文◎李永然律師
一、贈與不動產給子女，可以搭配「預告登記」的運用
近來常有些當事人來事務所諮詢法律問題，表示想把自己名下不動產贈與給子女，但又擔心受贈不動產之後的子女不孝，不知該如何是好?筆者對該當事人提到可以搭配「預告登記」的運用，筆者擬藉本文就此予以介紹。
首先談到何謂「預告登記」？其乃指預為保全對於他人的「土地」或「建物」權利的移轉，消滅或其次序變更為標的之請求權而為之登記。其目的乃在阻止登記名義人，對其「土地」或「建物」權利有妨礙保全請求權所為的處分；故依法「預告登記」在未塗銷前，登記名義人就其土地或建物所為的處分，有妨礙該項保全請求權者「無效」（註）。
二、《土地法》及《土地登記規則》對「預告登記」的規定
其次，民眾應瞭解「預告登記」屬於「限制登記」的一種；所謂「限制登記」是限制登記名義人處分其土地權利所為的登記，辦理登記時，必須有「登記名義人同意書」（《土地登記規則》第136條、第137條）。
針對「預告登記」，《土地法》第79條之1第一項也明文規定：聲請保全下列請求權的預告登記，應由請求權人檢附「登記名義人的同意書」為之：
１、關於土地權利移轉或使其消滅的請求權；
２、土地權利內容或次序變更的請求權；
３、附「條件」或「期限」的請求權。
三、父母贈與不給子女，運用「預告登記」的舉例
瞭解不動產預告登記的意義，目的及法律依據後，接著就舉一實例，俾明「預告登記」的實際運用。
假設李甲、王乙結婚，共有生育有一兒子李Ａ。李甲名下有一房子，且該房子目前仍由李甲、王乙二人共同居住使用中；李甲打算把該房子以「贈與」方式給予其子李Ａ，而李甲、王乙擔心房子贈與給兒子李Ａ，萬一李Ａ不孝，把他們二位老人家趕出房子，或逕自把房子出售予第三人，則他們二人恐將落得「沒有住所」的窘境，不知在法律上有何良策可以保障自己的「居住權」？
其實李甲在此時可以於「不動產贈與行為」中，附帶條件必須容許李甲、王乙二人在該房子居住到終老為止。另外還可以運用「預告登記」，限制該房子在李甲、王乙二人未死亡之前，不得出售，這樣就可以讓兩位老人家在該房子內住到終老為止，而不必擔心淪落街頭。
註、李永然、林永汀合著：土地法實用(總論．地籍．地用)，頁172，民國108年3月初版，永然文化出版股份有限公司出版。
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作者：李永然．林永汀合著
出版日期：2019/03 初版
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作者：李永然．林永汀
出版日期：2019/05初版
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