2009年3月26日下午2時至4時,我與真禾機電股份有限公司總經理徐源德一同赴聯合報演講「買新成屋及預售屋交屋應注意事項」,針對房屋買賣問題進行解說。

演講內容包括購屋及簽約時應注意事項,交屋時針對專有及共有部分之檢查,其瑕疵種類為何。一旦不幸發生消費糾紛,可循申訴、調解、訴訟、仲裁等途徑辦理。


買新成屋及預售屋交屋應注意事項(一)
主講人:徐源德總經理

一、專有部份
買屋交屋階段是所有民眾圓夢的一件大事,也因如此,消費者對於品質當然會多加以注意與關注。
在各戶交屋之前,為了讓購屋者更加滿意,會有「自主查驗」、「屋主驗屋」、「屋主交屋」等三個階段,以下就查驗項目作說明:
(一)土建外觀:油漆平整度、以及是否有色差。磁磚地磚收邊及磁磚黏貼是否空心不實及磁磚地磚平整度。
(二)地板平整度:可以用小球置於地板不同處,觀察是否地板水平狀態。
(三)門窗與廚具:密合程度及開關順暢程度檢查,看滑輪是否卡住故障。
(四)流理台給排水:以及流理台下方排水是否有漏水。測試方法:把流理台排水塞塞起來,把水放到最滿,測試溢水口溢水功能,然後把水塞拔起來測試排水順暢以及觀察流理台下方是否有漏水,可以用手觸摸檢查。
(五)收邊:矽力康是否平整,是否有破口。
(六)整戶給水測試:把全部的水龍頭打開(包含工作陽台、廚房、所有浴室水龍頭等)水壓不能太小。
(七)衛浴給排水:馬桶試壓、用蓮蓬頭測試浴室地板排水順暢度以及洩水坡度。浴缸週邊是否排水順暢是否會積水於浴缸周圍。給水需有合理水壓,把浴缸水放滿再一次排放,以觀察浴缸排水順是否順暢暢度,在浴缸排水時觀察浴缸與地板接縫處是否漏水。
※浴室排氣扇:除了可以用衛生紙靠抽風口觀察有無抽氣外,也推開浴室天花板維修孔,看排風扇軟管是否正確接至外面。
(八)冷氣:冷氣預定安裝處的排水管,以陽台水龍頭連續放水測試排水五分鐘。各房間預留的分離冷氣安裝孔洞是否有預留。
(九)陽台排水:把陽台水龍頭開到最大,連續十分鐘,以印證陽台排水是否順暢。
(十)電氣:各迴路檢查,看各迴路所標示的地點是否吻合。可以用小夜燈測試各房間插座迴路狀態。門口電鈴測試。
(十一)漏電斷路器測試動作:廚房、陽台、衛浴、頂樓加壓馬達等用電都會使用漏電斷路器(或者附漏電斷路器之無熔絲開關),在送電中按下測試按鈕,就應該跳脫保護之。
(十二)消防:看當樓層撒水警報逆止閥是否不正常關閉。至於消防撒水頭的數量要核對圖說中位置是否正確。同時火警探測器數量也要核對。至於消防系統更是要全面啟用,切勿存著僥倖的心理等待日後委員會統一測試。如果住戶稍具常識,按下在樓梯間消防栓箱上的手動報警機,照理說警報就會響起,萬一不會響,那真糗大了。
(十三)監控:緊急求救按鈕及求救拉繩實測,然後至管理中心或防災中心觀察BA電腦是否有發報。廚房內瓦斯偵測器以打火機瓦斯不點火噴出瓦斯實測,該偵測器會發出警報或者管理室BA電腦會有警報。
(十四)弱電:對講機實際測試、屋內電話線路與電信機房測試通訊狀態;電視收視狀況實測。
建議營造廠在以上的自主檢測時,確實作成紀錄表,除了可以自我督促落實檢查之外,同時也可以作為住戶驗屋交屋時給住戶參考的依據,有利於交屋順利進行。

