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  2015年5月6日,李永然律師前往香港參加「第六屆大中華仲裁論壇」,並以中華民國仲裁協會常務理事身份發表專文「宜利用仲裁解決台灣不動產爭議」演說,並獲頒感謝狀乙紙,演說全文如下:

宜利用仲裁解決台灣不動產爭議
                   中華仲裁協會常務理事 李永然律師

一、前言

  在台灣涉及不動產爭議甚多,然運用仲裁程序解決者並不多見,其主要原因值得探討。台灣目前不動產爭議除運用律師協調鄉、鎮市調解、法院調解、行政機關調處外,主要係運用「訴訟」程序,然法院訴訟程序曠日廢時,對人民之財產權益的保障仍有其缺陷。在此情形下,利用仲裁程序解決不動產爭議有其必要性。筆者願藉本文剖析不動產爭議適宜運用仲裁程序解決的原因,並提出促進當事人間運用仲裁程序解決不動產爭議的方法。

二、不動產爭議日益增多

  人民之財產中,以「不動產」較具價值,而不動產所涉及之權利較為複雜,如:所有權、地上權、農育權、不動產役權、典權……等,因而一旦涉及糾紛時,自有其複雜性。
由於不動產價值日益提高,法律關係又甚為複雜,因而相關的爭議也日益增多,例如:

  (一)因合建而引起者:土地所有權人與開發商合作開發,分配利潤,雙方訂有「合建契約」,因合建而引起的糾紛,如:保證金的退還、分配房屋面積不足或具有物的瑕疵、施工逾期…等等。

  (二)因共有而引起者:不動產的所有權形態有「單獨所有」及「共有」之分,「共有」又分為「分別共有」及「公同共有」,共有物的分割如協議不成,即產生爭議;或共有人之一占有共有物而影響其他共有人所引起的爭議…等等。

  (三)因買賣而引起者:不動產買賣雙方訂有「買賣契約」,出賣人負有交付買賣標的物及移轉標的物所有權的義務,買方則負有給付價金的義務,雙方之任何一方違反義務,均會引起爭議;或買賣標的物具有瑕疵,如「海砂屋」、「輻射鋼筋屋」…等,均會發生爭議。

  (四)因租賃而引起者:租賃土地或租賃房屋,涉及「租金的交付」及「租賃物的返還」,又租賃物由承租人保管,承租人疏於注意致租賃物發生毀損,這些相關事宜均可能發生爭議。

  (五)因仲介而引起者:不動產買賣或租賃,雙方當事人的交易,常委由中間人-「仲介公司」進行居間,仲介有時因幹旋金、仲介報酬…等也會發生爭議。

  (六)因損鄰而引起者:台灣《民法》第794條規定:「土地所有人開掘土地或為建築時,不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險,或使鄰地之工作物受其損害。」,房屋興建不慎致損及鄰房,鄰房即為請求損害賠償而發生爭議。

  (七)因信託而引起者:台灣早已施行《信託法》,不動產所有人如將其財產「信託」受託人,其間因「信託契約」的履行也會發生爭議。

  (八)因協議合建之都市更新而引起者:台灣《都市更新條例》,容許「實施者」以「協議合建」方式進行都市更新,而協議合建的分配與「權利變換」結果不一致時,地主與實施者即會因而發生爭議。

  (九)因耕地租佃而引起者:台灣早期實施《耕地三七五減租條例》,該條例乃為保護承租人,出租人與承租人間有時會因租約終止、續租或租金調整、給付而發生爭議。

  (十)因公寓大廈管理委員會與住戶間而引起者:台灣《公寓大廈管理條例》第59條之1規定:直轄市、縣(市)政府為處理「有關公寓大廈爭議事件」,得聘請資深之專家、學者及建築師、律師,並指定公寓大廈及建築管理主管人員,組設「公寓大廈爭議事件調處委員會」,台灣內政部也為此於2006年10月31日頒佈《公寓大廈爭議事件調處委員會組織準則》。

