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  台灣各大都市都有為數眾多的老舊房屋,這是眾所皆知的事,其中又以台北市最為嚴重。而這些老舊房屋受限於往昔的建築技術,結構不一定耐震,加上早期公寓很多沒有電梯,而台灣又已進入高齡社會,形成老舊房子「困老」的情況。為此,政府大力推動都市更新,但《都市更新條例》針對都更所規定的門檻不低,導致整合不易,成效有限。

  為此,政府於2017年5月10日制訂《都市危險及老舊建物加速重建條例》(簡稱《危老條例》),該條例僅適用於都市計畫範圍內、屋齡30年以上的老舊合法建築物,且非「歷史建築」,還訂有建築基地最小面積的限制。上述門檻對於與有基地面積限制的都更相較要低,目前實施後,就申請件數來說,危老也已經比都更多很多。而這幾年來,筆者在執行律師業務過程中,常有民眾諮詢相關的法律問題,由民眾詢問的問題中,不難理解民眾在此的相關法律知識顯得欠缺。

  不論參與都更或危老重建,第一個要詳細評估的就是自己的老舊房屋是要走都更還是危老程序?面對此一問題就必須冷靜思考,先瞭解自己的建築物具備哪一方面的條件?這兩者的差別何在?都必須先行瞭解。

  其次,如果決定要走危老重建的程序,雖然目前危老的門檻低,但如果建築基地太小,將來蓋起來的房子恐不理想。目前以台北市而言,位於大安區龍泉段有一處21坪基地的危老,新北市樹林區也有一處僅15坪的危老基地,台中市東區也有一座17坪的危老基地,這些基地將來進行危老重建後,有些可能就會出現「紙片屋」,這是參與危老的地主必須有所了解的。

  再者,因為有些大樓、公寓住戶想要自主危老,基本上認為這樣可以省錢,可以不必讓合建的建商賺一手,但筆者要提醒的是,重建涉及不少專業的問題,進行自主危老也要考慮自己社區住戶有無可靠及可資信任的專業人才,否則將來還會遭遇不少困擾。

  最後,如果不是走自主危老,而是與建商進行合建,訂立「合建契約」也非常重要。一般合建的契約常由建商片面擬訂並提供,而合建地主必須先考慮建商有無相關實績、信譽口碑。一旦做了好的抉擇,進而要進行談判,藉以爭取較有利的合建條件;條件議妥形成合建契約內容,也應好好研讀相關條款。若不熟悉,切勿裝懂,而應請教專業律師,由律師為自己的權益把關。例如:合建的分屋比、容積移轉、獎勵容積、建築材料、建照、開工、完工、使照、施工期限、租稅負擔、交屋等都必須仔細斟酌,切勿馬虎,這樣才能免於遭到不必要的風險。

  俗云:「法律是保護知道法律的人」,再加上「預防重於治療」,進行危老重建,茲事體大,攸關切身利益,更須要建立此一觀念,才可免於後患。

文章連結: 李永然/法律相隨,危老重建免遭騙

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《危老及都市更新法律實務手冊》免費贈閱

  台灣都會區老舊房子太多,且早期「公寓」沒有電梯,老人家上下樓梯苦不堪言,對於老舊房子,政府原本努力推動「都市更新」,後來發生「文林苑」案,遇上釘子戶,都市更新大受影響。加上《都市更新條例》(以下簡稱「都更條例」)因大法官會議釋字第709號解釋,認為有部分條文違憲,為此該條例修正草案送入立法院進行修正,都市更新即進入牛步化階段。

  據統計,全國住宅總量屋齡三十年以上老屋約為384萬戶,二十年後更將高達740萬戶。高齡少子女化社會,對於無障礙居住環境之需求日殷。當「都更條例」違憲,進入修法階段,造成都更案件受限時,為了加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質,於是立法院於立法院三讀通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(以下簡稱「危老條例」),總統也於民國106年5月10日公布,並且自同年5月12日起施行。而卡關多年的「都更條例」,也終於經立法院三讀通過,並由總統於民國108年元月30日公布施行,新修正的條文則自民國108年2月1日起正式生效。

  在「都更條例」修正公布前,「危老條例」是老舊房屋的最佳選擇,快速、簡便,老屋重建,不但住得安心,價值也翻倍。隨著「都更條例」修正公布,在「都更條例」與「危老條例」間,民眾可就一頭霧水了,兩者的目標一致,都是老屋砍掉重練,但又好像有所區別。

  申請門檻和面積是「都更條例」與「危老條例」兩者最大的不同之處,危老重建的申請門檻比較低,只要符合三十年以上、房屋有安全之虞,或是無電梯者,都可以申請,申請面積沒有限制。但都更的面積至少要在1,000平方公尺以上,且需位於都市更新地區或都市更新單元。所以面積小的基地適合走審核速度快、門檻較低的危老整建。若面積夠大,則適合採用都更模式,因為可以享有較高的容積率。

  老屋砍掉重練,已在民眾心中產生共識,但對都更案的印象總停留在過去被騙、被剥削的疑慮中,而建商也卡在「釘子戶惹不起」的關卡裡,兩者對老屋重建是又愛又怕。在老屋重建漸漸成為趨勢,加上安全的考量、都市建築腹地日漸減少,為了讓民眾了解「都更條例」和「危老條例」,維護自身權益,同時不再視老屋重建為怪獸,永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃《危老及都市更新法律實務手冊》,不僅率領永然聯合法律事務所台北所、桃園所及高雄所律師、永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士共同執筆,解說老屋重建應有的認識及相關事項,同時也邀請實務上推動危老重建的台北市危老重建工作站內湖AIT站李文嬌站長分享推動心得,協助民眾了解老屋問題,解決老屋危機。本手冊共分三大部分:一、危老重建篇;二、都市更新篇;三、危老重建與都市更新稅賦篇。

  《危老及都市更新法律實務手冊》由永然法律基金會與台北市危老重建工作站內湖AIT站、21世紀不動產內湖AIT店捐印。欲索取者,請來函附上11元中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。索取1本回郵11元,索取2本回郵16元,索取3本以上請參考永然文化網站!

土地法實用★總論.地籍.地用

作者:李永然.林永汀合著
出版日期:2019/03 初版
書號:3F01
定價:420元

  土地,在人類文化中佔有極重要的地位。不論是以前的耕田種植時代,還是現今工商業時代,土地都是不可或缺的一環。人們因利用土地而有經濟問題,其分配與利用是否適當,直接、間接影響人民生活、社會秩序、國家治亂;領土爭端,更對於國際和平造成衝擊。土地法便是規範土地關係的法律,也就是規範人與地之間關係的法規總稱。本書以《土地法》為主軸,依照土地法脈絡,詳論《土地法》前三編即總論、地籍、土地使用之規定,再引用相關法規佐證,想了解我國土地完整法規,本書不可錯過。

土地法實用★地稅.徵收.地政士執業

作者:李永然.林永汀
出版日期:2019/05初版
書號:3F02
定價:420元

  深究不動產議題之中,最為根本即屬土地法,若想認識並進入房地產等相關行業,更不能不了解其各種規定,尤其土地法攸關一國之土地政策,其往往左右了國家的經濟發展,由此便可知曉土地法的重要性。本書以土地法為主軸,依照土地法脈絡,詳論土地法後二編即土地稅、土地徵收之規定及地政士執業應注意事項,再引用相關法規佐證。提供民眾與從事土地相關行業人士對土地法規定、運用的參考依據。

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