2012年11月4日下午2時至4時,李永然律師與簡嘉宏律師前往天元宮演講,講題為「買到有瑕疵的房子,如何尋求法律救濟?」,並贈送每位聽眾一本「天元生活法律手冊4」,現場民眾反應熱烈。




為讓不能出席的大眾也能了解這個議題的重要,將此次演講的演議附錄如下,供大家參考:

買到有瑕疵的房子,如何尋求法律救濟?
主講人:永然聯合法律事務所李永然律師、簡嘉宏律師
 
壹、前言
  一般而言,台北市動輒千萬、甚至上億的房地產買賣交易,除一般成屋外(包含新成屋及中古屋),也可能是還沒有蓋好的「預售屋」,這往往是許多人一生當中,最重要、也是最昂貴的商品買賣或投資標的。事實上,這其中所涉及的相關法令規範制度,更是龐大且繁雜!例如《民法》、《土地法》、《土地稅法》、《平均地權條例》、《建築法》、《公寓大廈管理條例》,《都市計畫法》、《不動產經紀業管理條例》……等不足繁載。也就是因為這樣,無論是蓋房子的建商、或是銷售物件的代銷公司、或是居間斡旋的仲介,還是一般的消費者(投資也好、自住也好);事先多了解與學習相關一些與房地產交易有關的基本法令規範及制度,日後絕對可以大幅降低與減少許多不必要的誤解及法律紛爭。
貳、買賣契約的法律性質
  (一)債權契約:依該契約使交易雙方對他方享有債權,債權具有相對性,賣方可以要求買方給付價金;買方可以向賣方請求交屋、移轉所有權。
  (二)不要式契約:按不動產買賣契約為「諾成契約」,不以書面簽訂為要件;且買賣契約之成立僅需雙方就契約必要之點,亦即價金與標的物之意思表示一致即可,縱付款方式、時間等其他細部契約條件尚未經雙方約定,亦不得據此謂契約未成立,此有最高法院判例20年上字2202號:「買賣契約為諾成契約,一經當事人就標的物及其價金互相同意,買賣契約即為成立。」及最高法院22年上字第914號:「不動產買賣之未立書面者,固不生物權移轉之效力,惟當事人若已就標的物及其價金互相同意,則其買賣之債權契約即為成立,買受人對於出賣人自有請求履行之權利。」可資參照。
  (三)有償契約:出賣房屋,賣方負有移轉房地所有權及交付房屋予買方的義務,而買方則負有給付價金,此為「有償契約」,出賣人對買受人負有「瑕疵擔保責任」,詳下述。
  (四)雙務契約:買賣契約使買、賣雙方因而互負債務,故為「雙務契約」,交易雙方須認識「同時履行抗辯權」及「不安抗辯權」,現分述如下:
  1.同時履行抗辯權:《民法》第264條規定:「因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給付者,得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者,不在此限。他方當事人己為部分之給付時,依其情形,如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者,不得拒絕自己之給付。」此即關於「同時履行抗辯權」的規定。
  2.不安抗辯權:《民法》第265條規定:「當事人之一方,應向他方先為給付者,如他方之財產,於訂約後顯形減少,有難為對待給付之虞時,如他方未為對待給付或提出擔保前,得拒絕自己之給付。」此即關於「不安抗辯權」的規定。
  (五)定型化契約:所謂「定型化契約」乃指企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定的契約(參見《消費者保護法》第2條第9款)。契約如屬「定型化契約」,則應注意以下四點:
  1.所用的條款應本於平等互惠的原則。
  2.條款如有疑義,應為有利於消費者的解釋。
  3.消費者有「契約審閱」,此一規定乃為維護消費者契約審閱權之知的權利,使其於訂立「定型化契約」前,有充分了解定型化契約條款之機會;如有條款「預先拋棄契約審閱期間……約定,係屬定型化契約條款,不僅違反誠信原則,且對於消費者顯失公平,依消費者保護法第12條第1項規定,應為無效。」(台灣高等法院95年度上字第87號判決)
  4.注意主管機關所公告的定型化契約應記載或不得記載的事項(參見《消費者保護法》第11條~第17條)。
參、出賣人之瑕疵擔保責任及其效果
  所謂瑕疵擔保責任乃出賣人就買賣標的物之權利或物之瑕疵,應負之法定責任。而瑕疵擔保責任係就買賣標的之權利或物之瑕疵,應負之責任,屬於一種「無過失責任」,只要買賣標的之權利或物有瑕疵,即須負責,出賣人有無過失,在所不問。
  (一)瑕疵擔保之態樣
  1.權利瑕疵擔保:有權利無缺之擔保、權利存在之擔保等
  (1)權利無缺之擔保:
  《民法》第349條規定:「出賣人應擔保第三人,就買賣之標的物,對於買受人不得主張任何權利」。例如物之出賣,其所有權非出賣人所有;或其物上附有第三人之權利,因而受限制,例如物之出賣,雖出賣人有所有權,但第三人於其上有抵押權、典權、地上權、租賃權等,以致於買受人所取得之標的物,或不能完全使用收益,或第三人行使權利,致所有權喪失。
  (2)權利存在之擔保:
