永遠自然─李永然律師部落格

2013年2月間李永然律師利用春節放假逛了「植物園」，已2年沒有去「植物園」，「植物園」很漂亮，是台北市的稀有資源，台北市民應善加利用！

　根據民國102年2月19日聯合報A18版記者鄭朝陽的報導，有鑑於新北市容積獎勵名目過多，遭到內政部批評「過度浮濫」要求改善，新北市城鄉發展局決定將目前百分之六至百分之十的「綠建築容積獎勵」，打對折成百分之三到百分之五。新北市城鄉局表示，為誘導更多中小型基地開發時能考慮節能減碳，才在2010年起提供對於「銀級」、「黃金級」、「鑽石級」的綠建築分別給予百分之六至十不等的容積獎勵，但內政部都市計畫委員楊重信等人則相當不認同，認為容積是全民的公共財，不該過度浮濫，因此將來綠建築容積獎勵將打折成百分之三至百分之五。對此新北市建築開發同業公會總幹事楊添貴則表示，綠建築獎勵減少對本來就不容易的都市更新將雪上加霜，呼籲政府宜三思。

    　筆者認為，綠建築有助於減緩建築物對於環境的衝擊，對於環保相當有幫助，應該推廣，但政府反其道而行，反而限縮綠建築的獎勵減少建商興建綠建築的誘因，故筆者較不認同政府這樣的作法。

    　永然聯合法律事務所李永然律師認為「容積獎勵」其於都市計畫及發展固宜有限度，但如欲達到獎勵，則必須考慮誘因是否足夠，這才能達成政策引導的目的。

    根據民國102年2月8日聯合報A8版記者何醒邦的報導，國防部將標售台北市兩塊精華地的五十年的地上權。兩塊土地分別位於位於民權東路北安路，剛好是松山機場的前後，均可以循京站模式蓋住宅及旅館，權利金底價共新台幣28億元，業者預估標出的機會不小。目前日勝生集團則表示有意願投標，但也有相關業者認為若做成住宅、學生宿舍每年還有地租、權利金等成本，收益不划算，開發商意願可能不高。

    軍方指出，「眷改基金」原本以出售眷村土地為基金收入來源，但受政府精華區五百坪以上土地不得標售政策，只能以公辦都更方式推動土地活化，並交給營建署城鄉分署評估。城鄉分署副署長王東永則表示，「民權東路散戶地」基地達1300多坪，臨近松山機場的住宅區土地，一部份可興建使用權住宅，另一部分則可興建商辦與大型旅館，權利金底價為21億元。「李中散戶地」則位於台北市北安路海基會附近，達600坪，底價新台幣7億元，除可建住宅外，並可興建背包客旅館或學生宿舍。兩案基地目前均已整合完畢，自102年起至三月二十五日公告招標，預計四月決標，兩年後可興建完成。

    筆者認為，這兩塊土地均位於台北市精華區，興建「旅館」或「住宅」均相當適合，台北市國有土地活化近年來似乎朝向「地上權」模式發展，這是保有國有土地的良方。

    根據民國102年2月6日聯合報B1版記者郭安家及中國時報C2版記者蘇瑋璇報導，近五年台北市有一新興行業，業者提供再住商大樓出租迷你倉庫，甚至作為行動辦公室，遊走法律邊緣，觸犯「土地使用分區」、「消防公安」等規定。台北市政府都市發展局近期將啟動聯合稽查，建管處使用科長洪德豪表示這些迷你倉庫被定義為「租賃業」，必須符合《都市計畫法》，並變更使用執照，否則可處新台幣6000元以上、30萬以下罰鍰。都發局並指出，迷你倉庫屬於「租賃業」所對應的使用分區為「一般服務業」，只允許設在商業區，因此迷你倉庫設在第三種住宅區已不符規定，會由市府聯合稽查小組優先稽查，違反《都市計畫法》者依法開罰，至於室內裝修未依法申請者，建管處也會要求補辦並定期安全申報。

    台北市觀光客暴增，日租套房問題也日益嚴重，根據《發展觀光條例》與《旅館業管理規則》規定，日租套房須有「不動產租賃方式經營、提供不特定人有日或周住宿或休息事實、收取費用營業、未取得旅館登記」等要件，地方主管機關才可裁處。消防局科長莫懷祖表示，若是一般月租集合住宅，僅一年檢修申報一次消防公安即可，但若旅館就至少半年須要一次，且建材還必須是「防火材質」，日租套房營運模式近似旅館，但公安水準卻無法要求，當然不鼓勵。

