文◎李永然律師

一、近來有買預售屋而遭斷頭的買受人:

  近年來因政府打壓房地產,政府透過持有稅(如:房屋稅、地價稅)的提高、豪宅稅的課徵、限制貸款成數…等手段,抑制房地產價格的上漲。在這段期間有些購買預售屋的買受人,已經付了數期的自備款,後續無法繼續繳納期款,出賣預售屋的建設公司以「存證信函」、「律師函」催告買受人;在買受人無法支付的情形下,建設公司就發函解除買賣契約,並沒收買受人已付的期款。這類型的案件近來時有所聞;而買受人最心疼的是已付的款項可以請求返還或酌減嗎?筆者謹透過本文予以剖析。

二、買受人違約給付期款,出賣人可以依約定解除契約:

  首先預售屋買賣契約受《消費者保護法》規範,內政部頒佈《定型化契約應記載及不得記載事項》,在「應記載事項」中,針對「違約處罰」規定:「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者,賣方得沒收依房地總價款百分之一(最高不超過百分之十五)計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限,買賣雙方並得解除本契約」。所以,在目前預售屋買賣實務,買方一旦遲延給付期款,經賣方建設公司定期限催告後仍不給付,賣方即可依約「沒收」已經繳付的期款,此一「沒收」,屬於「違約金」的性質。依約已繳付的期款超過總價百分之十五固然可以請求賣方退還;至於在總價百分之十五之內者是否可以請求酌減?

三、違約金酌減的規定:

  其次談到「違約金酌減」,其可分「一部履行的酌減」與「違約金過高的酌減」;前者規定於《民法》第251條即「債務已為一部履行者,法院得比照債權人因一部履行所受之利益,減少違約金。」;後者規定於《民法》第252條,即「約定之違約金過高者,得減至相當之數額」。

  關於《民法》第252條實務上之運用,有以下三點分析:

  (一)請求酌減是否必須由買受人訴請核減?

   按《民法》第252條約定違約金過高,法院就可以依該規定核減至相當數額,並無應待至債務人(即違約之買受人)訴請法院核減,法院可依「職權」為之(最高法院79年台上字第1612號判例)(註1)。

  (二)如果過高,如何減至相當金額?

   如果違約金約定的數額與債權人「實際損害」顯相懸殊時,法院可依當事人實際所受損害為標準,減至「相當之數額。」(最高法院19年上字第1554號判例);然如何減至相當數額?

  此須斟酌債權人的合理利益,此一酌減金額是法定的契約形成權(註2)。酌減時,最高法院81年台上字第2484號判例認為:「定懲罰性質之違約金是否過高,須依客觀事實,社會經濟狀況及債務人如期依約履行債權人所得享受之一切利益為衡量標準,…不得僅以債權人因債務人遲延所可能發生之損失為唯一衡量標準」。

  所以,酌減違約金標準須依「一般客觀事實」,包括:「社會經濟狀況」、「債務人若能如期履行債務時,債權人可以享受的一切利益」及「當事人所受的損害情形」。

  (三)債務人已依約支付的違約金,還可以要求酌減返還嗎?

   債務人於違約時,已依約支付違約金,嗣後覺得過高轉而要求酌減,有學者認為「應認為債務人如已依原約定支付違約金,法院核減的職權即已消減」(註3);不過實務上與前開學者見解不同,依最高法院79年台上字第1915號判例認為:「約定之違約金過高者,除出於債務人之自由意志,已任意給付,可認債務人自願依約履行,不容其請求返還外,法院仍得依民法第二百五十二條規定 ,核減至相當之數額」。

四、結語:

  購買預售屋時,買受人一定要事先考量自已的付款能力,切勿嗣後因付款能力不足致違約,而遭賣方即建設公司將之斷頭,而沒收已付期款充作違約金。不過如不幸遇上上述情形時,仍應考量運用「違約金酌減」向賣方請求退還部份款項,俾保自身權益。

註1、劉春堂著:判解民法債編通則,頁238頁,民國89年1月五版、三民書局發行。
註2、黃立著:民法債編總論,頁500,1999年10月二版一刷,自刊本。
註3、劉春堂著:前揭書,頁239。

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