主講人:永然聯合法律事務所李永然律師、張顥璞律師
           文\編輯組
  台灣是一個地小人稠的國家,土地相當寶貴,尤其是精華地區寸土寸金,從過去農村社會以透天厝的居住方式為主,周圍的花園、停車位都是屬於自己的所有權,較少與鄰居產生糾紛;而現在進入到都市化的水泥叢林,居住型態與條件產生很大的改變;現代人以公寓、大廈居住方式為主,有的大廈動輒上千戶居民,社區內的花園、游泳池及打球室等都是公共設施,屬於共同使用範圍,如何維持、維護與修繕,以及有關居民的權利、義務,要如何劃分與執行呢?
  所以,民國一○二年四月十四日下午一時三十分,於群真會館三樓舉行「天元生活系列法律講座」,就是希望提供有用的資訊,讓大家有機會累積更多的法律知識與素養,不僅在日常生活中可以加以運用,若遇到任何事件要先了解是那一方面的法律問題,以避免因無知而造成自身應有權益的喪失,也進而避免自己不小心誤觸法網,所以法律是保護懂法律的民眾。
  今日邀請到永然聯合法律事務所李永然律師與張顥璞律師為大家說明,首先談到《公寓大廈管理條例》於民國八十四年公布施行,此條例係為加強公寓大廈之管理維護、並提升居住品質,本條例規範的重點是住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等事項,《公寓大廈管理條例》明確劃分權利與義務,照此條例規則處理,即不會產生糾紛,其重點有三:
  一、規約:由所有權人會議訂定,管理委員會執行,只要是住戶,都必須遵守。例如:繳交管理費的時間及期限等。規約就相當於社區的《憲法》。
  二、所有權人會議:由社區內所有權人組成並定期開會,每年至少應召開定期會議一次。在會議中討論所有問題並訂定事務,決議之後所有住戶必需依據此開會決議遵守。
  有下列情形之一者,應召開臨時會議:
  (一)發生重大事故有及時處理之必要,經管理負責人或管理委員會請求者。
  (二)經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集者。
  三、管理委員會:執行規約和所有權人會議決議的各事項,及公寓大廈管理維護工作,且具有訴訟「當事人能力」。
  依《公寓大廈管理條例》規定,凡係公寓大廈之住戶,均有被選為管理委員之資格;而所謂住戶,則係指:公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者;也就是所有權人、住戶、車位持有人、車位承租人,都有資格成為管理委員會一員,但如果承租者,只有承租一∫二年,卻可以擔任主任委員、監委、財委等,是否有不良意圖?必須深思熟慮;可以在社區規約明文規範限制,只有區分所有權人才能擔任重要委員職務較為妥適,以杜絕不良份子危害社區,因為管理委員會與住戶的權益、生活品質息息相關,所以人選需要慎重。另外,公務人員若為無給職,也可擔任管理委員會之一員。
  管理委員會主要替社區內居民做事、管理、維護、修繕、垃圾場的規劃回收及清理方式等,而管委會也必須每月按時公布財務報表,支出及收入必須詳細記載並公布於公布欄供住民檢視。目前新大廈及社區大多明文禁止住戶私設鐵窗或有需求時,交由管理委員會統一處理,但很多住戶也擔心家中小孩危險不得不裝,日前立法院已三讀通過,家中有12歲以下的小孩可以設置鐵窗,而樣式也多樣化,可同時兼顧大廈外觀,並可保護小孩,故在社區規約內也可以規定。
  若有在自家陽台設立廣告看板,雖然是自己家裡的東西外掛,但會影響整體大廈的美觀;又若住家噪音太大,或者業者產生噪音問題;社區內停車位住戶不守規則,佔用部份公共空間等,而影響到住戶的權益,都受《公寓大廈管理條例》的規範。
  社區要好,就要有好的管理委員會,若有人被侵佔社區土地,就如竊取他人之物,為「竊盜罪」;竊佔不動產,為「竊佔罪」,廣義竊盜罪乃「非告訴乃論之罪」,要被害人或配偶或法定代理人,才能提出告訴,也就是受害者(任一住戶)才能提告,提出刑事告訴,若經地方法院檢察署不起訴處分,在七天不變期間內可聲請再議;而管理委員會並非自然人或法人,僅得以告發人身份,向偵查機關申報犯罪事實,而非告訴人,若獲「不起訴處分」,則不能再議。
  經過律師們詳盡的說明後,開放現場提問:
  問:社區內如何遴選到好的管理維護公司(保全公司、管理服務人員)?
  答:大家都要求服務好,且收費公道的保全公司,一般做法是先找二~三家來社區做說明比價,並提出管理維護計劃再做決定,由管理委員會溝通,最後的決定必須由主委同意蓋章。所以主委的責任非常重大,如果在保全公司選擇決定上不美滿,可再與委員溝通,亦可列於規約中做修正,讓下次選擇時,可以更完美,也是在經歷事件中成長。

  問:一塊土地上有共有持有人,其中有一位持有人往生,而繼承人尚未辦理繼承登記,而其他持有人想賣掉手中持份,但其未繼承登記不可處分,應如何處理?
  答:第一、請求辦理繼承登記。第二、請求分割,分割有協議分割與裁判分割之分。
  例如:有一塊土地,有甲乙丙丁四位各有1/4持分,今日乙往生,乙配偶為A及二位小孩乙1及乙2因繼承關係,在繼承人辦理繼承登記後與其他共有人則為分別共有,而丙將持分賣給戊,而戊要求分割共有物,請求法院判決土地分割成為甲、A、乙1、乙2、戊、丁各別單獨所有分割後土地。
  問:目前居住三樓,其他住戶在外牆設立招牌,影響居住品質,如何解決?
  答:《公寓大廈管理條例》第八條第一項:公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
  住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。
  律師們今天精闢風趣的演說,讓現場所有人聽得津津有味,提問更是踴躍,欲罷不能,但天下無不散之筵席,終有散場時,期待二個月後的法律講座(時間:民國102年6月2日下午1時30分)再相會。法律知識與我們的生活密不可分,假日來天元宮服務之際,又能聽聞如此精彩絕倫之法律知識,真是一舉兩得,千萬不要輕易錯失良機,在修道之餘,亦能提升法律知識保障自身權益,希望大家共襄盛舉。
                    (本文刊於中華道宗季刊第26期)

  

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