永遠自然─李永然律師部落格

　　依據民國104年2月25日經濟日報A2版記者陳美珍所撰「房地合一課稅 可能變緊」報導，財政部版房地合一課稅方案，遭到外界強烈批評，據指出，原訂月底前送至行政院的計畫可能生變。財政部將再徵詢並蒐集外界意見，若民意普遍認為課稅版本過於寬鬆，亦不排除朝緊縮版本微調。財政部目前仍是以民國105年1月1日，做為實施「房地合一實價課稅」的最適時點，不過，包括自用住宅免稅條款的排富門檻、稅率與新制實價課稅施行範圍（即日出條款），則尚未拍板，將再與執政黨團溝通，做為應否調整課稅方向的參考。

　　財政部表示並未中斷蒐集各界意見，已經公開的課稅方案，仍是目前唯一的版本，也被視為是「底線版本」，高層官員說，課稅方案不可能再寬鬆，財政部必須多考量社會觀感並兼顧改革形成的衝擊，外界若普遍可以接受更「嚴格」的課稅作法，財政部亦不排除朝向緊縮版本再做微調。財政部強調，在房地合一課稅版本經行政院審議通過前，都只是規劃方案，均有變動的可能。

　　筆者認為房地一課稅在尚未完成審議及修法前，財政部不必急於公開最新調整的方式或修改趨勢，以避免造成持有房屋者人心惶惶，也造成欲購買房屋者會更加觀望，使得新政策尚未上路，卻讓房屋交易量急速下滑，使得相關產業及叫苦連天。

一、房屋稅的計算：

　　由於我國為課徵房屋稅訂有《房屋稅條例》，所以房屋所有權人對其房屋負有繳納「房屋稅」的義務。而「房屋稅」的計算是依「房屋現值」按其不同用途，適用不同稅率，進行課徵。

　　房屋所有權人為了解房屋稅的稅額自有認識「房屋現值」的必要，筆者擬藉本文予以介紹，除介紹其概念及相關法律規定外，並就相關問題一併予以介紹。

　　民國104年2月12日中國時報A10版記者王玉樹、林金池「住宅租金 不再齊頭補貼」的報導稱：對於民間有希望補助戶數提高聲浪傳出，內政部營建署署長許文龍昨表示，中央的餅就那麼大，未來有些租金不像台北市那麼高的縣市，擬調降補貼，「讓比較多人可以吃到，目標是戶數增加到5萬戶。」現行住宅租金補貼由內政部營建署的「住宅基金」撥款支應，一年補助2萬5000戶，每戶新台幣4000元，一年補助新台幣4萬8000元，合計每年補貼金額新台幣12億元，目前台北市租金補貼就因台北市府加碼，比其他縣市多，每月發放新台幣5000元，如果家中擁有3名未成年子女更可到新台幣6000元，已經跟各縣市協調過，初步會依地價與租金將全台縣市分為三級，房租貴的都會區如台北、新北等，將列為第一級，補貼4000元不變。至於其他如中南部縣市則列二、三級，租金補貼調降為3500、3000元。像彰化、花東這些地區，可能補貼就會比現行少1000元。內政部營建署長許文龍強調，如果縣市要自行加碼，也非常歡迎！

　　筆者認為政府落實居住正義成效不大，最大的民怨還是在「打房政策」不斷，使得房價、房租提高，弱勢民眾對租金補貼需求強烈，但政府經費有限，而明顯僧多粥少，要解決目前的窘境，盼政府應該是將打房後所增加的稅收運用在「社會住宅」上，再搭配租金補貼，專款專用才能真正的照顧到弱勢團體，落實《住宅法》所要求的居住正義！

　　民國104年2月24日中國時報A3版記者張立勳「柯釋捷運聯開千戶 逼6.6萬空屋出售」的報導稱：柯P打房祭出第2棟房子不准貸款構想，引發爭論，2月23日（大年初五）開工，台北市長柯文哲前往位於台北市松山霞海城隍廟分送發財金，他改口「這樣的講法不是很成熟」，他再出招指出，下月將釋放捷運聯合開發的1022戶，把北市8％（約6萬6000多間空屋）逼進市場，來抑制房價，不過，房仲業卻說，逼出空屋與房價是兩碼子事。

　　年前，台北市柯文哲接受建中學生專訪，拋出打房說，市政顧問翟本喬不予認同，柯文哲市長受訪時說，祭出第2棟房子不准貸款的方式可拿出來討論，但不是很成熟，只是粗略想法，北市房屋自有率達70％以上，打房政策不會受歡迎，較安全的方法是「凍結房價」或「讓房價漲得很慢」。

