土地開發與建築法規應用

黃宗源著‧永然文化公司出版

1.台灣的房地產開發一直受政治與經濟情勢的影響,近20年來也因法規的變更而產生特殊的房地形態。如自民國72年與88年起,台北市與台灣省分別從「建蔽率」時代邁入「容積率」管制時代,而83年10月28日將「高層建築」納入管制之後,則開啟了14層以下中高層(93年1月1日後改為15層)建築的盛行期,以降低對高層建築嚴格管理後產生的開發成本。

2.在不景氣時應用建築法規協助土地開發,是房地產開源節流之本。如屬容積率已實施管制的開發基地,為節省開發成本,可循開放空間鼓勵、停車獎勵、容積移轉等方法,創造容積加成,且利用《建築技術規則》不計入容積部分的規定,從梯廳、陽台及機電設備等空間規劃設計,增加售坪。

3.決定法規的適用須先判斷土地屬性、土地分區,在這方面先決定該土地是「非都市土地」或「都市土地」;其次則判斷基地是否屬「山坡地」;再者,如屬「山坡地」,須判斷是否需經開發許可。如須經開發許可,須按下列程序辦理:(1)申請開發許可(取得開發許可證明);(2)申請雜項執照(取得查驗合格證明);(3)申請建照執照。

4.建築管理法規的應用,依《中央法規標準法》第18條適用「不溯及既往原則」,即對於舊法時期的行為,新法無溯及的效力。

5.台灣的土地使用管理過去一直是以「基地面前道路寬度」決定建築物高度,即俗稱的「建蔽率時代」;一直到台北市於民國72年4月25日發布《台北市土地使用分區管制規則》開始,開展了台灣土地管理進入「容積率管制時代」的新頁。台北市至民國82年3月1日,經各地區「細部計畫」通盤檢討,逐步全面實施「容積率管制」。推動全面實施容積率管制一直是政府多年努力的目標,嚴格來說,「容積率管制」只是土地使用分區管制的一環,政府的決心應是全面實施土地使用分區管制;但是限於現實環境,地方大多不願實施容積管制,而不願進行細部計畫的擬定,以致無法落實容積率管制的理想。

6.永然文化公司(電話:02-23915828)

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