一、前言
都市更新有自辦與公辦之分,而在自辦都市更新則以「權利變換」或「協議合建」實施。按「權利變換」係指「更新單元」內重建區段的土地所有權人、合法建物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施「都市更新事業」,於「都市更新事業計畫」實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地的應有部分或權利金(參見《都市更新條例》第3條第5款)。
又實施權利變換時,權利變換範圍內供公共使用的道路、溝渠、兒童遊樂場,鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地、除以各該原有公共設施用地、未登記地(註1)及得無償撥用取得的公有道路、溝渠、河川等公有土地(註2)抵充外,其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用,經各級主管機關核定後,由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例「共同負擔」,並以權利變換後應分配的土地及建築物折價抵付。所以,參與都市更新者,於採用「權利變換方式」實施,自應明白該「共同負擔」,筆者願藉本文加以探討。

二、共同負擔的範圍
首先探討「共同負擔」的範圍,依上所述,共同負擔包括「土地負擔」及「費用負擔」。依《都市更新權利變換實施辦法》第3條第7款的規定:「權利變換計畫應表明之事項如下:………七、依本條例第三十條第一項各土地所有權人折價抵付『共同負擔』之土地及建築物或現金。」
關於「費用負擔」包括下述項目:
工程費用:其包括權利變換地區內道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等公共設施與更新後土地及建築物的規劃設計費、施工費、整地費及材料費、工程管理費、空氣污染防治費及其他必要的工程費用(參見《都市更新權利變換實施辦法》第13條第1項第3款)。
權利變換費用:包括實施權利變換所需的調查費、測量費、依《都市更新條例》第36條第2項應發給的補償金額、拆遷安置計畫內所定的拆遷安置費、地籍整理費及其他必要的業務費(參見《都市更新權利變換實施辦法》第13條第1項第4款)。
貸款利息:指為支付工程費用及權利變換費用的貸款利息(參見《都市計畫更新權利變換實施辦法》第13條第1項第5款)。
稅捐:以「股份有限公司」擔任實施者,其更新後折價取回房屋銷售時應承擔的「營業稅」,並不屬於《都市更新條例》第30條第1項所列於實施權利變換時的「稅捐」費用,故不得納入「共同負擔」(內政部93年11月24日內授營都字第0930087854號函)(註3)。
管理費用:為實施權利變換必要的人事、行政及其他管理費用(參見《都市更新權利變換實施辦法》第13條第1項第6款)。

三、其他注意事項
由以上說明,可知共同負擔支出得越多,地主可分配的權利價值將會減少;實務上也有建商做為實施者,而將共同負擔高列灌水的情形,故參與都市更新者須注意「共同負擔」的範圍及其計算。
參與都市更新者除上述問題外,還應注意下述相關函令:
不願或不能參與分配者的「現金補償」,非屬「共同負擔」所列舉的項目,不得計入「共同負擔」(內政部90.9.27台內營字第9085560號函)。
依都市計畫變更「工業區」為「住宅區」的附帶條件規定,採繳「代金方式」折算自願捐贈繳納公共設施費用,非屬都市更新權利變換「共同負擔」項目(內政部營建署96年8月28日營署更字第0960805448號函)。
建物內部份修繕費用不予納入「共同負擔」,實施者應另行處理(98.9.11台北市都市更新審議委員會歷次會議通案重要審議原則)(註4)。

四、結語
綜上所述,都市更新攸關土地所有權人及「權利變換關係人」的權益,涉及相關法令之規定及主管機關的見解,民眾如有不了解時,務必請教專家,俾保自身權益。
註1:「未登記地」乃指「都市更新計畫」核定發布日權利變換地區內尚未依《土地法》辦理總登記的土地(參見《都市更新權利變換實施辦法》第13條第1項第2款)。
註2:「原有公共設施用地及得無償撥用取得之公有道路、溝渠、河川等公有土地」,乃指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內實際作公共設施用地、道路、溝渠、河川使用及原於公共設施用地、道路、溝渠、河川使用已廢置而尚未完成廢置之得無償撥用取得的公有土地(參見《都市更新權利變換實施辦法》第13條第1項第1款)。
註3:參見江中信編著:都市更新法理與實務,頁145,詹氏書局發行,2009年12月初版一刷。
註4:參見江中信編著:前揭書,頁137~147。

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