  《民法》第350條規定:「債權或其他權利之出賣人,應擔保其權利確係存在。有價證券之出賣人,並應擔保其證券未因公示催告而宣示為無效」權利存在之擔保,即出賣人應擔保買賣標的權利之存在,若不存在,即應負責,此不存在指權利本身不存在而言,與上述之權利欠缺不同,權利欠缺指權利本身雖屬存在,但或為第三人所有,或第三人在其上附有權利,致不完整之謂。此則並非第三人有何權利,只是買賣標的權利之本身並不存在而已。
  2.物之瑕疵擔保
  《民法》第354條規定:「物之出賣人應對買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其保證之品質」。
  (二)瑕疵擔保之效力
  1.權利瑕疵擔保之效力
  《民法》第353條規定:「出賣人不履行第三四八條至第三五一條所定之義務,買受人得依關於債務不履行之規定,行使其權利」。
  2.物之瑕疵擔保之效力
  《民法》第359條規定買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責,買受人得解除其契約,或請求減少其價金,但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金」。
  又行使該解除權時應注意如下:1.契約解除權與價金減少請求權,原則上雖得擇一行使,但依其情形解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,而不得行使解除權,2.因主物有瑕疵而解除契約者,其效力及於從物,從物有瑕疵者,買受人僅得就從物之部分為解除(民法第三六二條),3.為買賣標的之數物中,一物有瑕疵者,買受人僅得就有瑕疵之物為解除,其以總價金將數物同時賣出者,買受人並得請求減少與瑕疵相當之價額(民法第三六三條第一項),4.買受人主張物有瑕疵者,出賣人得定相當期限,催告買受人於期限內,是否解除契約,買受人於前項期限內,不解除契約者,喪失其解除權(民法第三六一條)。
  3.權利行使之期間限制
  《民法》第365條規定:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」故在發現有瑕疵後六個月或自物之交付時起經過五年而不行使而消滅。
肆、預售屋買賣常見物之瑕疵與糾紛
  一、「二次施工」糾紛與解決:
  (一)所謂「二次施工」,是指建商未依法令變更設計,造成實際狀況與使用執照竣工圖不符之情形,常見如建案廣告之游泳池,於使用執照竣工圖開放空間;部分機車停車位供作視聽中心、多功能教室、撞球乒乓球室使用等等情形。
  1.可能發生之法律責任:
  (1)《消費者保護法》的規定
   A.廣告內容構成契約的一部分:《消費者保護法》第22條規定:企業經營者應確保「廣告」內容之真實,對消費者所負之義務不得低於「廣告」之內容。
   B.企業經營者所提供的定型化契約應受主管機關規範:《消費者保護法》第16條:定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。第17條:中央主管機關得選擇特定行業,公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約,其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力,依前條規定定之。企業經營者使用定型化契約者,主管機關得隨時派員查核。
   C.法律效果:消費者得依《消費者保護法》第51條請求三倍或一倍以下的懲罰性賠償金。
   D.爭議解決:可透過向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心申訴,未獲致妥適處理時,再向地方政府消保官申訴,如果仍未得到妥適處理,得向地方政府的消費爭議調解委員會申請調解。
消費爭議處理程序圖
 
  (2)《民法》的規定:
   A.消費者得主張受詐欺而締約於知悉受詐欺時起一年內主張撤銷買賣契約。惟應注意,建商於預售屋買賣契約可能約定免責條款,例如:「地面一層有入口門廳、交誼大廳、室內水池、多功能健身室、……等設置。乙方(建商)規劃中庭庭院、步道、水池、車道等,供社區全體住戶使用,係運用廣場式及頂蓋式開放空間、私設道路,供全體住戶為健身及公共活動等之用,由成立後之住戶管理委員會統籌管理。甲方同意若基於法律變更或主管機關之函、令或行為有恢復廣場式及頂蓋式開放空間、私設道路之必要時,則乙方有權不待通知依法逕行變更之,甲方不得異議或要求任何補償。…」
   B.消費者得以廣告不實等事情主張出賣人有侵權行為,請求損害賠償。
   C.債務不履行損害賠償或主張解約:消費者可以主張因可歸責於出賣人之事由,出賣人未為給付或未為完全給付,造成其損害,因此要求出賣人賠償損害或主張解除契約,請求返還已交付的價金。
   D.瑕疵擔保:消費者可以針對出賣人未依合約約定交付無瑕疵之物,請求其負瑕疵擔保責任,主張減少價金、損害賠償或解除契約。
  2.民事訴訟。
  二、買預售屋發現公設有瑕疵,住戶如何處理?
