文◎李永然律師、鍾亦庭律師

一、政府打房房市萎縮,致購屋斷頭增加

  數年前,房市交易活絡,許多投資客、自住戶紛紛將資金投入房市,但近年來,物價不斷上漲,但人民的薪資所得卻未隨之提高,導致人民可支配所得減少,房市交易大幅萎縮,投資客欲將預售屋脫手變換現金,自住戶也因貸款負擔沉重不堪負荷,而無法如期繳納買賣價金。

  然而,建商往往會將買主已繳納的買賣價金視為違約金全數沒收,讓投資客、自住戶苦不堪言,筆者願藉本文介紹,酌減違約金的法律問題,讀者遇到上述情況時,就能運用並減少損失。

二、如建商於銷售過程中有涉及詐欺致陷於錯誤的情形,買主得向建商撤銷買賣意思表示並請求返還價金

  買主於購買預售屋時,尚未看到預售屋成品,僅能透過傳單、廣告、模型圖、銷售人員介紹等方式,瞭解預售屋的實際情況。如買主於預售屋興建過程中,發現預售屋成品與建商所描述的情形不符,銷售人員於銷售過程中有銷售廣告不實而涉及「詐欺」致陷於錯誤的情形,可以依《民法》第92條規定,向建商撤銷買賣意思表示,並向建商請求返還買賣價金。

三、如買主礙於自身考量而無法如期繳納買賣價金,建商得依法解除契約並沒收違約金,但違約金最高不得超過房地總價款15%

  依據行政院頒布的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條規定,買方違反有關「付款條件及方式」的規定者,賣方得沒收違約金,但違約金最高不得超過房地總價款15%計算的金額。

  因此,如買主礙於自身考量而無法如期繳納買賣價金,建商得依法解除契約並沒收違約金,但倘契約約定的違約金超過房地總價款百分之十五計算的金額,已經違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條規定,該違約金約定,僅以房地總價款15%為有效,超過15%部分的約定,則不生效力。

四、其他得請求酌減違約金的情形

  參照臺灣士林地方法院107年度訴字第150號民事判決要旨:「兩造簽訂系爭買賣契約之104年間,被告所屬之不動產投資開發、興建及租售業同業利潤標準淨利率為10%,有卷附104年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準、稅務申報書可考(見本院卷(一)第265、267頁),堪認被告因解除系爭買賣契約受有按約定價金3410萬元百分之10計算之損害即341萬元...而被告為建設公司,其興建房屋目的在於銷售以獲取利潤,而非取得房地所有權,自不應其仍保有系爭房地所有權逕認其未受有損害;而原告未曾使用系爭房地乃因其無故不依約定付款條件付款,致系爭契約遭被告解除之當然結果,自不得將此部分之不利益歸由被告負擔。故本院綜合原告前開違約情節、被告所受損害情形,並審酌被告為專業建設公司、原告為一般消費者、本件屬預售屋買賣且系爭房地尚未另行轉售、報載104年至106年間臺北市住宅房價變化(見本院卷(二)第128頁)等各種情狀,認本件違約金尚屬過高,應核減為系爭契約房地買賣總價款10%即341萬元為適當,是被告依系爭契約第25條第4款約定,沒入已支付價金341萬元作為違約金,應屬有據。」。

  如買主礙於自身考量而無法如期繳納買賣價金,而契約約定的違約金金額,已經低於房地總價款15%,但因為房地總價款的金額高達新台幣數千萬元,契約約定的違約金的金額仍然非一般人所能負擔,法院仍會斟酌考量建商因解除契約所造成的「損失」,是否高於買賣契約約定的違約金,而予以酌減違約金。建商因解除契約所造成的損失包含:建商預期可獲得的營業利益、建商未如期取得價金的利息損失、建商再出售的跌價損失、建商已負擔的代銷佣金及服務費、建商再出售的代銷佣金及服務費、建商因繼續持有房地須額外支出的房屋稅、地價稅等費用,購屋消費者向法院訴請建商酌減違約金時,可予以參酌運用。

五、結語

  購屋消費者於購買預售屋時,應留意契約約定的內容,並於預售屋興建完畢後,仔細核對房屋成品是否與契約約定的品質相符,如發現有銷售廣告不實而涉及「詐欺」致陷於錯誤的情形,可以依《民法》第92條規定向建商撤銷買賣的意思表示並請求返還買賣價金;如無上述情形,而是礙於自身資金考量,而無法如期繳納買賣價金,也要留意契約約定的違約金是否高於房地總價款15%,是否有得請求酌減違約金的情形,以保障自身權益。

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土地法實用★總論.地籍.地用

作者:李永然.林永汀合著
出版日期:2019/03 初版
書號:3F01
定價:420元

  土地,在人類文化中佔有極重要的地位。不論是以前的耕田種植時代,還是現今工商業時代,土地都是不可或缺的一環。人們因利用土地而有經濟問題,其分配與利用是否適當,直接、間接影響人民生活、社會秩序、國家治亂;領土爭端,更對於國際和平造成衝擊。土地法便是規範土地關係的法律,也就是規範人與地之間關係的法規總稱。本書以《土地法》為主軸,依照土地法脈絡,詳論《土地法》前三編即總論、地籍、土地使用之規定,再引用相關法規佐證,想了解我國土地完整法規,本書不可錯過。

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