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土地開發與建築法規應用

黃宗源著‧永然文化公司出版

1.台灣的房地產開發一直受政治與經濟情勢的影響，近20年來也因法規的變更而產生特殊的房地形態。如自民國72年與88年起，台北市與台灣省分別從「建蔽率」時代邁入「容積率」管制時代，而83年10月28日將「高層建築」納入管制之後，則開啟了14層以下中高層（93年1月1日後改為15層）建築的盛行期，以降低對高層建築嚴格管理後產生的開發成本。

2.在不景氣時應用建築法規協助土地開發，是房地產開源節流之本。如屬容積率已實施管制的開發基地，為節省開發成本，可循開放空間鼓勵、停車獎勵、容積移轉等方法，創造容積加成，且利用《建築技術規則》不計入容積部分的規定，從梯廳、陽台及機電設備等空間規劃設計，增加售坪。

3.決定法規的適用須先判斷土地屬性、土地分區，在這方面先決定該土地是「非都市土地」或「都市土地」；其次則判斷基地是否屬「山坡地」；再者，如屬「山坡地」，須判斷是否需經開發許可。如須經開發許可，須按下列程序辦理：（1）申請開發許可（取得開發許可證明）；（2）申請雜項執照（取得查驗合格證明）；（3）申請建照執照。

4.建築管理法規的應用，依《中央法規標準法》第18條適用「不溯及既往原則」，即對於舊法時期的行為，新法無溯及的效力。

5.台灣的土地使用管理過去一直是以「基地面前道路寬度」決定建築物高度，即俗稱的「建蔽率時代」；一直到台北市於民國72年4月25日發布《台北市土地使用分區管制規則》開始，開展了台灣土地管理進入「容積率管制時代」的新頁。台北市至民國82年3月1日，經各地區「細部計畫」通盤檢討，逐步全面實施「容積率管制」。推動全面實施容積率管制一直是政府多年努力的目標，嚴格來說，「容積率管制」只是土地使用分區管制的一環，政府的決心應是全面實施土地使用分區管制；但是限於現實環境，地方大多不願實施容積管制，而不願進行細部計畫的擬定，以致無法落實容積率管制的理想。

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