文◎李永然律師、盧孟蔚律師

  為促進都市計畫內老舊建築物之開發利用,再加上臺灣位處地震發生高危險地區,因而為復甦都市機能,改善民眾居住環境品質,並提升老舊建築物結構安全以因應未來潛在災害風險,政府早於民國(下同)87年11月11日即制定公布《都市更新條例》(以下簡稱《都更條例》),以作為民眾、建商及政府機關在都市計畫範圍內參與及進行都市更新程序之依據。不過,後續因102年4月26日之大法官釋字第709號解釋(針對文林苑案、新北市土城區大慶信義福村案、陳氏萬隆與彭氏永吉等都更計畫有關的變更與審核爭議),認為舊《都更條例》部分條文違憲,因而促成新修正《都更條例》全文88條,並於108年1月30日公布施行。

  由於依《都更條例》進行之都市更新程序要件繁雜、過程冗長緩慢,對於具有危險及老舊瀕危建築物之加速重建,緩不濟急,因而為鼓勵民眾對於危險及老舊瀕危建築物進行重建,總統於106年5月10日公布施行《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(以下簡稱《危老重建條例》),明定於危險及老舊瀕危建築物進行重建計畫範圍內之建築基地,得視其實際需要,給予適度之建築容積獎勵,且為利建築容積獎勵之計算方式明確化,內政部並於106年8 月1日以內政部台內營字第1060811278號令訂定發布《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》,以鼓勵危險及老舊建築物加速重建。為使民眾對於老舊建築物若想進行重建,則究係採都市更新程序或是採危老重建,有初步了解,以方便其能選擇最符合自身利益的程序,因而本文僅就此兩種程序應有的基本認識及注意事項予以剖析。

一、都市更新的定義、申請人、處理方式、申辦資格、要件、申辦程序、分配機制及申辦期限:

  (一)定義:都市更新就是在都市計畫範圍內,實施重建、整建或維護措施。

  (二)申請人:實施者,如建設公司、所有權人籌組設立之更新會、專責機構(都更中心)、公部門。(都更條例第26條、第27條、第28條)
 
  (三)處理方式:(《都更條例》第4條第1項)

    1.重建:指拆除更新單元內原有建築物,重新建築,住戶安置,改進公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。
  2.整建:指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備,並改進公共設施。
  3.維護:指加強更新單元內土地使用及建築管理,改進公共設施、以保持其良好狀況。

  (四)申辦資格:(《都更條例》第5條、第6條、第7條)

  1.位於公劃都市更新地區或符合自劃都市更新單元標準或指標。
  2.符合地方政府都市更新自治條例或更新單元劃定標準。
  3.30年以上合法建築之重建或20年以上合法建築之整建、維護。

  (五)要件:

  1.面積限制:依各縣市政府都市更新自治條例或更新單元劃定標準對最小基地規模有不同規定,以臺北市為例,面積需≧1000平方公尺。若面積≧500平方公尺之更新單元則需都更審議會同意。

  2.住戶同意比例:依《都更條例》第37條第1項規定,其同意比率係採多數決,而依「政府主導都市更新」、「政府劃定都市更新單元」、「自行劃定都市更新單元」而有不同比率計算,但私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過十分之九同意者,其所有權人數不予計算:

   (1)「迅行劃定或變更更新地區」:應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一,且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。

   (2)其他政府劃定的「其餘更新地區」:應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過四分之三,且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。

   (3)「自行劃定都市更新單元」:應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之四,且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意。

  (六)申辦程序:

  1.更新地區(單元)劃定。
  2.更新計畫擬定。
  3.更新事業概要。
  4.更新事業計畫。
  5.權利變換。
  6.都市更新事業執行。
  7.都市更新事業計畫完成及成果備查。

  (七)分配機制:所有權人與實施者間透過權利變換或協議合建方式分配房地。

  (八)施行期限:無申請時效限制。

二、危老重建的定義、申請人、申辦資格、要件、申辦程序、分配機制及申辦期限:

  (一)定義:係指在都市計畫區域內,非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值,且結構安全未達最低等級及屋齡30年以上之合法建築物。

  (二)申請人:土地及建物所有權人,1戶也可申請。

  (三)申辦資格:(《危老條例》第3條)

  1.位於都市計畫區域內;

  2.非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值;

  3.且符合下列危險或老舊的合法建物之一:

   (1)經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

   (2)經結構安全性能評估結果未達最低等級者。

   (3)屋齡30年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且不具改善效益或未設昇降設備者。

  4.得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積,不得超過該建築物基地面積(《危老條例》第6條第5項)。

