文◎李廷鈞地政士
都市更新對於所有權人的稅賦「減免」與「優惠」，主要分為兩大部分，一個部分是持有稅，即房屋、地價稅的部分；另一部分則是所有權移轉時的「契稅」跟「土地增值稅」。
首先，依據《都市更新條例》第67條之規定，持有稅的部分，如果是在「都更期間」，因為都更進行中土地無法利用，免徵地價稅，如果仍可繼續使用，則減半徵收。
房屋在興建期間，則不需要課徵房屋稅。在將來更新完成之後，地價稅及房屋稅均減半徵收「二年」，但如果都更之後二年內的期間沒有移轉，則可再延長減半徵收至喪失所有權為止，但有最長「十年」期限。
此一規定乃對於更新後房屋雖然價值增加，房屋稅勢必加重，政府為了降低所有權人的稅賦負擔，進而提升參與都更意願，因此給予較為優惠持有稅的規定。
其次是針對移轉時繳納的「地方稅」，依「土地」、「房屋」分別為「土地增值稅」及「契稅」。更新單元內土地及建築物，原所有權人與「實施者」之間，因為協議合建辦理產權移轉，減徵土地增值稅及契稅。
此處的移轉，是指地主跟實施者之間因為合建必要所做所有權的移轉。然而若是實施「權利變換」的情形，地主以土地和建築物抵付權利變換負擔，則免徵土地增值稅及契稅。
而在都市更新程序中，如土地所有權人不能或不願分回房地，而改領取現金的方式為補償，土增稅的優惠又有所不同。如果是因為實施權利變換應分配土地未達最小分配面積單元，領取現金補償，是免增土地增值稅。但如果有地主是因為不願權利變換分回房地改領取現金補償，則是減徵土地增值稅百分之四十。
此外合法建築所有權人、地上權人、永佃權人或是耕地三七五減租租約承租人，若因協議不成或是土地所有權人不願或不能參與分配，由實施者分配的土地，則視為土地所有權人獲配土地後無償移轉，土增稅也可減徵百分之四十並予以「記存」，於權利變換後再度移轉時一併繳納。
最後，土地所有權人如果依照「權利變換」的方式，取得土地及建築物，更新後第一次移轉，也可以減徵「土地增值稅」及「契稅」。
在此乃指地主依照權利變換都更，分回房地，將來出售都更後所分得房地，進行所有權移轉的時候還可以減徵百分之四十；但須注意的是這裡的減徵，就僅限於依照「權利變換」方式而都更的情形，至於依照「協議合建」進行都市更新的案件，則不適用。
以上就是都是「都市更新」對於所有權人的稅負減免及獎勵，為了獎勵都市更新，對於持有及移轉的稅捐，都有優惠減免的規定，筆者特予以分析，供參與都更者參考。（本文作者為永然地政士聯合事務所總經理、永然法律基金會董事）
文章連結：地價稅、契稅跟土地增值稅 都市更新對於所有權人的「稅賦」減免及獎勵規定有哪些？
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改善老舊市容、提升都市機能，達成都市更新的腳步已刻不容緩，不論是政府、建商、地主及居民，都需要對於現行《都市更新條例》等相關法規有一定的了解。為此，曾經參與不少都市更新法律程序的永然聯合法律事務所所長李永然律師集合永然法律基金會、永然聯合法律事務所共同策劃《參與都市更新重建權益保障手冊》，並且由永然聯合法律事務所台北所陳淑芬主任律師擔任主編、桃園所許淑玲律師擔任副主編，邀請永然聯合法律事務所台北所、桃園所及高雄所包括：李永然、黃斐旻、彭郁欣、吳任偉、黃介南、劉和鑫、鄭元翔及郭佩宜等優秀律師群、永然地政士聯合事務所總經理李廷鈞地政士及李永然律師之友人賴昇鋒估價師共同執筆，內容涵蓋：民眾參與都市更新重建務必瞭解法律相關規定、都更應該找建商還是自己來、地主參與都更，應該與建商簽定合建契約好？還是選擇權利變換較好、都市更新重建可以爭取哪些「容積獎勵」、都更眉角多──權變估價知多少？、都市更新對於所有權人的「稅賦」減免及獎勵規定有哪些？……等文章，提供民眾對於都市更新全面性的認識。本手冊由台灣安可企業管理顧問公司捐印，提供讀者免費索取。
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