仲介公司對仲介報酬的法律須知!

文◎李永然律師

問題:火旺在政府進行「奢侈稅」之前,已投入仲介業,開了一家房屋仲介公司,他做為一位經營者,對於仲介報酬究竟要有那些法律認識?

解析:日前媒體報導監察院對仲介業收取仲介報酬按成交價的百分比,而因目前台北市、新北市或台中七期等地房價較高,成交金額再用百分比計算,仲介業似乎賺很大,正要進行調查。
而做為仲介企業者,對現行法令有關報酬的規定究竟要有何認識?筆者認為分兩部分說明:
1、《不動產經紀業管理條例》的規定:
(1)、不得收取「差價」或其他報酬;
(2)、應依實際成交價金(仲介買賣)或租金(仲介租賃)按「中央主管機關」規定的報酬標準計收;
(3)、應揭示「報酬標準及收取方式」於「營業處所明顯之處」(參見《不動產經紀業管理條例》第19條、第20條)。
2、《民法》的規定:
(1)、居間人因媒介應得的報酬,除契約另有訂定或另有習慣外,由契約當事人雙方平均負擔(《民法》第570條);
(2)、居間人違反其對於委託人的義務,而為利於「委託人之相對人」的行為,或違反誠實及信用方法,由相對人收受利益者,不得向委託人請求報酬及償還費用(《民法》第571條);
(3)、約定的報酬,較居間人所任勞務的價值,為數過鉅失其公平者,法院得因報酬給付義務人的請求酌減之;但報酬已給付者,不得請求返還(《民法》第572條)。本條規定與「暴利行為」、「違約金酌減」的立法意旨相同;此一聲請人不限於「委託人」,尚包括「媒介居間的相對人」(註)。
    以上說明,供讀者參酬運用(本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員)。
註、參見林誠二著:民法債編各論(中),頁293~294,瑞興圖書公司出版,2002年3月初版。


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