　　台北市長柯文哲規畫下月將捷運聯開的美河市、台北橋、龍山寺及港墘站等基地1022間空屋釋出，逼台北市其他空屋進入市場。柯文哲市長指出，除了釋放聯開空屋，去年「房屋稅」已經修法，只要持有房屋第4戶以上稅率從1.2％提高至1.5％到3.6％，某程度上對空屋也有加重稅賦效果，可視今年執行成果再評估未來狀況。

　　民國104年2月23日 經濟日報A15版記者陳美珍「自用宅奢侈稅優惠 將限縮」的報導稱：財政部指出，出售自用住宅免課奢侈稅，但依據今（2015）年1月修正通過的《特種貨物及勞務稅條例》規定，自用住宅另再新增必須證明「確有自住事實」的要件，出售時才可以免徵奢侈稅。

　　自用住宅非全數供自住使用，可從寬課徵「特種貨物及勞務稅」（俗稱：奢侈稅）的優惠，財政部訂出限縮規定，單層、單戶未全部做自住使用時，持有未滿二年出售，不適用按自用比例課徵奢侈稅。同時，為釐清自用住宅徵免奢侈稅的範圍，財政部明確規定，自用住宅若有部分供出租或營業的「非自住」情形，除透天樓房等獨棟式住宅，可按實際居住與出租（或營業）樓層占總樓層比重，按比例課徵奢侈稅，單戶單層非供自住使用部分，不適用比例課稅原則，持有未滿二年出售，需全部納入課徵10%或15%的奢侈稅。

　　《特種貨物及勞務稅條例》規定，銷售持有二年以內，位在中華民國境內的房屋及其土地，如部分或全部面積曾供營業使用或出租，且無適用《特種貨物及勞務稅條例》第5條第1款的排除規定，應依規申報繳納《特種貨物及勞務稅》。財政部表示，《特種貨物及勞務稅條例》第5條第1款所稱持有期間內無供營業使用或出租者，是指部分或全部面積無供營業使用或出租，如有部分曾供營業使用或出租，不適用排除規定。

　　2015年3月2日晚，李永然律師以理事長身分出席中正高中校友會第一屆第四次理監事會暨新春團拜，席間除了解會務的發展狀況，也藉此新春時期，互祝新年恭喜，事事順利。

　　2015年2月28日上午，李永然律師前往林口，出席忠誠扶輪社高爾夫球球敘，在陽光明媚的球場上以球會友，共享新春的喜氣。

　　2015年2月27日晚，李永然律師出席台北市傑人會月例會及新春團拜，正逢春節過後，大家見面互道恭喜，氣氛熱絡，期盼新的一年所有會員都能喜氣洋洋、揚眉吐氣！

一、中國大陸將自2015年3月1日起實施《不動產登記暫行條例》

　　中國大陸對不動產的登記，關於土地部分是適用《土地登記辦法》，而對房屋部分則是適用《房屋登記辦法》，但因2014年11月24日《不動產登記暫行條例》的公布，並將自2015年3月1日起實施，將土地及房屋登記一併規定，這是極大的改變。　

　　大陸《不動產登記暫行條例》，其適用的標的客體是針對「不動產」，依該條例第2條第2款，其範圍包括「土地、海域以及房屋、林木等定着物」，皆必須由「不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載於不動產登記簿」中。

　　依據民國104年2月19日經濟日報A4版記者邱金蘭、陳美君所撰「柯文哲打房說 財金部會搖頭」報導，台北市長柯文哲拋出新議題引發討論，他建議第二戶房子不准貸款，以抑制房價。有決策權的財金部會並不準備埋單，中央銀行、財政部和金管會都不贊同，認為規定過嚴、衝擊銀行過大；不利中產階級換屋，將招致民怨。財政部長張盛和表示，規定過嚴、可行性不高，也會衝擊銀行業務；金管會主委曾銘宗則說，對中產階級換屋影響很大，健全房市不能用單一藥方。就連「房市空頭總司令」張金鶚也認為過於嚴苛，有些民眾買第二棟房並非炒房、而是有自住需求。中央銀行官員也說，認為柯文哲的建議將增加民眾換屋、替小孩置產的困難，且政策太過強硬，恐招致民怨。

　　筆者認為第二戶不准貸款，不僅第二戶如何認定，以及影響層面甚大，目前銀行利率逐漸攀升、又已經限制第二戶貸款六成之規定，已對房市造成衝擊，如果在放款部分持續限縮，房地產業將會無止盡的衰退；政府打房仍應以短期炒作者為目標，並廣建「社會住宅」，才能有效解決民眾居住問題！

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府柯市長一上任有各種異於郝前市長的作為；但政府不論如何的作為，切勿忽略《憲法》所保障的基本人權，這樣才不會讓人民未蒙其利，反受其害。