二、共用部份
共用部份,就是俗稱的公共持分,一般來說,20~30%的公設比率是很正常的,買屋的三分之一就在公設,等於三分之一的錢已經押在公設。當然大家對於公設是很重視的。這也就是目前《公寓大廈管理條例》第57條的立法精神。也就是透過管理委會就共有共用設備與設施與起造人進行點移交工作。
(一)公設的品質,建議從幾個事項觀察:
1、地下室:觀察最底層是否有牆壁漏水痕跡
2、地下室管線:是否排列整齊、清楚標示,因為這個地方沒有裝潢,品質如何,一目了然。
3、室內消防栓中的手動報警機盤內:電線佈置是否整齊、是否有營造泥沙、垃圾。
4、頂樓:排水孔附近是否有積水痕跡?
5、如果看得到機房,看看機房是否打掃整齊,沒有垃圾。
(二)公設的點移交,建議可分為三類來執行:
1、建築外觀:建議可以全體住戶來目視檢查,如果有破、損、歪、斜等可以登記
2、設施類:如家具、擺飾等,可請物業管理公司代為點收
3、機電設備類:可請有這方面專長的住戶來做點收工作。
機電設備簡易測試方式:
(1)發電機:實際模擬台電停電,印證發電機運轉以及供應範圍。將台電公共用電開關關閉,發電機應立即啟動,模擬台電停電之狀態,觀察發電機供應範圍以及發電機房散熱情況。在發電機供應緊急電源的時候,可請承商同時依序啟動各消防泵浦(泡沫泵浦、撒水泵浦、消防栓泵浦、泡沫泵浦、採水泵浦等),因為各消防泵浦是緊急用電中負載最大的設備,同時啟動各泵浦可以印證緊急用電的動態狀態。
(2)室內消防栓:頂樓放水,需超過1.7公斤之水壓。
(3)消防警報:抽測探測器或手動報警機,火警信號傳遞及緊急廣播狀態。
(4)電梯:坑底是否積水?電梯內緊急對講機與管理中心或防災中心對講,通話應清楚。電梯坑底應保持乾燥,無積水。電梯行進間應保持平穩無噪音、跳動、抖動。簡單的測試方法就是一個人站在電梯的某一側而非中央,印證平穩程度。電梯內有內建緊急照明燈,從機房斷電來印證該緊急照明燈會亮。
(5)機械停車:容車尺寸是否與現場標示牌一致,運轉應無異聲,坑底不積水。遮斷開關被遮斷時應能自動緊急停止。
起造人與管理委員會共同攜手把共用部份做好,建議消費者,把裡子留給自己,面子留給別人,畢竟建築物結合了多種工種共同完成,還有努力的空間。個人觀察,自從93年1月2日有了57條移交條款後,整體公設品質大有改善,起造人也對於公設之品質與客戶滿意度更加注意。


買新成屋及預售屋交屋應注意事項(二)
主講人:李永然律師

一、由於房地產交易市場日漸熱絡,相關之糾紛案件亦逐年增加,根據內政部之統計,94年至95年第一季共計1216件;其中557件(46%)來源為仲介業、588件為建商(48%)、57件為代銷(5%)。而依據行政院消費者保護委員會統計,光是96年全國各縣市政府受理之不動產消費申訴案即有1316件。至於各交易糾紛的發生原因,大抵為契約審閱權、房屋漏水、隱瞞重要資訊、交屋延遲、仲介公司欺罔行為、施工瑕疵、廣告不實、坪數不足、建材設備不符、定金返還及停車位使用權等等問題。

