永遠自然─李永然律師部落格

　　2015年11月18日下午3點，李永然律師以中華人權協會理事長身分前往中華人權協會召開工作會議，討論於今年12月4日舉辦之人權之夜、人權指標發表會籌辦進度，以及第119期人權會訊之內容。

　　2015年12月4日「人權之夜」在李永然理事長及各位中華人權協會理監事、會員及各界人士的協助下已達成認滿30桌的目標。於2015年12月11日早上11點、16日早上9:30也將在台大校友會館3樓會議室舉辦A「2015台灣人權指標發表會」，歡迎關心台灣人權的朋友們蒞臨指導!!

壹、繼承權

一、民法繼承篇之法定順位之繼承人及順序：

　　《民法》第1138條：

　　2015年11月18日午時，李永然律師在李廷鈞地政士陪同之下，一起前往台北市國際蘭馨交流協會，於該會十一月月例會進行演講「從法律觀點談繼承權益」，並由會長親自頒贈感謝狀，感謝李永然律師百忙之中，撥空前來傳授法律常識。

　　吾人均知「違章建築」是都市之瘤，但台灣卻處處可見違章建築，就以公寓大廈社區管理委員會也常須面對自己社區內違章建築的困擾。

　　要處理違章建築，一定要先瞭解何謂「違章建築」？以及「違章建築」的種類；同時還應知道如何依法處理。筆者願藉本文加以探討。

一、 違章建築的定義及種類：

　　依據民國104年10月15日經濟日報A17版記者陳美珍所撰「出售廢徵地 申報奢侈稅從寬」的報導，取回原被徵收嗣後因故廢止徵收的土地，如再將之出售者，財政部從寬解釋，計算所有權人的持有土地期間，可回溯至徵收前取得土地之日，且徵收期不中斷，至出售土地時合計超過二年，即免課徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。這項措施與因「區段徵收」領回抵價地持有期間計算原則一致，即區段徵收領回的抵價地，持有期間長短也是自所有權人原取得被徵收土地之日起算。

　　舉例來說，甲在2013年1月買入A土地，2014年1月編列為學校用地而被徵收，2015年1月因都市計畫變更廢止徵收並將土地發還給甲，甲持有A土地的期間，即是由2013年1月起算；假設甲在取回被廢止徵收的A地後，在2015年2月出售，因持有期間已逾二年，可免課徵奢侈稅。財政部表示，土地廢止徵收是指，政府就徵收取得的用地，因原徵收目的已喪失，而廢止原徵收處分，並將被徵收土地發還給原所有權人。

　　筆者認為關於不動產之特種貨物及勞務稅部分，持有期間的認定對民眾權益影響甚大，依照財政部解釋：出售廢止徵收地回溯至原土地所有權人徵收前取得土地之日，而非發回土地登記之日，此解釋較為合理。不過民眾在出售持有未免兩內之不動產，建議還是先詢問地政士或專業的律師，確認無誤後再行簽訂買賣契約，較有保障。

　　依據民國104年10月22日經濟日報A7版記者郭珈爾所撰「抵押物拍賣 優先抵充利息」的報導，財政部中區國稅局沙鹿稽徵所表示，抵押權人拍賣抵押物或者參與分配時，所獲得的價款原則上應該先用來抵充利息。若是納稅義務人主張要先抵充本金，則必須提供相關證明文件如允諾書。中區國稅局沙鹿稽徵所補充，依照《民法》第323條規定，清償人所提出的給付，應該要先抵充費用、次充利息，接著再充原本。但財政部1966年曾經發布函令，指出《民法》第323條並非強行規定，其所定的費用利息和原本的抵充順序，得依當事人的契約內容變更。

　　因此，稅捐機關對於此情形而課徵綜合所得稅時，仍然可判定先行支付利息。納稅義務人如果對此不服，應該依照規定檢附證明文件（如允諾書），在法定期間內申請復查。沙鹿稽徵所提醒納稅義務人，如果債務未獲清償，想主張獲配款項先行清償本金者，應該在聲請時一併陳報利息和債權原本的抵充順序，以免遭國稅局認定利息收入已實現、課徵個人綜合所得稅。

　　筆者認為此部分民眾可以注意，因抵押權人實行抵押權時，拍賣所獲得之價金，「利息」是優先抵充本金，因此抵押權人會產生利息所得，須申報於綜合所得稅之中；除非在聲請時一併陳報利息和債權原本的抵充順序，才得以優先抵充本金。

　　依據民國104年9月25日工商時報A25版記者王怡君所撰「健康標章宅 住出好品質」的報導，健康是現代人生活追求的極致，與時俱進連住宅也追求建築健康型態，其中智慧、耐震與綠能建築成為健康住宅的新指標，養生不是口號而是體現在居住品質每個環節中。台灣自1989年引進智慧建築觀念，至今已近30年，智慧、耐震與綠建築是高品質精緻住宅基本該具有特色。專家學者一致同意，標章的設置除了鼓勵建築業與設計師齊心為好宅努力，建築標章也應內化為選購高品質住宅的指標。