三、不動產爭議的特殊性

  (一)具有專業性:不動產之法律涉及的相關規定較多,如:《民法》、《耕地三七五減租條例》、《建築法》、《公寓大廈管理條例》、《都市計劃法》、《區域計劃法》、《不動產經紀業管理條例》…等等,所以具有其專業性。而且往往需要「法律」以外之專業知識,如不動產估價、房屋結構安全的測試,就以與房屋有關的鑑定,如:混凝土鑽心取樣、混凝土中性化試驗、混凝土抗壓強度試驗、氯離子含量測試、建物傾斜度測量、地面高程監測、鋼筋非破壞性掃描、結構分析……等註1,這些在在都需要具有建築相關專業解讀能力。

  (二)具有複雜性:不動產爭議非但具有專業性,又因其法律關係較為複雜,及涉及之關係人較多,故亦具有其複雜性。

  基於上述不動產爭議的特殊性,這類案件適合運用「仲裁」程序解決。因為仲裁程序中之仲裁人其均其有專業能力,且非僅以「法律」為限;以中華仲裁協會為例,仲裁人除律師、法學教授外,尚有建築師、估價師、工程教授、土木技師、結構技師、地政士……等,具有這些背景參與仲裁程序解決不動產爭議時,有助於這類爭議較能快速獲致令當事人滿意之仲裁判斷。

四、目前實際運用者較少的原因

  (一)民眾對仲裁程序的認識不足:由於不動產爭議很多是直接與一般民眾有關,而一般民眾平時較少接觸,縱有聽聞也只是一知半解;導致不知可運用「仲裁」程序解決其所遭遇的不動產爭議。

  (二)法律為特定不動產爭議案件訂有特殊處理程序

  1.租佃爭議調解

  依《耕地三七五減租條例》第26條第2項前段規定,爭議案件非經調解、調處,不得起訴。同條第1項規定:「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時,應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解;調解不成立者,應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處;不服調處者,由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關,司法機關應即迅予處理,並免收裁判費用。」

  依《耕地三七五減租條例》第26條第2項後段規定,經調解、調處成立者,由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會給予書面證明。又,同條例第27條規定,租佃爭議案件,經調解或調處成立者,當事人之一方不履行其義務時,他造當事人得逕向該管司法機關聲請強制執行,並免收執行費用。

  2.有關公寓大廈爭議事件調處

  台灣《公寓大廈管理條例》第59條之1為「有關公寓大廈爭議事件」設有「公寓大廈爭議事件調處委員會」,民眾可運用「調處」程序。

  3.《土地法》不動產糾紛之調處

  《土地法》於2000年修正時,增訂第34條之1第6項規定,依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處。

  茲以「台北市」受理《土地法》第34條之1第6項共有物分割糾紛調處案件作業程序為例,地政事務所審查小組召開調處前置會議時,應註2:

  (1)訂期以書面通知申請人及對造人到場陳述意見。

  (2)由測量人員就實地勘測結果予以說明。

  (3)當事人雙方達成協議時,地政事務所應作成書面紀錄,並請申請人以申請書向地政局申請撤回調處案。

  (4)當事人雙方或任何一方未到場或雙方意見不一致時,地政事務所應擬具初審意見表及檢附相關資料,送交地政局提供委員參考。

  委員會作成之調處結果如與申請人所提分割方案相同,則當事人持該調處紀錄及成果圖向地政事務所申辦標示分割時免再繳納勘測費用,如調處結果與申請人所提分割方案不同時,仍應請申請人繳納勘測費用。註3而如當事人不服調處者,依《土地法》第34條之1第6項規定,應於接到調處通知後「十五日」內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,即依原調處結果辦理之。

  因不動產糾紛於實務上發生之案例甚多,當事人除得在原本既有法規制度得依循《民事訴訟法》、《鄉鎮市調解條例》之調解程序解決紛爭外,為防止不動產糾紛之當事人提起訴訟,破壞當事人間之和諧往來關係,並祈能建立一套專屬不動產糾紛訴訟外解決紛爭之機制,爰此,立法者於2001年修正《土地法》時遂增訂《土地法》第34條之2規定:「直轄市或縣(市)地政機關為處理本法不動產之糾紛,應設不動產糾紛調處委員會,聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員;其設置、申請調處之要件、程序、期限、調處費用及其他應遵循事項之辦法,由中央地政機關定之。」內政部於2008年8月11日頒布《直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法》。析之如下:

