永遠自然─李永然律師部落格

　　民國104年3月5日中國時報A2版記者陳芃台北報導「22公辦都更點，將廣建公共宅」的報導稱：台北市要興建公共住宅，但市長柯文哲表示，台北市市有空地不多，大部分還是國有空地，就需要中央幫忙，以國產署的立場，土地若能設定地上權售出，獲利最大；市府已表達願意接受有償撥用，需要多少錢還要和行政院討論，但仍比不上設定地上權的獲利多。為兌現選舉政見，台北市長柯文哲全力衝刺公共住宅存量，擬在四年任期結束前，透過捷運聯開宅轉化為公共住宅、市府自建及公辦都更三途徑，斥資1,300億元廣增2.5萬戶公共住宅，盼以增加供給，凍結房價，並宣告目標4年內要興建2.5萬戶，正評估22個公辦都更地點；104年3月4日與行政院副院長張善政見面時，更表達「相中」位於台北市信義區吳興街、台北醫學院旁陸軍保養廠土地，希望中央支持市府政策。台北市長柯文哲將提出「居住憲章」，104年3月4日回應，台北市大概有100萬戶住宅，公宅至少要達到5%，才能讓房價不再快速飆漲。他說，居住是基本人權，無法做到讓年輕人在買得起台北市的房子，「最起碼讓年輕人住得起。」

　　筆者認為台北市市長柯文哲為不讓房市狂飆，讓年輕人買得起、住得起，推出大量公共住宅，值得支持，也是台北市民一大利多，但要達成目標尚需一段很長時間及中央的支持，如未能短期大量興建「公共住宅」對抑制房價，也難產生立即效果，盼中央政府與地方政府為台灣民眾的「居住正義」及「抑制房價」，方向目標應該一致，盡速協調積極努力，順利整合土地以推動公辦都更，讓台北市一般市民「人人有屋住」，這才符合《住宅法》的精神！

　　2015年3月8日中午，李永然律師出席忠誠扶輪青年服務團所舉辦的漆彈射擊及聚餐活動，和青年朋友們互動，享受一個快樂的假期。

　　2015年3月7日晚間，李永然律師與大學同學們舉行餐敘，席間並邀請翁岳生老師及師母，大家一同歡聚暢談，氣氛熱絡，最後合影為聚會留下美好的回憶！

一、房屋稅的徵收對象為何？

　　我國《房屋稅條例》第4條第1項對房屋稅的徵收對象予以規定，即房屋稅向「房屋所有人」徵收之；其設有「典權」者，向「典權人」徵收之；「共有房屋」則向該房屋的「共有人」徵收，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，則由「現住人或使用人」代繳。

　　雖然法律針對房屋稅的徵收對象已有明定，然實務上於適用時仍有些疑義，筆者將其中實務上常見者剖析於后。

　　2015年3月6日晚間，李永然律師出席忠誠扶輪社春酒，和社友們歡喜聚會，唱歌聊天，互道恭喜新年快樂，渡過一個愉快的夜晚。  

一、在大陸置房產，須瞭解房屋登記

　　台商在中國大陸買房子投資，或在土地上蓋房子情形很多，對於房屋部分須瞭解「房屋登記」，才能保障自身的財產。

　　中國大陸在房屋登記方面原有《城市房屋權屬登記管理辦法》，然其建設部於2008年2月15日頒布《房屋登記辦法》，並自2008年7月1日起施行，且將前述辦法一併廢止不再適用。

一、台商在大陸買賣房屋，必須注意合同：

　　台商在中國大陸買賣房屋時有所聞，有些是基於辦公或經營使用的需要，有些則是為了「投資置產」或「居住使用」；然不論基於何種目的，買賣房屋都必須訂立「買賣合同」；訂立買賣合同時，必須注意相關的法律規定。

二、房屋買賣合同的構成：

一、進行房地產開發經營須取得「建設用地使用權」

　　按台商進入大陸，有些進行房地產開發經營，近年來台灣的建設公司進入中國大陸已有不少家；而進行房地產開發經營時，則必須先取得「建設用地使用權」。

　　「建設用地使用權」於大陸《物權法》第135條規定，該規定是以「國家所有的土地」為對象進行規定，故在此類土地上所設立的建設用地使用權稱為「國有建設用地使用權」（註1）。此一權利人，依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造「建築物」、「構築物」及其「附屬設施」。

　　依據民國104年3月2日聯合晚報A3版記者游智文所撰「房、地拆開算 避稅出怪招」報導，房產節稅出新招，內政部公布最新實價登錄資料，台北市有一成交總金額達新台幣3.16億元的一、二樓物件，登錄前先拆算房地比，業者表示，先拆算房地比，日後轉手有機會少繳一些財產交易所得稅。此一先拆算房地比的物件，位於台北市大安區安和路二段，為一棟屋齡24年、樓高17樓住宅大樓的一、二樓；實價資料中，除顯示此筆交易面積共126.3坪、總金額新台幣3.1616億元、每坪單價新台幣250萬元外，在交易明細備註資料中，還登錄自行拆算的一、二樓價格，以及土地、建物成交價。永慶房產契約部經理陳俊宏表示，有不少屋主賣房子時，會在合約上註明建物、土地價值，並把建物價值壓低（因財產交易所得只計建物部份），減少獲利以降低稅額，不過此一方式，如果房地比和公告價值算出的房地比相差很大，國稅局未必會接受，可能會被要求補稅。

　　筆者認為國稅局仍會用「土地公告現值」及「房屋評定價格」，來判斷該拆算比例是否合理，如果拆算出的土地市價及建物市價與現值比例差距過於懸殊，國稅局將會逕自更正，差額部分除了補稅外，甚至遭到裁罰。因此建議民眾在拆算價格時，仍須以公告現值做為拆算的基礎，而不要過於極端。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為涉及房地產交易，稅務一定要注意，也就是一定要懂得「節稅」，進行「節稅」一定要合理，「拆算房地比」固然是一好方法，但要事先掌握實務的情形，這樣才可免於被挑剔！如果不知道實務，則宜請教律師、會計師或地政士！

　　依據民國104年3月2日經濟日報A2版記者吳佳蓉所撰「收取房客違約金 要稅」報導，企業做生意，難免遇到因往來對象違約而收到賠償金的情形，但賠償算不算收入？需不需要繳稅或開立發票？這個問題困擾著不少企業負責人；台北國稅局解釋，主要視該筆賠償是否與「銷售行為」有關。台北國稅局舉例，假設營業人甲將房屋租給營業人乙，以賺取租金收益，但乙提前解約，依約付給甲解約金作為賠償，由於此筆賠償收入與甲公司的銷售行為有關，因此須依稅法規定，除了要開立統一發票給乙，還要申報繳納營業稅。

　　換成另一種情形，營業人丙向營業人丁承租房屋並給付租金，但丁提前收回房屋，並依約給付解約金給丙作為賠償，由於丙收到此筆收入，並非基於「銷售行為」產生，根據《統一發票使用辦法規定》，可免開統一發票，只須開立「銀錢收據」給丁，並貼用印花稅票；而營業人丁則須為營業人丙，辦理扣繳稅款。

　　筆者認為賠償是否要申報所得與銷售行為有關，不少民眾會容易混淆其性質，如果因此認定錯誤，很可能會遭致國稅局的追稅及罰鍰，因此民眾在收受賠償金時，建議詢問會計師或專業的律師，確認如何申報所得稅。