文◎李永然律師

一、投資一定要瞭解法律

  筆者執業已三十餘年,看到不少民眾盲目投資,致權益受損;最近媒體報導台灣一些企業購買人民幣TRF而受害致衍生糾紛。故在面對投資商品時,更應注意相關法律規定。

  在不動產投資中,有一種「證券化」的商品,就是「不動產投資信託」(REIT),其有別於「不動產資產信託」(REAT)(註1);本文單就「不動產投資信託」進行介紹。

二、何謂「不動產投資信託」?

  我國於民國92年7月23日總統公布《不動產證券化條例》,依該條例第4條第1項第5款規定「不動產投資信託」的定義,其乃指向不特定人募集發行或向特定人私募交付「不動產投資信託受益證券」,以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立的信託。

  此種信託屬於「不動產證券化」的一種,其主要乃因不動產投資需有專業知識,且價值昂貴的特性,為擴大投資參與而產生。所以,投資人如果要投資「不動產投資信託基金」時,一定要考量其「管理團隊的能力」(註2)。

三、何謂「受益證券」?

  投資人參與「不動產投資信託基金」時,一定要認識「受益證券」;因為不動產投資信託是將不特定之多數人的資金,匯集成一「共同基金」,進行不動產投資,每位投資人取得一份信託證書(trust certificate),作為信託受益權的證明,此即「受益證券」。

  對此投資人尚應有以下四點認識:

  (一)不動產投資信託受益權的行使及轉讓,應以表彰該受益權的「受益證券」為之;

  (二)受益證券應為「記名式」,轉讓時應以「背書方式」為之;且必將受讓人的姓名或名稱、住所,通知「受託機構」,才能對抗「受託機構」;

  (三)受益證券持有人的「收益分配請求權」屬於「債權請求權」,適用「消滅時效」,自發放日起「五年」間不行使而消滅。

  (四)受益證券遺失時,應向法院進行「公示催告」的聲請。

四、結語

  綜上所述,民眾投資「不動產投資信託」時,一定要瞭解《不動產證券化條例》中的相關規定,方能確保自身權益。

註釋:

註1:楊崇森著:信託業務與運用,頁79,2010年10月初版一刷,三民書局發行。

註2:參見谷湘儀、羅至玄撰「『不動產管理機構』於『不動產投資信託』中角色之探討」乙文,載全國律師雜誌2005年11月號,頁3。

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