永遠自然─李永然律師部落格

    根據民國102年2月21日工商時報A19版記者蔡惠芳的報導，國防部委託內政部營建署進行都市更新的兩塊台北市精華區土地，即將採設定50年地上權的方式於102年3月4日正式展開招商；國防部並且決定釋出松山機場附近1328坪、大直海基會對面603坪土地，底價分別為新台幣21億及7億元，約土地市價的3至4成，預料將成為建商搶地的大熱門。

    位於松山機場旁的土地為「台北市松山區敦化段四小段363-1地號等4筆土地都市更新事業徵求實施案」其面積為1328坪，使用分區為住3-2及住3，容積率分別為400%、225%，可開發建坪約1.11萬坪，總底價新台幣21億元，換算每坪底價約新台幣158萬元，約為當地土地市價每坪450至470萬元的三成多。

    位於大直的土地為「台北市中山區北安段三小段818地號等4筆土地都市更新事業徵求實施者案」其面積則為603坪，使用分區為住3，容積率為225%、，可開發建坪約3902坪，總底價新台幣7億元，換算每坪底價約新台幣116萬元，約為當地土地市價每坪新台幣250萬元的四成六。

    根據民國102年2月20日聯合報A10版記者黃福其、邱瑞杰及經濟日報102年2月20日A22版徐筱嵐、曾仁凱的報導，鴻海集團董事長郭台銘於日前提出「工者有其屋」的構想，打算在土城、三峽一帶打造「高貴不貴」的社區，減低鴻海員工的購屋負擔及通勤時間，新北市長朱立倫對此回應，新北市已展開內部整合。朱立倫指出，此事涉及中央土地及法令，若循「區段徵收」或「市地重劃」方式曠日廢時，未來最有可能選定土城捷運站旁的「舊彈藥庫」和頂埔工業區旁的「公有停車場」兩塊土地，該兩處土地面積均超過2公頃。

    新北市府官員表示，目前只等待國產署和國防部正式回函同意，預計最快102年2月22日就會有答案，一旦確認後，便可和鴻海規劃合作方案，最快方案3個月內就會出爐，於102年下半年即可動工。

    筆者認為，「工者有其屋」的理念相當不錯，可以讓剛進入職場的青年能有一個成家的機會，鴻海是一家知名的大企業也應該善盡一份社會責任，值得讚賞！

    根據聯合晚報民國101年11月7日A13版記者盧沛樺的報導，行政院公平會在101年11月6日針對台北市的建案「首善」開罰，因為其廣告中透過文字說明及繪有客廳、臥房、浴室等住宅起居設備之途是，明顯致人誤會為一般住宅。公會則分別依廣告不實處分建設公司100萬元、該承銷的廣告公司55萬元。公平會發言人孫立群並表示，工業住宅違法建商層出不窮，統計100年類似處分案件達7筆，但他也坦言公平會僅能就廣告不實的部分為處分建物如何處置？是否勒令拆除？必須回到地方建管機關的職權。而台北市都發局則回應，未來建商在台北市任何開發案件申請，都會用最嚴格方式審查，並且會盡速全面清查違規建物，希望民眾不要被建商的不實廣告誤導。

    根據《公平交易法》第21條規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，惟虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」同條並規定：「廣告代理業在明知或可得知情況下，仍製作或設計有引人錯誤之廣告，與廣告主負連帶損害賠償責任。」「廣告媒體業在明知或可得而知其所傳播或刊載之廣告有引人錯誤之虞，而仍與傳播或刊載，亦與廣告主負連帶賠償責任。」又根據《公平交易法》第41條之規定，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新台幣五萬以上二千五百萬以下罰鍰；逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得按次連續處新台幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰。可見《公平交易法》對於「虛偽不實」或「引人錯誤」的廣告處罰相當重。

    又依據《建築法》第73條第2項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要結構、防火區劃…與原訂使用與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照…」違反者，依據《建築法》第91條第1項第1款之規定，得處所有權人、使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。

李永然律師、黃介南律師針對中國大陸台商在面臨轉型升級時所遭遇土地問題，特別撰寫《台資企業面對轉型升級時，如何有效解決土地問題─兼談土地徵收補償》乙文，日前已在經濟部出版《經管加值點石成金 101年度台商輔導案例問題解答集》乙書中刊登，冀望此文能縮短台商升級轉型過程中的摸索時間，保障台商的「財產權」，並讓中國大陸各地台商獲得可供借鏡的啟發，掌握黃金十年回台投資新契機，再創事業的高峰。

    根據民國102年1月16日中國時報C2版記者陳芃的報導，根據台北市政府地政局民國101年受理的202件房地產消費糾紛申訴統計，其中「隱瞞重要資訊」比例最高，高達25件，其次才是「房屋漏水」及「服務報酬爭議」等，房地產交易的重要資訊，包括「海砂屋」、「凶宅」等等，地政局地權及不動產交易科科長蕭子慧表示，買賣雙方可以在正式交易前的斡旋約定、邀約書中，寫明碰到甚麼樣的狀況可以要求「解約」或「重新議價」，以免日後糾紛。

    此外，「凶宅」的爭議也很多，依據內政部「不動產標的現況說明書」範本，唯有發生在賣方持有期間，並且在房屋的主建物內，才被歸類為「凶宅」；但往往消費者會買到兇案發生在前幾任屋主持有期間內，或是事發地點在樓梯間、頂樓等公共空間的房屋，故台北市政府地政局建議，消費者購屋前不妨多上網或詢問附近鄰居、管理員，以免買到有爭議的凶宅。

    永然聯合法律事務所李永然律師也提醒委託人於委託人仲介填寫「不動產標的現況說明書」一定要據實謹慎填載，切勿便宜行事，這樣才不會帶來無謂的爭議！

2013年2月農曆春節期間，李永然律師前往新北市八里左岸騎腳踏車，一則健身，再則放鬆心情，好一陣子未騎腳踏車出遊，難得的春節長假，讓我又可一展身手！

2013年2月間李永然律師利用春節放假逛了「植物園」，已2年沒有去「植物園」，「植物園」很漂亮，是台北市的稀有資源，台北市民應善加利用！