上路後幾乎倍增的高額課稅，2015年外國人取得國內不動產數量大幅增加，其中，土地取得達3,155筆，創2000年有紀錄以來歷史新高，六都中又以桃園年增幅逾1倍最高；而建物取得也以1,709棟寫下2003年以來新高，以台北市年成長73.1％最多。

　　根據內政部統計，2015年外國人在台取得土地共計3,155筆，較2014年2,701筆成長16.8％，創下16年來歷史新高。此外，2015年外國人在台取得建物1,709棟，較2014年1,269棟成長34.7％，也寫下13年來新高。進一步分析六都土地與建物，在土地取得上以新北市共730筆最多，若以年增率來看則以桃園增幅1.14倍最高；在建物取得上由台北市稱霸共559棟，也比去年增加73.1％。依照房地合一規定，外國人按照取得期間，僅有45％與35％兩段稅率，等於關上節稅大門，相較於過去僅有20％的交易稅高得多，在積極避稅的規畫下，也讓外國人取得建物與土地去年寫下新高。

　　筆者認為按照目前針對外國人購置台灣不動產的諸多限制，在房地合一新制上路後，外國人或外國公司以該名義來台購置不動產案件量應會減少，在缺乏外資活水之下，政府又實施過多的打房政策，台灣房市要恢復過去榮景將不容易！

　　2016年2月20日晚間，李永然律師出席由忠誠扶輪社社長Peter舉辦的餐敘，宴請全體社友及寶眷，大家歡樂聚會，互道新年快樂！

　　2016年2月21日下午2時，李永然律師前往台北市花博公園舞蝶館，出席太極門氣功養生學會50週年慶祝活動，欣賞各項表演節目。

　　自由時報於2016年2月23日A11版也針對太極門五十週年的相關報導做介紹，李永然律師對於太極門掌門人洪道子不因被政治不當課稅，而失去對台灣關愛的精神，甚為感佩。

　　2016年2月18日晚間，李永然律師前往台北圓山大飯店，應僑府興公司許董之邀，出席該公司的春酒聚會，與員工們同樂。

　　房地合一課稅實施，新建房屋登記時該注意什麼？一字之差影響日後稅負重大！建物產權最關鍵，建物保存登記──預售屋、合建屋、地上權設定等建物第一次總登記與測量，如何進行？永然定於3月3日晚起開課「建物所有權第一次登記與測量實務」，針對整批不動產第一次總登記與建物第一次測量之程序實務、法規依據、面積計算、稅費，以實案各樓層平面圖講解，由淺入深，規劃完整，並以實務表格演練操作過程，政士或建設公司、仲介公司從業者在職教育，以充分了解房屋建造及產權移轉登記之過程與雙方權益，專業實務課程別的地方學不到！

報名請洽：永然法律研究中心02-2356-0809課務專員蔡台珍，或上網http://www.law119.com.tw

欲了解本課程完整內容，請點擊入內：

　　2016年2月18日上午11時，李永然律師以理事身分前往中華救助總會，在張正中理事長主持下舉行新春團拜，與會者互道新年恭喜！

　　依據民國105年2月3日工商時報A4版記者蔡惠芳所撰「全台公告地價大幅調高 地上權開發案…苦」的報導，民國105年開始全台公告地價大幅調高，台北市調幅就高達30.38％，現在台北市三大公辦市有地的地上權開發案，儼然淪為「苦主」，估計每年必須上繳的地上權地租，至少要被吃掉3～8成；這還沒有計算到近年來房屋稅、地價稅「雙漲」的壓力，業者評估，接下來每年的租金報酬率，也勢必要再下修，超乎原先預期。

　　第一太平戴維斯資深經理丁玟甄日表示，接下來台北市三大地上權開發案，恐怕將哀鴻遍野，尤其台北市自2014年7月後完工的建物，建物標準單價上漲，使得房屋稅至少增加1.6倍；今年又適逢三年一調的公告地價調整，六都公告地價漲幅皆超過3成，台北市平均漲幅高達30.38％，使得超大型地上權案地租成本明顯增加。第一太平戴維斯估價師事務所所長張宏楷表示，台北市近年大幅調高房屋稅及公告地價，調幅甚至已經超出投資人在投標階段原本的預估值，更超乎以往房屋稅、公告地價調整之經驗法則。

　　筆者認為政府一方面調高地上權招標的權利金，另一方面又增加得標廠商的持有成本(地租及房屋稅)，等於在剝削開發商的利潤，與民爭利，如開發商因此經營不善導致地上權案乏人問津，未必是全民之福，建議政府應當給予適當機制調整地租率或權利金額，才能創造雙贏！

　　依據民國105年2月5日工商時報A4版記者蔡惠芳所撰「林口A7合宜宅 皇翔喜獲使用執照」的報導，皇翔建設「歡喜城」合宜住宅終於正式取得使用執照，皇翔公司副總經理游玉華表示，皇翔「歡喜城」於民國104年8月就完工，隨即申請驗屋並請領使照，但碰上突如其來的第4座立體空橋、還有內政部土地重劃處未完成的排水設施、道路等公共設施，因此使照一直拖延；直到民國104年2月4日終於獲得使照，預計民國105年農曆年後邀請客戶前來驗屋、交屋及產權過戶後，大約3個月內可完成交屋。接下來，遠雄建設「遠雄合宜」也有機會在農曆年關前取得使照，另外名軒開發「名軒快樂家」、麗寶建設「麗寶快樂家」，則預計農曆年後陸續取得使照。

　　市場估計，A7合宜宅的四家建商、四大案總銷達新台幣370億元，農曆年後2～4月可望陸續交屋、落袋為安。若依平均毛利率15％粗估，一旦完成交屋，法人估計將可貢獻皇翔EPS高達6元，至於貢獻名軒則上看2.5元，貢獻遠雄建約2元，堪稱上述建商業績大補丸。據調查，林口A7合宜宅提供4,800戶合宜宅；由於每坪有「天花板」新台幣15萬元的政府公定價限制，因此開發毛利率偏低，僅15％不到。

　　筆者認為「合宜住宅」雖然毛利率較「一般住宅」來的低，但建商仍要秉持最高品質來興建建案，畢竟合宜住宅是幫助更多人有屋住，有助於解決社會問題，若建商僅重視成本利潤，而不重視建案品質，尤其在高雄美濃大地震後民眾對居住安全更為要求，建商及營造商更應該重視建物的結構安全。

　　財產移轉理財節稅規劃必修課程。房地和一課稅1/1實施，政府租稅改革來到顛峰，重稅時代宣告來臨，接下來要面對的就是查稅！房地合一課稅、房屋稅率調整、不動產交易所得查核……等，擁有資產者應規劃在先，自103年起遺贈稅扣除額，不計入遺產金額已調整，莫等加稅風險降臨。但夫妻間、父母子女、家族間，因理財因素必須移轉不動產，如何規劃才安全？主管機關針對交易所得、房屋稅、土增稅異常者進行查核，擁有財產及理財業者，必須更懂得節稅規劃！永然2月24日晚起開課「房地合一後財產移轉理財節稅規劃」，全面依各項財產稅新法如房地交易所得稅、遺贈稅法等編撰教材，指導學員在繼承、贈與、信託、保險等財產移轉之策略及擬定新的節稅計畫。負責財產規劃之金融理專、地政節稅人員必學，合法運用遺贈稅單一稅率、信託、保險等將財產移轉及分配，服務客戶、保有財產價值。

報名請洽：永然法律研究中心02-2356-0809課務專員蔡台珍，或上網http://www.law119.com.tw

欲了解本課程完整內容，請點擊入內：