文 / 張則君

  不動產「共有」發生的原因不一而足,有因繼承所得的不動產、有因數人約定共買一筆房地產,或數人簽訂契約以某筆不動產作為合夥財產,也有夫妻將房地登記成為二人名下財產,或祖輩代代相傳的祭祀公業祀產等;乃至現代都市中隨處可見的公寓大廈,各戶所有權人除了坐臥起居的四面方寸之外,出了自家大門到離開社區為止,都會面臨到「共有」的不動產。與他人「共有」不動產不似「單獨所有」來得單純,其在處分、管理、使用或收益上,涉及共有人是否同意?其間的法律細節複雜又繁多,一般民眾在面對「不動產共有」問題時,需多加了解相關規定或請教專業的法律及地政人士,才能確保自身權益不受傷害。

不動產共有問題多,法律重點別輕忽

  「有土斯有財」一直存在於國人的傳統觀念中,土地不僅是居住生活之所依,也是財富身分的表徵;然而隨著人們代代相傳,子孫開枝散葉,繼承人數不斷增加,土地共有的情形也變得十分常見,所產生的管理、使用、收益與處分等法律問題也極為複雜,共有人間對於共有物的管理、使用、收益或處分若意見不一時,自然容易產生紛爭。

  執業長達四十餘年,在其律師生涯中經手過許多「不動產共有」法律案件的永然聯合法律事務所所長李永然律師表示:「共有不動產一直是個很重要的議題,共有不動產的產生,主要是受到國人傳統觀念所影響,在資產的傳承上常以不動產為最主要的項目。在現今法律規定中,不動產『共有』的型態分為兩種,即『分別共有』及『公同共有』。基於台灣的繼承制度,繼承人在透過辦理不動產繼承登記時,多以『分別共有』的情況登記,但若有其他繼承人不願配合辦理,則會以『公同共有』方式登記之。而在『公同共有』的情形下,若有其中的共有人死亡,則又會再發生一個繼承,使得共有的關係更加複雜難以處理。

  現在許多企業家或名人已逐漸重視資產規劃與家族傳承的觀念,於是也會提早為自己名下的不動產做好安排,避免將來後代子孫陷入複雜的共有問題。

  針對共有的法律規定,《民法物權編》已經過多次的修改,在分管的部分,也已做了修訂。包含了『協議分管』、『決定分管』、『裁定分管』等項。此外,內政部最近也將修正《土地法》第34條之1,相關的草案也已提出,未來修訂後,對於『不動產共有』將帶來很大的影響。因此,民眾若有擁有不動產,應該要對不動產共有部分多些研究,超前部署,以避免因財產而形成自己家族的遺患。」

熟悉法規,謹慎處理,活化共有不動產有撇步

  由於不動產共有的法律細節複雜,屬於非常專業的領域,一般民眾常會因為不了解相關規定而喪失自己的權益,永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士在工作上就接觸過許多不動產共有的案件,他認為:「辦理不動產共有的案件,真的十分不容易,必須時時注意法律的規定,且要小心謹慎加以處理。就以『優先購買權』為例,基於土地共有關係,《土地法》第34條之1第1項規定:土地或建築改良物共有人人數達到法定比例處分共有物全部,其他不同意出售的共有人有『優先購買權』;另外第4項也規定共有人出賣其『應有部分』時,其他共有人得以『同一價格』共同或單獨優先承購。

  然《民法》第799條規定『區分所有建物』,就該建築物及其附屬物之「共同部分」共有的建築物,其『優先購買權』的規定,就必須依《民法物權編施行法》第8條之5規定執行。這條規定與前面說的《土地法》第34條之1的規定,在適用或優先購買權的『通知方式』有所不同。

  所以一般民眾遇到共有的法律問題時,除了平時多閱讀相關資訊外,也建議諮詢專業律師及地政士,以尋求專業的意見。」

增加法律知識,面對共有才能保權益

  由於「不動產共有」所涉及的法律層面相當繁瑣,為了推廣相關法律知識,永然文化出版公司出版過多本相關書籍,包括:由高欽明地政士撰寫的「共有土地處分實務與技巧——土地法第34條之1」,出版23年,歷經15版次,可說是要了解《土地法》第34條之1必讀的參考書籍。由李永然律師、李廷鈞地政士及多位律師、地政士所著「別讓共有綁死不動產——活用共有不動產法律看招」,以七大篇幅深入詳解共有不動產的法令規範及提供讀者在實務處分、管理、使用、收益、權利設定、登記實務上的「眉眉角角」。另外尚有尤重道先生所寫「共有不動產處分之理論」、「共有不動產處分實務」……等書籍,讓共有土地所有權人、地政士、不動產開發業、建設公司、不動產仲介業、祭祀公業、神明會、公寓大廈管理負責人或住戶等對於「不動產共有」有更清楚且深入的了解。另外,永然法律研究中心也開立過許多「不動產共有」的專業課程,提供相關人士針對「不動產共有」領域前來進修學習。

  鑑於愈來愈多名人、企業家開始重視家族傳承的重要,李永然律師也特別於永然聯合法律事務所成立「永然家族傳承法律事務中心」,結合永然聯合法律事務所內資深專業的法律及地政人士為客戶提供各項財產的規劃,包含:信託法律、公益信託及財團法人、閉鎖型公司、保險、不動產、借名財產、財產分割及移轉……等,因此民眾若是希望對於名下的不動產即早做好規劃,並對於財產進行妥適的安排,避免未來糾紛的發生,也可以前來諮詢並委辦。

做好分管,以獲應有收益

  最後李永然律師提醒民眾,若遇到不動產共有的情形,最好也能與其他共有人保持相互和諧的互動,以做好「分管」的關係,藉以從不動產共同管理當中,獲取應有的收益;並且要常常接收新的「共有」法律知識,才能好好保護自身權益不受損害。

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