  (一) 此涉及「共有部分的點交」,建商依預售屋定型化契約範本應記載事項的規定,應將「共有部分」向管理委員會或管理負責人點交(參見《公寓大廈管理條例》第57條)。
  (二) 住戶發現應做的公設未做,可由「管理委員會」先代替買受人向建商進行交涉,要求改善;倘建商拒不改善或推說無法施作,則「管理委員會」應協商住戶,由住戶以「買受人」的身分,擔任原告,依《民法》第354條的規定,要求建商必須負起「物的瑕疵擔保責任」。
伍、中古屋買賣常見物之瑕疵與糾紛
  一、凶宅糾紛:
  (一)何謂凶宅?凶宅是否屬於「物之瑕疵擔保」範圍?可否據此解約或減少價金?
  1.內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋:「查本部訂頒之不動產說明書應記載事項,尚無應記載『凶宅』事宜,且『凶宅』非為法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容,『本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」要言之,內政部認為所謂的「凶宅」之判斷標準為以下幾點:
  (1)「凶宅」限於賣方產權持有期間;
  (2)曾發生兇殺或自殺死亡,但不包括自然死亡;
  (3)在專有部分求死行為致死,但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。
  2.臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第333號民事判決:經查,系爭房屋發生林榮義事件乙節,為兩造所不爭執,堪予認定。而按林榮義於系爭房屋內燒炭自殺身亡,足見系爭房屋曾發生非自然身故之事件,即屬不動產交易市場所謂之凶宅。一般而言,凶宅固未直接造成房屋本身的物理性質損害。惟依我國社會民情,就一般大眾而言,對於凶宅這類存在非自然身故事件之房屋,仍多存有嫌惡畏懼之心理,故居住其內者,容易造成心理方面的負面影響,進而妨礙生活品質。因此,依房地產交易市場實務經驗來看,曾發生非自然身故之房屋,會嚴重影響購買者意願及交易價格,並損及房屋市場的接受程度。換言之,曾發生非自然身故情事之房屋,不論於居住者心理層面或市場接受層面,皆明顯異於相同地段及環境之房屋。是以將凶宅與週遭同環境之房屋相比較結果,凶宅之買賣價格具有顯著低落之特性,倘參酌估價學理所謂適合性原則以觀,則凶宅將對於房屋之個別條件產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,故凶宅因素的存在,對於房屋本身而言,具有減少房屋價值之瑕疵,揆諸前揭說明,即屬民法第354 條所謂之物之瑕疵。此參諸原審以系爭房屋曾發生燒炭自殺之非自然身故事件,是否會影響系爭房屋買賣價格乙事,函詢高雄市不動產仲介經紀商業同業公會(下稱不動產公會),據該公會復函表示:「房屋發生燒炭自殺之非然身故情事後,對該房屋買賣交易價格是會發生不利影響,其交易價格滑落約3至5成。」等情,有系爭公會99年5月18日(99)高房七字第0036號函附卷(見原審卷第86頁)可稽,益加明確。
  3.臺灣高等法院高雄分院99年度上字第149號民事判決:房屋為不動產,並為一般人居住使用之場所,若房屋存有非自然身故之情事時(即一般俗稱之凶宅),此類情事在法律上雖無明確之定義,然就一般交易習慣之認知,係指「曾發生凶殺或自殺事件之房屋」而言。而此一因素,雖未對房屋造成結構性或安全性上效用之減損,但就我國國情及一般社會大眾而言,多存有嫌惡畏懼之心理,除對居住品質有所疑慮外,在心理層面上亦會造成相當程度之負面觀感及影響,故在房地產交易市場及經驗法則上,均認此類房屋會影響當事人之購買意願及價格,而造成該房屋在市場接受程度及交易價格上之低落結果,就房屋之經濟價值而言,顯有減損之瑕疪,自應認屬上開條文所稱之物之瑕疵。…再者,房屋是否為為凶宅,既屬客觀存在事實之判斷事宜,自應依該「凶殺或自殺事件」之客觀情狀為審酌,尚不宜以當事人主觀之認知(例如宗教信仰或特殊喜好)為基準;而出賣人應負擔保責任之效果,則應依民法第354條第1項後段、第359條規定,就該凶宅所生瑕疪程度為適當之認定。