二、至於要如何避免房地產交易時發生糾紛呢?消保會特別呼籲消費者,首要之道是了解目前購屋糾紛的態樣,以及要求業者製作「不動產說明書」,詳細記載買賣標的物之內容。依據內政部編訂之不動產交易宣導事項及實務運作之經驗,茲列舉以下房地產交易時消費者應注意的事項:
(一)買賣房地產時應特別注意:
1、房地產買賣應委託合法業者:如消費者自己無法了解、確認房地產交易時之專有名詞及相關手續等,可委託領有地政士公會識別證之地政士辦理簽約及產權移轉登記等事項。
2、注意廣告有無不實或引人錯誤:《公平交易法》第21條、《消費者保護法》第22條。
3、現場履勘:無論是土地或房屋,甚至預售屋,皆應實地勘查,對標的物範圍及各種情形詳細詢問清楚,必要時,向左鄰右舍查詢,以發現真實。
4、掌握市場行情資料,可參考附近之成交案例,注意售價是否公平合理。
5、建商或仲介業者應主動提供買賣契約書,消費者並應在審閱期間內詳細檢查契約內容。
6、應先瞭解貸款額度情形及衡酌自己的經濟能力。
7、消費者應審慎考量關於山坡地建築之安全性。
8、瞭解出售原因。
9、勿貪小便宜、勿倉促下決定,注意貨比三家不吃虧。
10、房地產買賣主體要先行確定:尤其在買賣中古屋應注意出售者是否為房屋的所有權人,若非屋主親自出售,至少也出示授權書,否則可能造成「無權處分」或「無權代理」的情況。
11、購買預售屋時應特別注意查明已否領得建築執照、注意開工日期、完工期限及交屋日期、完工後之管理維護及瞭解付款辦法及貸款額度。而購買法拍屋時應先了解是否有點交或需委託投標等問題。
(二)簽約時應特別注意:
1、買賣契約書應本公平互惠之原則訂定。
2、買賣標的及門牌記載應明確:在付出定金前,消費者應先到地政機關申請「土地、建物登記簿謄本」,查閱所有權人、所有權概況、面積、使用情況、產權設定情形或被查封等,避免產權發生問題。
3、面積之正確性及計算方式:一般房屋產權登記時,除主建物面積外,尚有附屬建物及共用部分:如陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等,因常有虛灌坪數之糾紛,因此,消費者在付定金前,應詳看權狀,計算其確實面積。且土地面積及用地種類、建築物之詳細面積及權利設定情形等均應於合約書中記載清楚。
4、瞭解房地產坐落及核准使用執照情形,尤其購買停車位究屬「法定停車位」、「自行增設停車位」或「獎勵停車位」等都應注意。
5、稅費負擔應記載清楚:一般交易習慣土地增值稅由賣方負擔,建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅,在土地、建物點交日前由賣方負責繳納,點交日後由買方繳納,若有歸責於他方之事由另由他方負擔延誤部分。其他應繳之費用亦應於不動產說明書中詳載。
6、屋頂平台、法定空地及地下室等空間需注意不得違反法令規定使用。
7、如房子為公寓大廈時,依《公寓大廈管理條例》第24條規定:「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」,故購屋人應注意出賣人有無欠繳「管理費」或「公共基金」的情形存在。
8、詳細瞭解要約書與斡旋金之相關約定。
9、除契約載明事項外,如另有約定交易條件,應以書面為主,以杜口說無憑所衍生之交易糾紛。
(三)交屋時應特別注意:
1、仔細校對契約、權狀、登記謄本上所載之面積;
2、如買停車位,注意該停車位的種類、尺寸大小、位置;
3、各種稅款、費用的分算點;
4、房屋格局、建材、設備是否與契約及廣告符合;
5、地板、牆壁、油漆(壁紙)、天花板、管線是否正常;
6、保固內容及相關文件。
(四)交屋之瑕疵種類:
1、施工瑕疵:如建商在鋼筋尺寸、混凝土強度磅數、水電配管品質等級動手腳,或施工不良造成房屋龜裂等。
2、建材設備不符,照慣例,以高級品取代低級品是可接受的。但如不得已建商須對建材設備有所變更時,應儘量與客戶溝通,促進瞭解。
3、面積不足:私有面積設法自行丈量,再仿建商提供公設計算式,如面積超出合約所定容許誤差,即可要求建商退款。
4、公共設施縮水或未完成:銷售時或合約承諾證明之所有公共設施,建商刻意忽略而被刪減,此時有違約給付的問題。又建商於公共設施未完成即通知承購戶交屋,此時承購戶得拒絕接受。惟如承購者急於搬住新屋時,亦得接受交屋,但與建商協議完成公共建設期限,並保留部分房地價款作為交屋保留款,以維護承購者之權益(註1)。
5、注意是否有逾期交屋:預售屋交易應於契約內約明交屋期限及逾期效果。而買受人於交屋時,應計算工期,如有逾期,即可按契約內所之完工日期、交屋日期,向建商請求逾期罰款。
6、違法施工:有些取巧的建商常,於使用執照取得後,即進行「二次施工」,讓社區做違規使用,這對社區而言,存在著違規使用的風險,故而買受人應予注意!另違法夾層屋也有安全結構及違規使用的風險存在。
7、查看停車位的種類及規格:現在買房子通常連帶汽車停車位,買受人一定要注意停車位的規格及種類是否符合規定及與圖面是否符合,如不符合,應即刻向建商主張。
(五)法律效果:
依據《民法》第354條:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」由於建商負有交付如合約所載坪數、建材、設施…等之出賣人義務,倘若建商違約交付不符法令及契約約定之房屋,房屋具有施工瑕疵,則建商行為將構成「不完全給付」,依法並應負起「瑕疵擔保責任」。
(六)解決之道:
此時承購戶得主張物之瑕疵擔保,依《民法》第356條通知瑕疵後6個月內或物之交付時起5年內,向建商請求解約或減少價金;亦得按債務不履行體系,主張不完全給付之補正或損害賠償(註2)。倘若在交屋前,買受人已發覺買賣標的房屋有瑕疵,得向建商主張價金給付和瑕疵修補之同時履行抗辯權,若建商對房屋並無不負擔保責任之特約,則於其確定的拒絕擔保時,買受人甚至得對之主張解除契約。

