永遠自然─李永然律師部落格

                                                                                                                  文◎李永然律師

一、大陸台商有必要運用到不動產登記：

　　中國大陸的不動產登記制度不斷地演變，過去有《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》，又為因應大陸《物權法》於2007年10月1日起的實施，自2015年3月1日起施行《不動產登記暫行條例》，更於2016年1月1日起施行《不動產登記暫行條例實施細則》。

　　台商在中國大陸受讓「國有建設用地使用權」、或在土地上興建房屋、或買賣廠房、辦公室，甚至不動產繼承、遺贈，均須運用到「不動產登記」。台商在中國大陸如何辦理不動產登記？筆者願藉本文予以剖析。

二、注意各種不同的登記：

　　首先在中國大陸《不動產登記暫行條例實施細則》共計一百零八條條文，其中規定的登記種類不一而足。如：首次登記、變更登記、轉移登記、註銷登記、預告登記、查封登記、、等。

　　簡言之，「不動產首次登記」，是指不動產權利第一次登記（參見大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第24條第1款）。如：「國有建設用地使用權首次登記」、「國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記」、「房屋所有權首次登記」等。

　　至於「變更登記」是指在房地產權利的要素發生變動時所進行的登記；又「轉移登記」則是指房地產權屬發生轉移時所進行的登記；而「註銷登記」（塗銷登記），是在房地產權利發生消滅時應進行的登記（註1）。

三、台商較常運用登記的注意事項：

　　其次僅就台商較常運用之不動產登記的注意事項予以剖析，現分述之如下；

　　（一）國有建設用地使用權首次登記

　　台商透過「出讓」方式取得「國有建設用地使用權」；台商須繳納「出讓金」，並須完成登記，取得「不動產權屬證書」（註2）。申請「國有建設用地使用權首次登記」，應提交（1）土地權屬證明，（2）權籍調查表、宗地圖、相關稅費等繳納憑證，（3）其他必要材料。

　　而前述的「土地權屬證明」，依其取得權利方式的不同，包括「國有建設用地劃撥決定書」、「國有建設用地使用權出讓合同」、「國有建設用地使用權租賃合同」及國有建設用地使用權作價出資（入股）、授權經營批准檔（參見大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第34條）。如果台商是透過出讓方式取得「國有建設用地使用權」，則其「土地權屬證明」乃指「國有建設用地使用權出讓合同」。

　　（二）國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記

　　台商有時出賣或買受房屋，此時涉及國有建設用地使用權及房屋所有權移轉登記（註3）。另外「繼承或遺贈」也常發生須要辦理轉移登記。就以「買賣」為例，辦理時須提交：（1）不動產權屬證書，（2）買賣合同，（3）有批准權的人民政府或者主管部門的批准檔，（4）相關稅費繳納憑證，（5）其他必要材料。如果前述的「不動產買賣合同」依法應當備案的，申請人申請登記時，須提交「經備案的買賣合同」（參見大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第38條）。

　　（三）不動產抵押權登記

　　台商為了擔保之用，如借貸時，將所有不動產設定抵押予債權人，此時即須申請「不動產抵押登記」。自然人、法人或者其他組織為保障其債權的實現，依法以「不動產」（註4）設定抵押的，由當事人持「不動產權屬證書」、「抵押合同與主債權合同」等必要材料，共同申請辦理抵押登記；前述的「抵押合同」可以是單獨訂立的「書面」合同，也可以是「主債權合同」中的「抵押條款」（參見大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第66條）。

四、結語

　　綜上所述，中國大陸的不動產登記制度與台灣所實施的登記制度，仍有差異，台商於運用時必須注意其相關規定，如有不瞭解時，一定要請教專家，俾保自身權益。

註釋：

　　註1、房紹坤主編：房地產法，頁41~42，2015年7月第5版第1次印刷，北京大學出版社出版發生。

　　註2、「不動產權屬證書」不同於「不動產登記證明」。除辦理抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記，向申請人核發「不動產登記證明」外，「不動產登記機構」依法向「權利人」核發「不動產權屬證書」。

　　註3、房地產轉讓時，房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓（大陸《城市房地產管理法》第32條）。

　　註4、如建設用地使用權、建築物和其他土地附著物、正在建造中的建築物、、等（參見大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第65條）。

................................................................................................................................................

西進大陸投資經商，除了資金、膽識、人脈之外，別忘了配備「法律意識」隨行！台商前往中國大陸投資的規模相當龐大，無論投資、經營管理、日常生活起居，都難免遭遇各式各樣的法律問題，因各項糾紛涉入官司者亦時有所聞，在法令規範與台灣大不同的中國大陸，一旦權益受損，該如何為自己爭取最大的保障？除了聘請合格、專業的律師協助之外，充實自身的法律知識，絕對少不得！

　　李永然律師投入兩岸法律事務二十餘年，並曾擔任陸委會台商張老師，深諳大陸台商面臨的各種困境，每藉由不同媒體撰寫相關的法律問答，此次由社團法人德平安協會捐助永然法律基金會印製的《大陸台商民刑訴訟及權益保障手冊》，即是精選李律師撰述的此類相關文章而成；內容分成〈民事爭訟〉、〈民事執行〉、〈刑事訴訟〉、〈房地買賣租賃〉等四大篇，隨身攜閱，即可快速理解：如何運用及面對大陸的「支付令」、大陸的民事訴訟程序為何、如何掌握訴訟時效、民事訴訟中的特別程序何時派上用場、如何利用勝訴的仲裁裁決執行債務人財產、不慎成為刑事被告，如何保障自身權益、大陸法院審理涉台案件，如何適用法律、台商如何取得建設用地使用權、受讓國有土地使用權後，可以改變用途嗎、在大陸買房租屋，該注意哪些法律問題……。

　　即將整裝登「陸」嗎？欲索取者，請來函附上10元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。