換言之,所謂凶宅在物之瑕疪擔保責任之適用,應先依該凶殺或自殺事件之客觀情狀為審酌,而經認定具有減少價值之瑕疪後,再依該瑕疪之程度分別適用應減少價金或解除契約之法律效果。至客觀情狀之斟酌,則應包括事件發生之地點、事件之性質、距本件交易之時間等內容,並依社會上之普遍認知及觀感,而為合於經驗法則及誠信原則之認定。……上訴人雖主張若依上開認定之事實,因杜姓男子係跨出陽台而站立於12樓之遮雨棚上並跳下,則其死亡地點已非在系爭房屋之專有部分範圍內,即難認係發生在系爭房屋內之事件,自難認系爭房屋為凶宅等語,並援引內政部所訂頒「不動產委託銷售契約書範本」及「成屋買賣契約書範本」所附之「建物現況確認書」為據(見原審卷第104、108、118頁)。然上開文書固有記載「本建物(專有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」為判斷是否屬凶宅之依據,但該上開範本並無強制性,業經內政部所敘明(見原審卷第104頁),且範本所載僅限於賣方產權持有期間發生之要件亦有待商榷,況該杜姓男子為系爭房屋之住戶而自陽台跨出後站立於12樓之遮雨棚上跳下,就一般社會通念觀之,仍以系爭房屋為事件之發生地,而不拘限於死者應死於屋內或專有部分內。就此而言,本院經斟酌本件情節,認被上訴人主張系爭房屋符合凶宅之定義,應屬可採。……經查,凶宅之定義既為曾發生凶殺或自殺之房屋,而凶殺係指死者並非基於自己意思結束生命而係遭他人殺害,就一般國人之觀感及認知,會有冤怨之氣存於被害場所,故多存有嫌惡畏懼之心理,則在凶殺之情形,對房屋在經濟價值上所造成之減損明顯較多,此種瑕疪應可認已屬重大,若不准解約對買受人顯失其衡平,故應可准予解約。而自殺則係指死者因某些因素而無繼續生存之意願並因而自己結束生命,其原因較為多端,自應參酌其自殺之客觀情狀再為審酌。本件依被上訴人所述,杜姓男子係跨出陽台而跳下身故(墜落地點應在中庭),故嚴格言之,死亡(陳屍)地點並非在屋內,若與死者係在屋內自殺之情形相較,並不相同,且本件事件發生時間係在85年間,距本件買賣已約有12年,而此期間並無相當事證足以認定同一大樓住戶有因此傳聞或繪聲繪影而影響居住質之情事,參以依被上訴人及高雄市政府警察局左營分局函文(見原審卷第72頁)所述,住戶傳聞杜姓男子係因罹患憂鬱症而跳樓,則自殺原因應屬因久病厭世而尋求解脫,與因怨念報復棄世自盡之情形不同,就凶宅之定義而言,其瑕疪程度顯然較低。本院經斟酌上情後,認本件在瑕疪程度上尚難達足以解約之程度,若准予解約就對上訴人並不公平,而應僅得以減少價金之方式處理。
  4.臺灣高雄地方法院94年度訴字第2874號民事判決:按所謂「凶宅」,係我國社會於一般交易觀念上之用語,並非法律名詞,自無明確之定義,且房屋是否係凶宅,牽涉個人之主觀、心理層面,亦因個人宗教信仰而不同。本件兩造就一般觀念上房屋曾發生兇殺或自殺致死之情形時,係屬凶宅一節並不爭執,惟就房屋曾發生意外死亡時,是否屬凶宅,原告主張亦屬凶宅,被告則否認。經查,原告主張意外死亡亦屬凶宅等語,係提出不動產標的現況說明書3份為證,而上開不動產標的現況說明書3份固將兇殺、自殺及其他非自然身故之情事均列入所謂凶宅,惟該3份說明書係信義房屋、東森房屋等房屋仲介業者所使用之定型化契約範本,而凶宅定義因人而異,已如上述,自難僅憑上揭私人仲介業者之說明書,即認意外死亡亦屬一般觀念之凶宅。而依被告所提內政部公布之不動產委託銷售契約書範本附件一之不動產標的現況說明書第11項所載(見本院卷第19頁),僅將房屋是否曾發生兇殺或自殺致死之情事列入房屋現況應說明之部分,並不包含意外死亡在內,而上開內政部公布之契約書範本,係不動產經紀業者之中央主管機關內政部所公布,且經行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過,應較為可採,況原告與被告家福園公司所訂立之不動產購買意願書(原告不爭執其真正)第7條第1項約定:「……於賣方取得所有權之日起,曾發生兇殺或自殺致死之事件(即凶宅)時,買方得取消本出價意願。」,亦僅將兇殺或自殺致死認係所謂之凶宅,而不包含意外死亡在內。是應可認一般社會交易觀念中所謂凶宅,係指房屋曾發生兇殺或自殺致死之情事,而不包含意外死亡在內,原告主張意外死亡亦屬凶宅云云,不足為採。
  (二)如何避免買到凶宅?