三、惟若消費者已善盡注意仍發生糾紛時,該如何解決呢?以下列舉數個比較重要且經常發生的爭議類型及其解決之道:
(一)「定金返還」及「刷卡購屋」之爭議。
(二)「契約審閱權」之爭議。
(三)「品質」及「隱瞞重要資訊」之爭議。 
(四)「坪數」之爭議。
(五)「付款進度」之爭議。
(六)「交屋遲延」之爭議。
(七)「斡旋金」之爭議。
(八)「廣告不實或引人錯誤」之爭議。例如:○○建設公司涉嫌因在「嘉興公園」預售屋廣告中,將「法定停車空間」標示為「交誼廳設施」,並將室內「機電空間」標示為廚房及餐廳外擴部分,涉及廣告不實,違反《公平交易法》第21條(註3);另外○○建設公司之「春天戀人」建案,涉嫌在廣告內刊登「無污染」、「可做為促進健康的有機飲用水」廣告不實,而遭公平交易委員會處罰(註4)。
(九)「停車位使用權」之爭議(註5)。
(十)「夾層屋」之爭議。

四、至於在發生消費糾紛時,消費者要勇於爭取自己應有的權益,可依下列方式循序辦理:
(一)申訴:消費者可先向業者、公會、消保團體、地方政府消費者服務中心或後述之專案小組申訴,謀求合理解決。
(二)調解:
1、對於申訴處理結果不滿意時,消費者可向地方政府消費爭議調解委員會等調解機關申請調解,因調解委員中,有房地產專業之委員,將有助於糾紛之解決。
2、可向鄉鎮市區公所調解會申請調解。
3、可向仲介業或房地產代銷業所成立之公會全國聯合會所屬營業保證基金管理委員會,提請調解。
(三)訴訟:消費者依法雖然可以隨時向法院提起消費訴訟,但因訴訟費時,且須繳付訴訟費用,建議消費者以提起訴訟作為最後不得已的手段。
(四)仲裁:由仲裁機構仲裁,但需雙方有「仲裁協議」存在。

五、調解與仲裁的比較
(一)調解:法院進行調解,可能由「法官」自己親自主持,也可能由「調解委員」擔任;面對調解程序,當事人應注意以下相關規定:
1、法院命當事人親自到庭時,即應親自到庭:法官於必要時,得命當事人或法定代理人本人於調解期日到場;調解委員認有必要時,也可報請法官行之(《民事訴訟法》第408條)。當事人於前述情形,即應親自到庭,如無正當理由不於調解期日到場者,法院得以「裁定」處新台幣三千元以下之罰鍰(《民事訴訟法》第409條第1項)。
2、認識調解委員的酌定條款:若調解事件涉及「財產權的爭議」,只要獲得「當事人兩造的同意」,得由「調解委員」酌定解決事件的「調解條款」。蓋調解委員酌定的調解條款,一旦作成「書面」,記明年、月、日,或由書記官記明於「調解程序筆錄」,由調解委員簽名後,送請法官審核,經「法官」核定,視為調解成立(《民事訴訟法》第415-1條)。又前述酌定調解條款,經兩造當事人同意,也可以由「法官」酌定;法官酌定的調解條款,於書記官記明於「調解程序筆錄」時,視為調解成立。
3、認識法官依職權提出的解決方案:調解程序固由兩造當事人合意成立調解,但如兩造未能合意,而雙方爭執係涉及「財產權爭議」,且已甚接近,此時「法官」應斟酌情形,其有調解委員者,並徵詢調解委員意見,求兩造利益之平衡,在不違反兩造當事人的「主要意思範圍內」,以「職權」提出解決事件的方案(《民事訴訟法》第417條)。對於法院依職權所提出的解決方案,不同意的當事人該如何是好?由於前述「方案」應送達於當事人及參加調解的利害關係人,所以當事人如不同意該解決方案,可於送達後「十日之不變期間」內,提出「異議」(《民事訴訟法》第418條);一旦有一方當事人提出異議,則該調解視為不成立;調解不成立者,法院應付與當事人證明書(《民事訴訟法》第416條第5項)。
(二)仲裁:透過仲裁解決具有下述優點:
1、時間較節省:訴訟因有上訴制度,所以曠日費時,但仲裁於《仲裁法》中訂有作成判斷之時限,故時間較節省,依該法第21條第1項規定:「仲裁進行程序,當事人未約定者,仲裁庭應於接獲被選為仲裁人之通知日起十日內,決定仲裁處所及詢問期日,通知雙方當事人,並於六個月內作成判斷書,必要時得延長三個月。」
2、較具專業:法院受理案件,透過分案決定承辦法官,但並非每位法官對於不動產爭議均具有相關的專業知識,但透過仲裁,當事人可以選任具有特殊專業知識的專業人士,處理複雜、專業的爭議;所以,不動產爭議能透過「仲裁」解決,較符專業的要求。
3、較能保密:現代人愈來愈重視「隱私權」,而商業事務也常有其機密性,透過訴訟,因民事訴訟原則上係「公開審理」,國內司法院又會將判決書上網,所以,當事人的不動產爭議在法院打官司,很容易被不相干的第三人知悉內容。但仲裁程序則採用「秘密不公開」的方式處理,我國《仲裁法》第23條第2項規定:「仲裁程序,不公開之。…」,即明示此一「秘密原則」;故仲裁較能保密。
4、費用較省:當事人不論透過「訴訟」或「仲裁」,常委由「律師」代理,此涉及律師報酬;又不論民事起訴或申請仲裁均向法院或仲裁機構繳納費用,一般而言,因訴訟有「上訴」制度,仲裁則係一裁終局;所以,仲裁的費用也較訴訟節省。