  (四)要件:

  1.面積限制:無劃定及最小面積之限制。

  2.住戶同意比例:需取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之百分之百同意(《危老條例》第5條第1項)。

  (五)申辦程序:

  1.確認危老條例適用對象(《危老條例》第3條第1-3項)。
  2.申辦建築物結構安全性能評估(《危老條例》第3條第4-6項)。
  3.起造人提重建計畫申請報核(《危老條例》第5條)。
  4.主管機關書面審查/核准重建計畫(於60日內審查完竣)。
  5.申請核發建造執照。
  6.拆除重建施工期間申請免徵地價稅。
  7.工程完竣申請核發使用執照。
  8.領得使用執照後申請減收房屋稅及地價稅。
 
  (六)分配機制:由參與地主自行協商決定分配方式。

  (七)施行期限:限10年內申請重建,至中華民國116年5月31日止(《危老條例》第5條第2項)。

三、都市更新及危老重建兩者之差異比較:

  (一)基地大小差異

   都更重建:最小基地面積大小至少需有500平方公尺的限制。

      危老重建:無論基地面積大小均可申請,但若基地面積越大,則可獲得的容積獎勵越高。

  (二)同意比例門檻差異

   都更重建:採取多數決,基本上須土地及建物所有權人是達到75%及80%同意即可申請,不用到百分之百同意。不過,雖然法令上這樣規定,通常都更案,建商還是希望能獲得全體住戶同意,盡力與所有權人溝通,如果所有權人還是不同意,建商可以向政府提出代拆,建商須再與所有權人進行二次協調,第三次由政府介入協調,若協調不成可依法由直轄市、縣(市)主管機關代拆。

   危老重建:需土地及建物所有權人100%同意才能符合條件申請。

  (三)程序審查差異

  都更重建:都市更新須經事業計畫、權利變換計畫之申請、審議,其中還包括要舉辦公聽會、聽證會,程序較為複雜,且行政上的程序審查十分冗長,還須歷經公開展覽等檢核項目。

  危老重建:危老重建係規定擬具重建計畫,只要獲得所有權住戶同意後,即可向直轄市、縣(市)主管機關申請核准重建計畫,且法規規定地方主管機關受理申請核准重建計畫,應於30日內完成審核,而實施者取得地方主管機關核准後,則由起造人於180日內申請建築執照。

  (四)容積獎勵上限差異

  都市更新:容積獎勵上限為1.5倍法定容積,若為實施容積管制前已興建完成之合法建築物,且原建築容積高於基準容積,其上限為0.3倍法定容積+原建築容積或1.2倍原建築容積,若前開合法建築物亦為海砂屋,則放寬上限至1.3倍原建築容積。

  危老重建:則為1.3倍法定容積或1.15倍原建築容積。

  (五)稅負減免差異

  都市更新

  1.土地增值稅:
   (1)抵付權利變換共同負擔部分免徵。
   (2)權利變換土地第一次移轉減徵40%。
   (3)權利變換現金補償者免徵或減徵40%。
   (4)協議合建原所有權人與實施者間辦理產權移轉時,減徵40% (此部分申請期限至113年1月31日)。

  2.契稅:
   (1)抵付權利變換共同負擔部分免徵。
   (2)權利變換土地第一次移轉減徵40%。
   (3)協議合建原所有權人與實施者間辦理產權移轉時,  減徵40% (此部分申請期限至113年1月31日)。

  3.地價稅:更新期間免徵。更新後減半徵收2年。

  4.房屋稅:更新後減半徵收2年。減半徵收2年內未移轉者,得延長至多10年 (此部分申請期限至113年1月31日)。

  5.申請時限:無申請時效限制。除部分稅賦有申請期限限制。

  危老重建

  1.土地增值稅:無減免。

  2.契稅:無減免。

  3.地價稅:重建期間免徵。重建後減半徵收2年。

  4.房屋稅:重建後減半徵收2年。減半徵收2年內未移轉者,得延長至多10年。

  5.申請時限:申請重建者,得減免地價稅及房屋稅至116年5 月11日止(註)。

四、結語:

  綜上所述,由於老舊建築物無論採行都市更新或是危老重建,均涉及複雜之法律規定及申請程序,民眾務必諮詢專業意見以瞭解相關規定,始能享受政府推動都市更新或危老重建下的利益及獎勵規定,並能避免權利受損。

註:參見內政部_新聞發布_「鼓勵危老重建 行政院核定稅捐減免再延長5年」網頁,https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=259582,最後瀏覽日:2022年5月16日。

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