「租賃住宅包租業」出租住宅房屋，如何訂立租約？－永遠自然─李永然律師部落格

文◎李永然律師

一、租賃住宅包租業受法律規範

　　我國立法院通過《租賃住宅市場發展及管理條例》，總統於民國106年12月27日公布，並自民國107年6月27日起施行。該條例也規範「租賃住宅包租業」。
所謂「租賃住宅包租業」乃指承租「租賃住宅」（註１）並「轉租」（註2），及經營該租賃住宅管理業務的公司（《租賃住宅市場發展及管理條例》第3條第5款）。

　　「租賃住宅包租」的業者必須向主管機關申請「許可」，完成公司登記，並須繳存「營業保證金」，加入「同業公會」（《租賃住宅市場發展及管理條例》第19條第1項）。「租賃住宅包租業者」如出租住宅房屋予承租人，訂立「租賃契約」，法律如何規範？

二、租賃住宅包租業者的租賃契約具消費關係

　　首先必須說明「租賃住宅包租業者」是屬於「企業經營者」，其與承租住宅的承租人間具有「消費關係」。所謂「消費關係」依《消費者保護法》第2條第3款，乃指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生的法律關係。

　　《租賃住宅市場發展及管理條例》為了保護住宅租賃的承租人特於該條例第5條第1項規定：租賃契約具「消費關係」者，適用《消費者保護法》相關規定；非具「消費關係」者，其約定及不得約定事項，由「中央主管機關」定之。同條第2項規定：前項應約定事項，其內容得包括：1、契約的重要權利義務事項；2、違反契約的法律效果；3、契約的終止權及其法律效果；4、其他與契約履行有關的重要事項。至於「不得約定事項」，於該條例第5條第3項規定，包括：1、限制或免除租賃當事人的一方義務或責任；2、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重義務或責任；3、其他顯失公平事項。

　　因為「租賃住宅包租業者」透過轉租方式，將住宅出租予承租人屬於「消費關係」，所以內政部於民國108年2月23日發布《住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項》，並自民國108年6月1日起生效。此一公告是依據《消費者保護法》第17條（註3）及《住宅租賃市場發展及管理條例》第32條第3項規定（註4）。

三、「住宅轉租定型化契約」的應記載事項及不得記載事項

　　其次依前述公告已自民國108年6月1日起施行，日後「轉租」的住宅租賃契約應注意相關事項記載，謹分述如下：

　　(一)、應記載事項包括：
　　1、契約審閱期；
　　2、租賃標的、租賃期間、租金約定及支付；
　　3、押金約定及返還，租賃期間相關費用的支付、稅費負擔的約定；
　　4、使用租賃住宅的限制，修繕、室內裝修、包租業的義務及責任、承租人的義務及責任；
　　5、租賃住宅部份滅失，提前終止租約的約定，租賃住宅的返還，租賃住宅所有權的讓與；
　　6、包租業提前終止租約、承租人提前終止租約、提前終止包租契約的處理；
　　7、遺留物的處理；
　　8、履行本契約的通知、其他約定、契約及其相關附件效力、當事人及相關人員基本資料。

　　（二）不得記載事項：
　　1、不得約定拋棄「審閱期間」；
　　2、不得約定廣告僅供參考；
　　3、不得約定承租人不得申報租賃費用支出；
　　4、不得約定承租人不得遷入戶籍；
　　5、不得約定應由包租業或租賃住宅所有權人負擔的稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由「承租人」負擔；
　　6、不得約定免除或限制《民法》上「包租業者」故意不告知的瑕疵擔保責任；
　　7、不得約定承租人須繳「契約書」；
　　8、不得約定本契約的通知，僅以「電話」方式為之；
　　9、不得約定違反強制或禁止規定；

四、租賃住宅包租業者不遵守前述規定的法律後果

　　再者，既然「住宅轉租定型化契約」已自民國108年6月1日起正式生效「應記載事項及不得記載事項」，業者自應加以遵守，如有違反，經「主管機關」令其限期改正而屆期不改正者，將受新台幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰的處罰（《消費者保護法》第56之1條）；又如果經再次令限期改正而屆期不改正者時，將受新台幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰的處罰。

　　綜上所述，「住宅租賃」的承租人今後承租權益將更有保障；但應注意法律的相關規定，才能「知法用法並保權益」。

註1、租賃住宅乃指以出租供居住使用的建築物。
註2、「轉租」乃指承租租賃住宅，以其全部或一部租與他人居住使用，他人支付租金的租賃行為。
註3、《消費者保護法》第17條第1項規定：中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約的公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項報請行政院核定後公告之。
註4、轉租契約書之「定型化契約」應計載及不得記載事項，由中央主管機關定之。

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