  1.詳閱房仲業所提供之不動產說明書、屋主所填載之房屋現況說明書中有關「是否曾發生非自然身故的情事(例如兇殺、自殺、他殺、特殊身故等)」事項。
  2.多留意大眾傳媒報導。
  3.詢問當地里長、鄰居、管理員或房仲業,或到當地轄區派出所、消防隊查訪。
  4.參酌與查詢網路上各類之凶宅網站。
  二、漏(滲)水爭議
  (一)物之瑕疵擔保責任之說明,詳如前述。
  (二)購買中古屋另須特別注意《民法》第356條:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」;及同法第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定。
  (三)房屋漏水如何判別?消基會曾提供幾個簡易判斷方法給消費者參考:註6
  1.結構性漏水:下訂或簽約前,請特別利用下大雨或颱風過後,甚至是製造下雨情境如撒水方式,觀看房子的屋頂、地面、牆壁等處是否有積水、漏水或滲水的現象,尤其是牆壁接縫處或是曾經改建、增建部分的樑柱接縫等處,應特別注意。
  2.給水或排水管線的漏水:最簡單的是從壁面觀察是否有長斑、發霉的情形,或是否有油漆嚴重脫落的現象。
  3.室內給水管線的檢查:可先關閉自來水總開關,過1~2天後,再沿著管線的壁面查看是否仍有滲水情形,便可確知。
  4.檢查排水管是否通暢或有漏水情形:可以在排水孔大量灌水,查看是否有積水現象,其次則查看牆壁是否有滲水現象。
  5.另外,消基會亦指出,解決此類糾紛的法律依據,主要是《公寓大廈管理條例》及《民法》侵權行為的相關規定,依據公寓大廈管理條例第12條規定:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」所以,居家管線屬共同壁公共管線的部分,如因老舊或非人為因素所造成的漏水,應由該上下樓層相關的區分所有權人均攤修繕費用(如為出租時,原則上仍應由出租人負擔修繕費用,惟租賃契約另有約定除外);如為自有管線漏水,則應由該漏水管線的區分所有權人負修繕責任。至於樓上樓下的漏水糾紛,首要問題便是必須追究到底是誰的管線問題造成,鑑定漏水管線或原因,就成為追究責任歸屬的重要工作。消基會建議,為避免管線漏水的爭議,和責任歸屬的認定問題,釐清漏水可交由專業人士來擔任鑑定工作,例如:樓下漏水,直覺認為是樓上住戶不當施工所致,但樓上住戶卻歸究於管線老舊等非人為原因而不願負責修繕,以致問題未能解決,透過專業鑑定後,例如:建築師公會、土木技師公會或結構技師公會……等,確屬樓上住戶不當施工所致,可依據《民法》第184條規定:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,須負損害賠償責任」。因此,如確認該屋主應負起賠償責任而不願負責,只好藉由《民法》來解決爭議,如不願藉由法律訴訟,此類民事糾紛事件亦可尋求鄉鎮市區調解委員會,以免費時傷財,但前提是兩方都有意願解決。再者,買屋或租屋,如果是透過仲介成交者,仲介公司對於房屋是否有滲漏水,依法應有調查或提出證明商品無瑕疵的義務,因此,交屋後如發現滲漏水現象,得依消保法第7條規定,要仲介公司負賠償責任;賣方如為一般人(非企業經營者),買方只能依據《民法》第365條規定,在半年內要求原屋主負瑕疵擔保責任;而如果是租屋滲漏水時,依《民法》第430條規定,出租人有修繕之必要,承租人即得定相當期間,催告出租人修繕,如逾期不為修繕,承租人得終止租約或自行修繕而請求償還其費用(或自租金中扣除)。