文◎李永然律師

一、中國大陸已實施不動產物權登記

  台商在中國大陸的資產有部分是「不動產」,如:辦公室、廠房、住家、國有土地使用權、、等,這些不動產物權因中國大陸早已實施不動產物權登記制度,而自2015年3月1日起更施行《不動產登記暫行條例》,使該制度更形完備;此由該條例第4條第1款規定:「國家實行不動產統一登記制度」,更易明瞭。

  既然不動產登記如此重要,台商究竟應具備那些基本認識?筆者擬藉本文予以剖析。

二、那些「不動產權利」必須依《不動產登記暫行條例》登記?

  首先台商必須瞭解大陸《物權法》,而其《不動產登記暫行條例》進一步具體規定,依該條例所規定的「不動產權利」,具體而言,包括:(1)集體土地所有權,(2)房屋等建築物、構築物所有權,(3)森林、林木所有權,(4)耕地、林地、草地等「土地承包經營權」(註1),(5)建設用地使用權(註2),(6)宅基地使用權(註3),(7)海域使用權,(8)地役權(註4),(9)抵押權(註5),(10)法律規定需要登記的其他不動產權利(參見大陸《不動產登記暫行條例》第5條)。

三、認識「不動產登記簿」:

  其次大陸台商須認識「不動產登記簿」,依大陸《物權法》第16條規定:「不動產登記簿是物權歸屬的內容和依據。不動產登記簿由登記機構管理」。又「不動產權屬證書」記載的事項,應與「不動產登記簿」一致;登載不一致的,除有「證據」證明「不動產登記簿」確有錯誤外,以「不動產登記簿」為準(參見大陸《物權法》第17條後段)。

  至於該「不動產登記簿」所記載的事項,則包括:

  1、不動產的座落、界址、空間界限、面積、用途等自然情況;

  2、不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;

  3、涉及不動產權利限制、提示的事項;

  4、其他相關事項(參見大陸《不動產登記暫行條例》第8條)。

四、如何申請不動產登記?

  既了解不動產登記簿,接著說明「如何申請不動產登記」;關於此一問題,先剖析由何人提出申請?

  (一)可分「雙方共同申請」、「單方申請」:

  如果是因「買賣」、「設定抵押權」等申請不動產登記的,應由「當事人雙方」共同提出申請;至於有下述情形之一者,則由「當事人單方」申請即可:(1)尚未登記的不動產首次申請登記的,(2)繼承、接受遺贈取得不動產權利的;(3)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的;(4)權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化,申請變更登記的;(5)不動產滅失或者權利人放棄不動產權利,申請註銷登記的;(6)申請更正登記或者異議登記的;(7)法律、行政法規規定可以由當事人「單方申請」的其他情形(參見大陸《不動產登記暫行條例》第14條)。

  (二)、申請時所應提交的材料:

  當事人提出申請時,必須檢附相關材料,具體而言,不外:

  1、登記申請書;

  2、申請人、代理人身份證明材料、授權委託書;

  3、相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書;

  4、不動產界址、空間界限、面積等材料;

  5、與他人利害關係的說明材料;

  6、法律、行政法規以及《不動產登記暫行條例實施細則》規定的其他材料。

  前述的《不動產登記暫行條例實施細則》已於2016年1月1日由大陸「國土資源部」公佈,並自公佈日起施行,台商亦應一併予以注意。

五、結語:

  綜上所述,大陸台商為了確保自身的不動產財產權益,務必注意上述的「不動產登記」;如不瞭解,則應請教專家,方不致於問道於盲。

註釋:
  註1、大陸於2003年3月1日起施行《農村土地承包法》,其承包可分「家庭承包」和「其他方式承包」。

  註2、建設用地使用權人民依法對「國家所有的土地」享有占有、使用和收益的權利,有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。

  註3、宅基地使用權人依法對「集體所有的土地」享有占有和使用的權利,有權依法利用該等土地建造「住宅」及其附屬設施。

  註4、地役權人有權按照「合同」約定,利用「他人的不動產」(供役地),以提高「自己的不動產」(需役地)的效益。

  註5、抵押權可分「一般抵押權」與「最高額抵押權」。

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