文◎李永然律師

一、大陸台商有必要運用到不動產登記:

  中國大陸的不動產登記制度不斷地演變,過去有《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》,又為因應大陸《物權法》於2007年10月1日起的實施,自2015年3月1日起施行《不動產登記暫行條例》,更於2016年1月1日起施行《不動產登記暫行條例實施細則》。

  台商在中國大陸受讓「國有建設用地使用權」、或在土地上興建房屋、或買賣廠房、辦公室,甚至不動產繼承、遺贈,均須運用到「不動產登記」。台商在中國大陸如何辦理不動產登記?筆者願藉本文予以剖析。

二、注意各種不同的登記:

  首先在中國大陸《不動產登記暫行條例實施細則》共計一百零八條條文,其中規定的登記種類不一而足。如:首次登記、變更登記、轉移登記、註銷登記、預告登記、查封登記、、等。

  簡言之,「不動產首次登記」,是指不動產權利第一次登記(參見大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第24條第1款)。如:「國有建設用地使用權首次登記」、「國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記」、「房屋所有權首次登記」等。

  至於「變更登記」是指在房地產權利的要素發生變動時所進行的登記;又「轉移登記」則是指房地產權屬發生轉移時所進行的登記;而「註銷登記」(塗銷登記),是在房地產權利發生消滅時應進行的登記(註1)。

三、台商較常運用登記的注意事項:

  其次僅就台商較常運用之不動產登記的注意事項予以剖析,現分述之如下;

  (一)國有建設用地使用權首次登記

  台商透過「出讓」方式取得「國有建設用地使用權」;台商須繳納「出讓金」,並須完成登記,取得「不動產權屬證書」(註2)。申請「國有建設用地使用權首次登記」,應提交(1)土地權屬證明,(2)權籍調查表、宗地圖、相關稅費等繳納憑證,(3)其他必要材料。

  而前述的「土地權屬證明」,依其取得權利方式的不同,包括「國有建設用地劃撥決定書」、「國有建設用地使用權出讓合同」、「國有建設用地使用權租賃合同」及國有建設用地使用權作價出資(入股)、授權經營批准檔(參見大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第34條)。如果台商是透過出讓方式取得「國有建設用地使用權」,則其「土地權屬證明」乃指「國有建設用地使用權出讓合同」。

  (二)國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記

  台商有時出賣或買受房屋,此時涉及國有建設用地使用權及房屋所有權移轉登記(註3)。另外「繼承或遺贈」也常發生須要辦理轉移登記。就以「買賣」為例,辦理時須提交:(1)不動產權屬證書,(2)買賣合同,(3)有批准權的人民政府或者主管部門的批准檔,(4)相關稅費繳納憑證,(5)其他必要材料。如果前述的「不動產買賣合同」依法應當備案的,申請人申請登記時,須提交「經備案的買賣合同」(參見大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第38條)。

  (三)不動產抵押權登記

  台商為了擔保之用,如借貸時,將所有不動產設定抵押予債權人,此時即須申請「不動產抵押登記」。自然人、法人或者其他組織為保障其債權的實現,依法以「不動產」(註4)設定抵押的,由當事人持「不動產權屬證書」、「抵押合同與主債權合同」等必要材料,共同申請辦理抵押登記;前述的「抵押合同」可以是單獨訂立的「書面」合同,也可以是「主債權合同」中的「抵押條款」(參見大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第66條)。

四、結語

  綜上所述,中國大陸的不動產登記制度與台灣所實施的登記制度,仍有差異,台商於運用時必須注意其相關規定,如有不瞭解時,一定要請教專家,俾保自身權益。

註釋:

  註1、房紹坤主編:房地產法,頁41~42,2015年7月第5版第1次印刷,北京大學出版社出版發生。

  註2、「不動產權屬證書」不同於「不動產登記證明」。除辦理抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記,向申請人核發「不動產登記證明」外,「不動產登記機構」依法向「權利人」核發「不動產權屬證書」。

  註3、房地產轉讓時,房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓(大陸《城市房地產管理法》第32條)。

  註4、如建設用地使用權、建築物和其他土地附著物、正在建造中的建築物、、等(參見大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第65條)。

................................................................................................................................................

H118    

西進大陸投資經商,除了資金、膽識、人脈之外,別忘了配備「法律意識」隨行!台商前往中國大陸投資的規模相當龐大,無論投資、經營管理、日常生活起居,都難免遭遇各式各樣的法律問題,因各項糾紛涉入官司者亦時有所聞,在法令規範與台灣大不同的中國大陸,一旦權益受損,該如何為自己爭取最大的保障?除了聘請合格、專業的律師協助之外,充實自身的法律知識,絕對少不得!

  李永然律師投入兩岸法律事務二十餘年,並曾擔任陸委會台商張老師,深諳大陸台商面臨的各種困境,每藉由不同媒體撰寫相關的法律問答,此次由社團法人德平安協會捐助永然法律基金會印製的《大陸台商民刑訴訟及權益保障手冊》,即是精選李律師撰述的此類相關文章而成;內容分成〈民事爭訟〉、〈民事執行〉、〈刑事訴訟〉、〈房地買賣租賃〉等四大篇,隨身攜閱,即可快速理解:如何運用及面對大陸的「支付令」、大陸的民事訴訟程序為何、如何掌握訴訟時效、民事訴訟中的特別程序何時派上用場、如何利用勝訴的仲裁裁決執行債務人財產、不慎成為刑事被告,如何保障自身權益、大陸法院審理涉台案件,如何適用法律、台商如何取得建設用地使用權、受讓國有土地使用權後,可以改變用途嗎、在大陸買房租屋,該注意哪些法律問題……。

  即將整裝登「陸」嗎?欲索取者,請來函附上10元中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。

    全站熱搜

    李永然律師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()