仲介人員應注意共有土地有無分管與建物有無約定專用!

李永然律師

問題:阿美在天天房屋仲介公司擔任仲介人員,其為客戶仲介土地如涉共有,應注意有無「分管」;如仲介公寓大廈則又應注意有無「約定專用」,究竟何謂「分管」?何謂「約定專用」?

解析:仲介人員為委託人提供居間的勞務服務,且收取「報酬」,自應負「善良管理人注意義務」;而我國《不動產經紀業管理條例》規定,不動產經紀業者,應指派「不動產經紀人」於「不動產說明書」上簽章;而不動產經紀人員在執行業務過程中,應以「不動產說明書」與委託人交易的相對人解說(註1)。
而我國內政部地政司所頒之《不動產說明書應記載及不得記載事項》,針對土地的管理與使用情況,應說明「共有土地有無分管協議及其協議內容」;針對成屋的管理與使用情況,應說明「有無約定專用」(如有,請註明其標示範圍及使用方式)。既然如此,仲介人員自有明白「分管協議」及「約定專用」的必要。
首先說明「分管協議」,其又可稱之為「分管契約」,乃共有人就共有物的使用、收益或管理方法所訂立的契約;其成立,不以共有人「明示的意思表示」為限,共有人「默示的意思表示」也包括在內(註2)。就該部分須注意民國98年1月23日總統公布修訂《民法》物權編,增訂第826條之1,其第1項規定:「不動產共有人間關於共有物使用、管理、、之約定、、,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。、、」。       
再者,說明「約定專用部分」,其乃指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者(參見《公寓大廈管理條例》第3條第5款);其須載明於「規約」,始生效力(參見《公寓大廈條例》第23條第1款)。
以上說明,供讀者參酌運用(本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員)。
註1、參見陳立夫撰「從日本法觀點檢討我國不動產說明書與解說之問題」乙文,載台灣本土法學第87期,頁14,2006年10月出刊。
註2、參見溫豐文撰「默示的分管契約/最高法院98年台上1087號」乙文,載台灣法學第170期,頁200,2011年2月15日出刊。

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