從過去農村社會,守望相助的樸實生活,進入到都市化的高樓大廈林立,人與人之間的距離被每日匆忙的生活,在無形中拉開彼此之間的情感。現在的居住型態與條件改變了,選擇好的居住環境品質是非常重要,俗云:「遠親不如近鄰」,鄰居亦是重要考量之一。今日透過此法律講座,就是希望提供資訊,讓大家有機會多累積法律知識。法律是保護懂法律的人,無事最悠閒,但若真的碰上問題時,基本的法律概念就可以派上用場,避免喪失本身應有的權益。
  於中華民國一○○年一月八日 (星期日)下午二時,準時於群真會館三樓舉行「天元生活系列法律講座」,首先由陳宜鴻律師開場說明。︽公寓大廈管理條例︾於民國八十四年設立施行,此條例係為加強公寓大廈之管理維護、並提升居住品質,條例規範的重點是住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等事項。但是,在實際管理上仍存在諸多缺失,如:規約、公共安全、財務管理、硬體管理等,沒有一定的規定,所以常產生許多糾紛。因為與我們居住生活息息相關,希望藉此主題與聽眾說明,期望可降低社區爭議之發生。
  區分所有公寓大廈分為三種關係:物權關係、管理組織、規範基礎,其中物權關係中的建築物分為兩大部份:專有部份及共用部份。專有部份,可以再區分所有權人專用及約定共用部份;共用部份如:樓梯間、地下室、停車場等。
  例如:專有部分,若有在自家陽台設立廣告看板,雖然是自己家裡的東西外掛,但會影響整體大廈的美觀;又若住家噪音太大,或者業者產生噪音問題,而影響到住戶的權益,都受《公寓大廈管理條例》的規範。
  
民眾常常對於住戶或區分所有權人的權利與義務關係有所混淆,住戶與區分所有權人兩者有定義上的差別。例如:承租人只是住戶,而非區分所有權人。《公寓大廈管理條例》中規定:「區分所有:指數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權。」。
  
公寓大廈社區問題非常複雜,接續由李永然律師向大家說明,尤其是有關管理委員的選任與成立,擔任「管委」為無給職貢獻,如果將居住環境管理好,讓每一個人都想回家,自然居家可以安寧,雖是吃力不討好之差事,但為大眾服務,也是利益眾生之事。
  
依《公寓大廈管理條例》規定,凡係公寓大廈之「住戶」,均有被選為管理委員之資格;而所謂住戶,則係指:公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。管理委員會不僅為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作之執行機關,且具有訴訟「當事人能力」,而與區分所有權人之權益關係匪淺,故宜在規約中,至少將主任委員、副主任委員及財務委員等成員,明文規範限制由區分所有權人擔任,較為妥適。
  
管理委員要謹慎挑選,最重要是要熱心,由熱心的人當頭帶領,社區團體就會興旺。管委會可透過聯誼活動,促進社區成員的凝聚力,形成社區互動,提昇整體的生活品質,營造和睦共榮的社區感情。
  
依照《公寓大廈管理條例》第17條規定,住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其它危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者,應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險;其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者,並應就其差額負補償責任。而上開投保公共意外責任保險,經催告於七日內仍未辦理者,管理負責人或管理委員會應代為投保;其保險費、差額補償費及其他費用,由該住戶負擔;如果管理委員會不代為處理,發生意外,住戶有權依規定,控告管理委員會。
  
例如:早期有位柯媽媽,小孩車禍死亡,柯媽媽告肇事者,也打贏官司,要求賠償,可是肇事者兩手一攤,要錢沒有,要命一條,怎麼辦?雖然打贏官司,但遇到肇事者無力賠償時,也是求償無門;所以法律再加上運用保險機制,經過多方面的檢討修改法規,於是有了今日的「強制汽車責任險」;好的法令,褔國利民;壞的法令,禍國殃民,非常重要。
  
當社區住戶發生糾紛,要如何處理?依《公寓大廈管理條例》第20條:住戶違規之協調、制止與請求公權力介入或代為執行權,例如:住戶違反《公寓大廈管理條例》事項,管理委員會應予以協調。若經協調仍不履行,管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
  
公寓大廈常見的糾紛,除了有關「人」的問題要解決,硬體設備也常令人頭痛,例如漏水問題,依法要先查明漏水原因,找專家鑑定,如:建築師公會、土木技師公會、結構技師公會…等,皆可以進行鑑定,當然必須負擔一筆鑑定費用,確認損害點的權屬及漏水原因,即可判別何人應依法負責。
  
社區可以先商量,需不需要鑑定,如果管線問題,樓上樓下共同負擔,共同管線年久失修,就由管理委員會負擔。一般遇到這些問題,是不是公共部份,如果是,由管委會負責;但如果是修理房屋,即使是公共部份,還是由修理的住戶負責,怎麼去判斷漏水的原因及修復、請求金額、鑑定及鑑定的程序,這些在《公寓大廈管理條例》第12條中有規定。
  
公寓大廈常遇到的糾紛,還有停車位的問題,首先要了解停車位之種類:
  
一、法定停車位:所謂法定停車位,是指依建築法規之規定所附建之停車位。
  
二、增設停車位:由起造人自行增設的停車位。
  
三、獎勵停車位:依政府鼓勵增設停車位空間所制定的辦法,所增設供公眾使用的停車位。
  
大部份人都不知道自己買的停車位是屬於哪一種類,也不知道停車位的尺寸。一般標準車位是寬二點五米,長六米,最少要寬二點二五米,長五點七五米。停車位的種類中,獎勵停車位最便宜。買房子時,要搭配建造執照中的設計圖面,以及要了解車位面積是否按照規定。如果建商超賣停車位,是「物的瑕疵」,建商如隱瞞欺騙,則已涉及詐欺罪,「詐欺罪」依《刑法》第339條,最重可處五年以下有期徒刑。了解自己所購買的停車位種類,才能保障自己的權益。
  
最後是社區的違章建築,所有的建築,必須申請建造執照,依《建築法》施行,未依照規定,或無申請執照,視為「違章建築」。常見的案例:住戶將陽台外推作房間使用,又搭建遮雨棚曬衣,皆屬違建;違章建築的處理方式:新違章,即報即拆;舊違章,分期分類緩拆,形同不拆。
  
今天所講的法律知識都是與我們生活密不可分,如果這一輩子都不用打官司、不用請律師、不用進法院,是一種褔報。但若碰上官司,要找對方向、找對律師。假日來天元宮之際,尚能聽聞如此精彩之法律知識內容,千萬不要輕易錯失良機,在修道之餘,亦能提升法律知識保障自身權益,希望大家共襄盛舉。
  
關於詳細的法律條文或說明內容,請參閱「天元生活法律系列講座手冊」。

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