六、結語
買賣房子是人生的大事,本來應該以愉快的心情面對,但是由於因房屋單價高,交易過程又繁複,故常有消費者在交易過程中因不清楚自己的權益,而遭不肖業者或仲介人員欺騙,導致消費糾紛不斷。
不少消費者在第一次買房子的時候,對於買賣房子應該注意的事項一知半解、對合約內容也不甚了解,遇到交易糾紛時更是不知所措,連該找誰處理都不知道。所謂事前多一分準備,事後便少一分風險;所以在此建議消費者在購屋前多向已有購屋經驗之親友詢問,至各大房屋仲介公司的網站搜尋相關資料,或至坊間書店尋找相關書籍,多多蒐集或詢問相關購屋知識,才能享有愉快的購屋生活!

 

註1 參見《不動產契約爭議與解決》,頁162~163,陳銘福著,五南圖書出版公司,民國86年11月初版。
註2 最高法院87年度台上字第2668號民事裁判要旨:「因可歸責於出賣人之事由,致買賣標的之不動產有面積短少足使其價值、效用減少之瑕疵時,出賣人除負物之瑕疵擔保責任外,同時應負不完全給付之債務不履行責任。而物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任,其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。故買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任,而請求其賠償損害時,自無民法第三百五十六條規定之適用。」
註3 參見王慧馨撰「○○建設廣告不實,罰百萬」乙文,載經濟日報民國96年11月9日,A13版。
註4 參見吳孟庭撰「住戶專享溫泉?不實罰300萬」乙文,載民國97年3月20日,A13版。
註5 參見連世昌律師著:房地買賣風險法律控管,頁117~118,民國97年6月初版,永然文化公司出版。


參考書目
大樓裝修‧設備‧管理好好學。徐源德著。永然文化出版。
公寓大廈公設點移交實務。徐源德著。永然文化出版。
公寓大廈社區實務。李永然、徐鈴茱著。書泉出版社。
新公寓大廈管理條例之實用權益。林旺根著。永然文化出版公司。
公寓大廈管理條例與你。李永然著。永然文化出版公司。
實用公寓大廈管理條例。林永汀著。永汀文化出版。
自撰存證信函之惡鄰看招。林國泰著。永然文化出版。
公寓大廈水電消防維護管理實務。李如貴著。永然文化出版。
管好你的公寓大廈。李永然策劃、許啓龍著。永然文化出版。
停車位權益Q&A。李永然等著。永然文化出版。
保全達人法律作業簿。傅美惠著。永然文化出版。
保全及樓管法律實務。李永然著。永然文化出版。
建築師變更、分戶一手教材。沈宗樺著。永然文化出版。
好管用社區訴訟實務。謝心味著。永然文化出版。
公寓大廈管理服務人之管理與保全實務。高永昆、李永然著。永然文化出版。
地下室停車位問題集解。林永汀著。永然文化出版。

 

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