目前「都市更新」在台灣是一個極夯的話題,而都市更新實施的方式中有一種所謂的「權利變換」;「權利變換」在《都市更新條例》中是重要的核心制度之一;透過此一制度,可將地主「更新前的權利,變換到更新後」,故稱之為「權利變換」(註1)。筆者擬透過本文讓參與都市更新者訂「權利變換」能有一基本認識。現分以下三點敘述之:

一、《都市更新條例》對「權利變換」的定義

其乃指「更新單元」內重建區段的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或「實施者」(註2),提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於「都市更新事業計畫」實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地的應有部分或權利金(參見《都市更新條例》第3條第6款)。

二、辦理「權利變換」,可將土地所有權人分成三種人

依《都市更新條例》第31條第1項規定:「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後,其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例,分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達『最小分配面積單元』,無法分配者,得以現金補償之。」依前述規定,土地所有權人依情形的不同,可分「願參與分配者」、「不願參與分配者」及「無法分配者」三種。

三、不願參與分配者,得以「現金補償」

土地所有權人若選擇不參加重建的權利變換計畫,而願意接受現金補償,該「現金補償」應該屬於其原有之權利變換前的「地價交換」(台灣高等法院台中分院96年度上易字第207號民事判決)(註3)。

又不願參與者的現金補償數額應以權利變換前的權利價值計算,無須扣除「共同負擔」(內政部90年9月27日台內營字第9085560號函);但須於領取現金補償前,於程序上需就申報土地移轉現值及查欠,並繳納相關的土地增值稅、田賦、地價稅及房屋稅(參見《都市更新權利變換實施辦法》第7條之第1項)。

至於都市更新會成立後費用、更新會成立前的管理費用(含換地費用)與更新會之臨時會員大會所為不參與重建者應回饋捐贈金等費用,不願參與者是否需負擔較為複雜,筆者日後另撰文加以探討。

註1:參見江中信編著:都市更新法規與實務,頁121,2009年12月初版一刷,詹氏書局發行。

註2:係指依《都市更新條例》規定實施都市更新事業的機關、機構或團體(參見《都市更新條例》第3條第4款)。

註3:參見何彥陞、曾義權撰:「都市更新條例中關於不參與權利變換者之現金補償相關判決探析」乙文,載「全國律師雜誌」2008年9月號,頁124。

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