    戴錫欽議員也表示，北市開放陸客自由行之後，住房需求大增，日租套房也出現反映這樣的需求，既然日租套房散在各地取締不易，考量住居安全，台北市府應當與中央研擬「都會區版」民宿管理辦法，才是治本之道。

    根據民國102年2月5日中國時報B2版記者蒼宏慈報導，台灣台北地方法院於民國102年2月4日法拍四筆「持分土地」，面積合計約475.23坪，總底價新台幣27.63億元，換算土地單價每坪約新台幣581.4萬元。開標結果以流標收場，永慶資產管理協理黃增福表示，由於富邦集團已持有信義計畫區D1過半土地，故其他投資人進場投標意願並不高，而勢在必得的富邦也因為有優先承買權而不急於出價，因此最後流標收場並不意外。

    信義計畫區D1街廓位於台北市信義路五段、莊敬路口、松勤街附近，共計16筆地號土地，土地面積約2545坪，將近有30位地主。而2月4日法拍的4筆土地分別為39-5、39-11、39-12及39-15地號，面積分別為15.05、142.25、238.37及79.56坪，其中39-5因為臨信義路五段容積率為400%，其餘容積率則為200%。

    2年前最貴菜園也曾經有六筆土地持分遭法拍，但投標當日債權人則申請抵押權金額高於拍賣底價，拍無實益而宣布停拍，如今拍賣又再度流標。黃增福協理指出，富邦整合此基地已逾10年，目前持有12筆土地持分或抵押權，持有土地比率突破5成，若再取得這4比持分土地，整合之路將更往前一步，將來興建豪宅，價格可望再創新高！

    根據民國102年2月1日工商時報A21版記者林淑慧報導，國有財產署北區分署於102年1月31日公告標售無人繼承房地，官員表示這次共標售5宗房地，其中價值最高者位於新北市三重區，標售總底價逾新台幣1000萬元，將於102年3月5日開標。國產署官員並表示這是今年第一次標售逾期未辦理登記繼承房地，總底價高達新台幣1728萬5577元，呼籲有興趣者把握時間提出申請。

    其中位於台北市的兩宗房地位於北投區中和街和文山區興德路，底價分別為新台幣283萬650元及354萬5200元，其中文山區之房地地形較方正，脫標機會較高。此外在新北市部分，三重區、新店區、貢寮區尚有三筆土地待標售，除三重區為住宅區土地外，其餘則均為「保護區」土地，面積分別為475平方公尺及179平方公尺，底價分別為新台幣20萬9000元及1萬6707元。

    依據《土地法》第73條之1之規定：「土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由國有財產局定期再標售，於再行標售時，國有財產局應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售而未標出者，登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及租賃期限之規定。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向國有財產局申請就第四項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。」因此，並不受台北市精華地區國有土地停止標售政策的限制。

    筆者提醒，被繼承人死亡後，其繼承人應在「六個月」內辦理繼承登記，否則將來可能面臨罰款，甚至不動產遭到國有財產署標售，如果對於辦理繼承登記手續不熟悉者，也可委託經國家考試合格的地政士辦理相關手續，既省時又方便，不動產才不會遭到標售的命運。

    根據102年2月5日聯合報記者劉俐珊及經濟日報A2版記者林安妮的報導，行政院經建會委員會議於民國102年2月4日通過「修訂淡海新市鎮開發執行計畫」案，將來完成徵收「淡水登輝大道以西」一帶土地，估計可釋出逾600公頃土地作為台商投資專用地、產業專用區及興建合宜或社會住宅。

    伴隨淡海輕軌「綠山線」將於2018年通車，內政部預計砸新台幣720億元，在淡海新市鎮開發1萬多戶社會住宅、商業區與台商產業專區，新版的新市鎮開發執行計畫，預計在2019年完成徵收，盼能在民國2025年前加速開發。以「淡海蔚鎮」為新的計畫名稱，將齊備「在地就業、在地就學、在地就養」的三大在地特色。

    根據營建署官員表示，登輝大道以西一帶，預估可釋出650公頃左右土地，但政府取得部分僅占兩成，約131公頃左右，期中規劃60公頃作為「產業專用區」，提供台商回台投資、文創、觀光遊憩、新興產業進駐，另外再規劃50公頃之「商業區」，剩下22公頃則規劃為「住宅用地」。營建署官員規劃以一公頃提供約500戶住宅計算，約可提供11000戶。而登輝大道以東一帶，因屬山坡地牽涉「水土保持」，故暫不考慮開發。