  (1)適用不動產糾紛條處制度之事件

  依《直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法》(下簡稱本辦法)第2條的規定,下列不動產糾紛案件,可以調處:

  1.《土地法》第34條之1第6項共有物分割爭議;
      2.《土地法》第46條之2地籍圖重測界址爭議;
  3.《土地法》第59條第2項土地權利爭議;
  4.《土地法》第101條房屋租用爭議;
  5.《土地法》第105條建築基地租用爭議;
  6.《土地法》第122條耕地租用爭議;
  7.《土地法》第30條永佃權土地租用爭議;
  8.《地籍清理條例》第14條第3項及第15條第2項土地權利價金發給爭議;
  9.《地籍清理條例》第20條神明會申報涉及土地權利爭議;
  10.《地籍清理條例》第23條更正神明會現會員、信徒名冊或土地清冊涉及土地權利爭議;
  11.《地籍清理條例》第27條土地權利塗銷登記爭議;
  12.《地籍清理條例》第28條抵押權塗銷登記爭議;
  13.《地籍清理條例》第29條地上權塗銷登記爭議;
  14.《地籍清理條例》第30條查封、假扣押、假處分塗銷爭議;
  15.《地籍清理條例》第36條寺廟或宗教團申報登給更名證明爭議;
  16.《地籍清理條例》第38條寺廟或宗性質法人申購土地權利爭議;
  17.《土地登記規則》第75條土地總登記爭議;
  18.《土地登記規則》第84條建物所有權第一次登記爭議;
  19.《土地登記規則》第118條第4項時效取得地上權登記爭議。

  (2)不動產糾紛的調處程序

  1.協議先行程序

  依本辦法第18條規定:「I、調處時,先由當事人試行協議,協議成立者,以其協議為調處結果,並作成書面紀錄,經當場朗讀後,由當事人及調處委員簽名或蓋章。II、前項調處有多數當事人時,兩造各得推舉一人至三人試行協議。III、第一項達成協議之調處,其調處紀錄應以書面通知當事人及登記機關。」

  2.不服調處結果之司法救濟

  依本辦法第19條第3項規定,當事人接到前述調處結果,如不服,除法律另有規定外,應於接到通知後「15日」內,以對造人為被告,訴請「法院」審理;逾期不起訴或經法院駁回或撤回其訴,經當事人檢具相關證明文件,以「書面」陳報該管直轄市、縣(市)政府,依調處結果辦理。內政部90年9月14日台(90)內中地字第9013837號令並認為,調處成立後,不服調處之共有人未於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,則得由申請人持憑調處紀錄單獨向地政事務所申請依調處結果辦理登記。

  又,調處結果如涉及對價或補償者,本辦法第20條規定:「當事人持憑調處紀錄申請登記時,登記機關應函詢該管直轄市、縣(市)政府該案有無訴請法院審理。調處結果,涉及對價或補償者,於申請登記時,應提出已受領或已提存之證明文件,並於申請書適當欄記明受領之對價或補償數額如有錯誤,由申請人自負法律責任,並簽名。當事人之一不服調處結果,於前條規定期間內訴請法院審理者,登記機關應駁回第一項登記申請案。」

五、促進當事人運用仲裁解決不動產爭議之方法

  (一)仲裁協會內設置「不動產仲裁委員會」:透過專門委員會專職推廣業務。

  (二)加強向不動產相關之行業公會推介仲裁:

  不動產相關行業之公會、協會,如:「房屋仲介公會」、「預售屋代銷公會」、「建築開發公會」、「都市更新協會」、「地政士公會」……等介紹運用仲裁解決糾紛的好處,使民眾樂於接受。

  (三)透過傳播媒體向一般民眾推介仲裁,認識運用仲裁解決不動產爭議的好處。

六、結語

註1:曾慶正、張惠如著:「這樣的房子不安全!」,頁65~79,2012年9月初版,健行文化出版公司出版。

註2 《臺北市受理土地法第三十四條之一第六項共有物分割糾紛調處案件前置作業程序》第6點。

註3 《臺北市受理土地法第三十四條之一第六項共有物分割糾紛調處案件前置作業程序》第10點。

 

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