永遠自然─李永然律師部落格

　　依據民國104年9月1日中國時報B1版記者陳芃所撰「營業性廚房違建 10月起強拆」的報導，繼226處屋頂違建專案後，台北市建管處接下來將鎖定421處「營業性廚房違建」，已發函要求業主於民國104年9月30日前自行移除爐具設備或全部拆除，否則將於同年10月1日起將開始強制拆除，還要收取代拆費用。台北市建管處使用科長洪德豪表示，營業性廚房違建行之有年，多是餐飲業者在建物周邊增設空間，擺放爐具、烤箱等設備，當廚房使用。台北市建管處已列管421處，並依據該專案計畫內容，若是民國94年以後搭建，一律拆除；民國93年以前興建，則需移除瓦斯爐具、烤箱等設備，並由建管處拍照存證，列為後續查處對象。按照建管處日前在網站公布的名單，421處中有137處都可緩拆。目前已陸續發函通知違建所有人，須在民國104年9月30日前自行改善完畢，否則10月1日起建管處會派工強制拆除，並收取代拆費用，預計同年12月底前全部執行完畢。

　　台北市政府針對違建，從頂樓違建拆除、到《台北市政府遏止新增違章建築處理措施》(該措施主要針對民國104年9月1日起拿到使用執照的建築物，在進行第1次登記或日後買賣、贈與等移轉時，必須檢附建築師出具的3個月內無違章建築證明)、再到現在營業性廚房拆除違建。筆者認為日後無論建商及住戶切勿心存僥倖，一定要按建築相關規定使用土地及建物，以避免日後衍生出更多糾紛！

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為「違章建築」一直是台灣的大問題，由於政府長期以來選擇性及未能貫徹執法的問題，造成違建日益嚴重，現又突然嚴格起來，民眾還是遵守《建築法》不要有違建，才能安全居住，安心生活！

　　2015年8月30日上午，李永然律師前往臺灣民主基金會，出席由臺灣民主基金會與上海東亞研究所合辦的「2015兩岸關係和平與發展研討會」，由專家學者針對目前兩岸形勢進行探討。

　　2015年8月30日上午8時，李永然律師前往國立體育大學內的林口體育館參加「國際供佛齊僧大會」，並供養華嚴經，現場有數萬人參加，場面莊嚴肅穆！

　　2015年8月29日下午2時，李永然律師受中華民國企業經理協進會之邀至「中華高階管理mini-EMBA班」第19期講授「大陸合同法」。

　　2015年8月27日晚間7時，李永然律師應台北市建築交集會之邀，前往演講「打房可以實現居住權的保障嗎？」，現場近70餘位會員，大家專注聆聽李律師的演講，李永然律師並贈送在場會員，每人一本「不動產交易所得稅．房屋稅法律手冊」做為參考。李律師演講內容如下：

　　2015年8月26日下午，李永然律師以「2015年中國大陸地區投資環境與風險調查」計畫執行委員身分，出席由台灣區電機電子工業同業公會、商周編輯顧問股份有限公司主辦的「兩岸平台展商機－－2015年中國大陸地區投資環境與風險調查發表記者會」，針對此一計畫發表研究結果。

　　建物使用變更必成趨勢！觀光客量大、商業趨勢改變，偏遇不動產投資急凍，舊建物坪效低落，如何活用回春？唯有變更使用！想改變建物為投報率高、具發展潛力的安養院、旅館、套房、商場餐廳、短期倉庫，可以嗎？如何變更？申請變更使用執照竅門？小規模變更，可以不申請嗎？如何不違建？為協助學員開發活用閒置建物或活用，永然特開課「建物活用與變更使用實務」，頂尖變更專家王建築師精闢指導，定於9月7日起每週二晚共4堂，內容包括：建物容許使用與變更項目、無障礙設施、各類型變更、微變更、免辦變更、案例、常犯錯誤等。

報名請洽：永然法律研究中心02-2356-0809課務專員蔡台珍，或上網http://www.law119.com.tw

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　　從事土地開發、仲介、買賣必修。「農業用地興建農舍辦法」修正後，農舍申請將不易，但因應觀光設施、休閒農場及安養院……等趨勢升溫，需求量正快速增加中，深具潛力。永然特於9月4日舉辦研習會「都市及非都市農地變更開發實務」，即針對此類新型態農地變更使用之需求，深入解說、教導其開發商機、規劃及申請實務重點。併同傳授全國區域計畫修正後有關土地仲介、買賣及變更開發，應認知之54種查詢項目。

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　　家是最溫暖的歸宿，每個人一生之中，都會想擁有一間屬於自己的房屋，「買房子」是人生中的大事，但房屋價格不斐，若沒有小心謹慎，往往容易誤觸陷阱或是買到不合自己期待的房子，造成遺憾，甚至可能威脅到自己本身及家人的生命財產安全，故不得不小心。曾慶正技師從事房屋結構分析設計、監造、評估、鑑定等工作經驗長達30餘年，是房屋的結構安全方面專家，將其經驗整理後，分享於「這樣買房子最安全」一書(樂樂文化出版，2010年11月第1版)中，提供大眾購屋時的參考，是一本實用的工具書！！

　　首先購屋之前，應該先做功課，若是購買預售屋風險較高，作者較推薦新成屋，除了價格較預售屋便宜外，購買後不會有實際情形和期待相差太大、建商倒閉跑路的問題，若是購買預售屋也要注意監工的問題。而中古屋的購買則是要注意產權是否清楚，有無設定抵押，將來過戶也要確保之前沒有積欠水電、電話、瓦斯、管理費等相關費用。

　　依據民國104年7月31日蘋果日報A26版記者陳怡妏所撰「搶觀光財 日本老樓變膠囊旅館」的報導，經統計2014年共1341萬人次外國遊客赴日本旅遊，創下史上新高，今年可望更上一層樓。日本政府希望在2020年東京奧運前，達成每年2千萬人次赴日觀光的目標，以提振經濟，但東京地區僅有10萬間客房，未來3年內也只會新增7600間房，無法滿足市場需求，不動產業者於是將腦筋動到閒置的老舊辦公大樓，花點小錢改裝成膠囊旅館賺錢。

　　產經建築最近把位於秋葉原的35年舊辦公大樓，改裝成谷瑞斯青年旅舍（Grids Hostel），每床每晚收費才3300日圓（約838元台幣）。不動產投資公司B-lot副總經理坂井悠二說：「辦公大樓改建旅館可賺更多錢，因以後到日本玩的外國人會越來越多。」B-lot2014年將築地魚市附近的28年辦公大樓，改建成頭等艙旅館（First Cabin Hotel），現在著手將新宿30年辦公大樓改成旅館。產經建築的佐佐木坦言，這些改建的膠囊旅館最後還是會拆掉改建公寓，「但若日本觀光依然熱門，也可能改建成新的飯店。」

　　筆者認為台灣的情況也類似於日本，受惠於大陸來台觀光人數增加，許多老舊大樓或店家，都紛紛改成飯店旅館來增加營收，但業者仍要小心擴張營運據點及規模，如果大陸經濟不景氣或兩岸關係氣氛稍微緊張，很可能造成陸客減少，旅館飯店業將會首當其衝！