　　要吻合標章住宅物件標準，除了取得官方認證較為困難，且在土地成本高的現況下，取得標章所需墊高的人力與開銷都會直接反映在房價上，因此一般建商反映，要積極投入標章認證章有其執行難處。根據內政部統建築研究所資料顯示，綠建築等級由合格至最優等依序為合格級、銅級、銀級、黃金級、鑽石級等五級，而該分級評估制度除與國際趨勢同步，也是提升綠建築水準的有效策略，同時我國的「綠建築」可重新定義為「生態、節能、環保、健康的建築物」。台灣目前鑽石級建築為數不多，仍以大型公共建築為主。

　　筆者認為政府真的要大力推廣「綠建築」，尤其台灣近幾年空氣汙染、電力不足等頻率越來越高，唯有透過政府的鼓勵、補貼或減稅等措施，讓建商更願意投如興建綠建築，民眾也願意購買綠建築，才能讓台灣的生活環境越來越好！

　　依據民國104年10月2日經濟日報A14版記者郭珈爾所撰「房屋無償出借營業 要稅」的報導，財政部南區國稅局表示，民眾若將房屋無償借給他人使用時，若他人將房屋當做營業用途，則應該參考當地一般租金的行情，用以計算租賃收入，繳納綜合所得稅。根據《所得稅法》第14條第1項第5類第4款規定，將財產借給他人使用，除了經查明是無償且非營業使用外，應該參考當地租金的一般情況，計算「租賃收入」，繳納所得稅。該局補充說明，法規中所稱的「他人」，意指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。辦理綜合所得稅結算申報時，如果將房屋提供給他人做營業用途的情形。納稅義務人沒有申報租金收入，或是申報的金額偏低，稅務稽徵機關將依規定計算「租賃所得」，補徵綜合所得稅。

　　筆者認為這幾年政府追稅非常積極，尤其在不動產交易延伸出的相關稅負，所以民眾舉凡在不動產交易或持有時的相關稅負，一定要按照規定申報，以避免補稅外另遭致罰鍰！

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為面對稅負，因為有租稅法定主義的適用，民眾一定要謹慎研究相關法律，除此之外，也需要注意財政部的解釋函令，這樣才比較不會有問題；不過也有些財政部的解釋函令是違憲的，如真有爭議；最後迫不得已則透過向大法官聲請釋憲的途徑，進行救濟！

　　依據民國104年10月8日聯合報B版記者林昭彰、郭逸君所撰「蘆洲聯開宅希望城市重新分配 協商無共識」的報導，享有總銷金額約新台幣200億元的捷運蘆洲站聯開宅「希望城市」雖已完工半年，但自新北市美河市案被監察院糾舉即被勒令不得銷售。北市府去年重新鑑價後，要求將當年合約權益分配，從市府分回39.5％，改為66.5％，雙方仍在協商尚無共識。北市府捷運局周禮良局長坦言，捷運蘆洲站聯開宅權益分配問題相當棘手，但會盡快與建商談妥，找到雙方都能接受的分配方式。業者捷運都會建築公司高層對此不願多談，只說會繼續協調，希望找到令雙方都能接受的合理分配方案。

　　主要因為民國103年間北市府再度鑑價要求重新議約，按民國103年9月25日「新頒權益分配須知」評估結果，堅持要求建商將原占60.5％分戶比率，大幅調降至33.5％。數度協商還沒解決，未來如何收場，被房地產界視為決定捷運聯開案命運的重大指標。周禮良局長強調，雖然在民國95年時約定北市府分回39.5%，但有備註在建商取得建照後，如果建築量體、設計有變更，仍可在投資人取得建照時，重談分配方式，民國100年建商拿到建照，去年北市府找鑑價公司，重談權益分配北市府要分回66.5%，建商不接受，未來將會繼續協商。

　　筆者認為估價報告的金額，會因為估價時間及估價方法的不一樣而產生不同價格，如果台北市政府執意要求分配取回較高的分戶數量，導致建商沒有利潤甚至賠錢，未來政府的聯開案勢必都無法進行下去。

　　1/1房地合一課稅啟動，節稅規劃同時開動，避免被查被罰、買賣房子繳稅慘痛！準備好了嗎？如何因應？如何申報？如何做節稅規劃？新稅制如何運用、因應？詳細規定如何？先掌握實務重點，及早規劃因應策略！永然定於11/27舉辦研習會「房地合一查稅與節稅規劃、申報實務」，早上針對房地合一實價課稅之稅負影響及不動產交易之國稅局查稅實務，由鄭會計師舉例精闢解析；下午則針對新稅制之節稅規劃、申報實務，由黃總經理從個人、事業等不同投資對象舉案例套用新稅制，指導節稅規劃方向及申報實務，業界及買賣投資人必學~~

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