知名電影續集、影集或小說發生爛尾的情形，作為大眾茶餘飯後的玩笑話題或許相當適宜，但若產生爛尾的是預售屋，如同近期在新北市樹林區爆發的預售屋爛尾樓事件，應該不會有任何購買預售屋的消費者覺得有趣。若自己購買的預售屋發生爛尾的情況，那麼遲遲無法完工的沉重混凝土與樑柱所坐落的恐怕不是地基，而是自己不安的心頭。
預售屋本質上即具爛尾風險
近年來，預售屋因營建業缺工、缺料，導致營建成本逐年向上攀升，若是建商沒有掌握好現金流或財務操作過度，即可能因周轉金不足，而陷於財務困難；縱使建商準備充分，也可能因完工後無法獲取足夠利潤而考慮選擇於半途停工停損。
對於購買預售屋的消費者而言，無論是大環境因素或是建商判斷錯誤，又或是欠缺經商的責任感，其未能完工的可歸責事由，都不在於消費者，但卻必須由購屋消費者承擔其風險與後果，爛尾必然是消費者在購屋過程中最不願看到其發生的惡夢之一。
就法規而言，內政部於2011年實施「預售屋履約保證機制」，透過「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」，並要求建商選擇上開五種方式之一，藉以保障預售屋消費者的購屋權益。
近期，部分大型行庫也提出針對土建融「土融：購地貸款、建融：建築興建工程貸款）的五大禁令，要求建商及建案土地必須進行銀行信託；必須向指定建經公司簽署「續建承諾」；若採先建後售，自備款必須先撥入銀行的專戶，且須撥足五成；預售屋的預售款項必須先撥入銀行專戶；建商本身必須紀錄良好。以上法規命令與銀行融資政策的目的，均在於事前確保建商資金，以避免後續建案產生爛尾情況。
然而，預售屋的本質實際上類似於期貨，兩者都是「在交易當下尚未具備實體存在」，而受到市場預期心理及其他不確定未來因素的影響。由於建商與消費者在預售屋興建初期均可以較小的成本投入，也使雙方在風險評估上可能會過度樂觀，而未能充分注意自身的不當選擇，或未能防範大環境的變動。
縱使從法律與財務政策方面不斷提高興建預售屋的門檻，以降低發生爛尾樓的風險，然而，只要建商與消費者仍然是以較小成本投入以換取未來較大的不確定利益，那麼預售屋交易中以小搏大所帶來的不確定風險，必然是在其本質上難以透過法規與政策完全去除的部分。
就此而言，「以小搏大」是否適宜作為我國不動產交易常態的形容詞，有待我國政府在預售屋政策與法規上進行有益於社會大眾與居住正義的選擇。
如何降低買到爛尾樓
前面提及的法規與銀行內部政策無論如何完備，一旦建案產生爛尾問題，對於預售屋消費者而言，縱使進行續建或解約賠償，也已造成人生及財務規劃的巨大影響。預售屋既然已成為我國不動產交易商品的一環，而爛尾的不確定性，則來自於房地產市場景氣及個別建商財務的變化，自然也可以透過消費者自身事前充分準備，以避免、降低遭遇的機率。
部分專家提出的「不購買任何預售屋」，固然是防範遭遇爛尾樓最簡單、最消極的方法；但若仍有打算購買預售屋，從過往經驗來看，消費者至少應在簽約前做到：「透過政府裁罰公告（如預售屋聯合稽查結果）、商工登記公示資料查詢、裁判書查詢系統確認建商的經歷與信譽」、「參考實價登錄網站各建案實際交易戶數情形」、「評估合理市場行情與自身能力」，來確認市場情況與建商的能力。
在法律上，最重要的則是，事前詳閱書面預售屋買賣契約及其附件，並比對「預售屋買賣契約書範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」，以了解法律上、財務上有何針對發生爛尾樓情形的明文保障。如此一來，在清楚認知預售屋風險，並知悉自己的權利義務後，才有充分的依據去判斷是否簽下「預售屋買賣契約」，除了能有效降低購買風險以外，若後續不幸發生「爛尾樓」的情況，購屋消費者也能因為事先了解自身權利與日後救濟的方式，而不至於手足無措。
文章連結：李永然、翁呈瑋／避免預售屋變爛尾樓
.......................................
合建‧預售法律實務
作者：李永然、鄭惠秋合著
出版日期：2021/12
書號：1A39-6
定價：400元
投入不動產開發業務，不能沒有縝密的運籌帷幄。合建，是建商撙節土地成本的重要手段，但相對的，合建往往存在許多錯綜複雜的問題，包括土地的取得方式、合建契約的性質、各種不同合建型式的稅務規劃、房地合一稅規劃實務……。推案當中，建商亦常採取「預售」以靈活資金的調度，然而預售房屋買賣的糾紛，卻又常常居高不下。站在龍頭產業激越的浪頭上，專家教您從法律、地政、稅務的角度切入，從容備戰，贏得漂亮的一擊！
留言列表