又,在消基會所調查的四家業者中,各家的「保固條款」內容,雖然規定並不一致(請詳見調查表),但是主要則是:「對於漏水維修部分,買屋消費者需自付一萬元以下的維修工程費用,其餘才由仲介公司負擔。」消基會認為,此項條款對於買屋方的消費者,甚不公平。因為既然業者宣稱願負保固責任,即應對於消費者負起實惠的保固責任,一旦買賣的房屋發現瑕疵,業者即依據保固條款規定,負起瑕疵擔保的維修責任,因此,對於非可歸責於消費者的部分(例如裝修破壞),仲介業者即應依保固條款規定,在保固責任的範圍內,依約負責修繕或修補,消費者是不需要負擔任何的費用。
  (四)臺灣高等法院高雄分院97年度上易字第253號民事判決:按買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責,如依其情形,解除契約顯失公平者,買受人即不得解除契約,此觀《民法》第359條規定自明。本件被上訴人就系爭房屋於交屋當日經發覺有漏水瑕疵存在,固應負物之瑕疵擔保責任,惟上開瑕疵雖對居住品質有所妨礙,尚不致於危及建物之結構安全,且依乙○○之估價,系爭房屋有三部分須作防水施工、防漏及止水處理,費用合計3萬2000元,足徵瑕疵非屬重大,亦非不得為瑕疵之修補;以系爭房屋係於85年12月9日建造完成,為屋齡逾10年之中古屋(見前述鑑定報告書所附使用執照),上訴人購屋前,非不得事先經由看屋而查知該屋牆壁及天花板曾因滲水而有白華、結晶柱之痕跡,是其據上開瑕疵主張解除契約,亦顯失公平,應認其解除契約並不合法。從而上訴人依買賣契約第14條第3項約定,請求被上訴人於解約日起十日內交付上訴人已付定金6萬元之一倍金額作為違約金,亦屬無據。又上訴人既未合法解除契約,其對被上訴人仍負有交付買賣價金之義務,惟上訴人經催告仍不給付第三期款32萬元,嗣被上訴人據此解除契約,自屬合法。
  (五)臺灣高雄地方法院99年度雄簡字第2264號民事判決:按標的物之價值及效用,有無滅失或減少之瑕疵,在出賣人固應負瑕疵擔保之義務,在買受人亦應負檢查及通知之責任。其怠於通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,應視為承認其所受領之物,不應使出賣人久負不可知之責任,此觀《民法》第356條規定自明。是以買受人對於所受領之標的物,應按物之性質依通常程序檢查之,若能檢查而不為檢查,致未能發現物之瑕疵時,即應視為承認其所受領之物,出賣人不再負物之瑕疵擔保責任,買受人即不得基於物之瑕疵擔保請求權請求賠償。經查:系爭房屋於94年10月2日即已經由力霸房屋之仲介,由被告出賣予原告,而原告自承於交屋後半年即95年4月間系爭房屋已有漏水之情事發生,衡諸常情,剛購買約半年之房屋有此重大瑕疵,必應會積極聯絡出賣人,如無法聯絡出賣人,亦應會與仲介公司聯繫,原告雖主張因其不知悉被告及仲介公司之聯絡方式,乃向當時辦理過戶手續之代書陳俊岳反應此事云云,惟查,證人陳俊岳於本案言詞辯論期日中到庭證稱:伊從事代書事務已20年,去年原告曾打電話給伊,向伊表示之前購買的房屋有漏水之情形。客戶有反應我們就要查,所以伊就按照原告告知之地址去查詢,查出是伊之前經手的案件,因為伊只負責過戶的事宜,因此伊即通知仲介公司去處理。伊沒有印象原告在95年4月間有打電話向伊反應房屋漏水之事,如果伊有接到通知,一定會像上述去年那樣,馬上通知仲介公司去處理。且原告如果找不到伊,也可以直接找仲介公司,如果沒有仲介公司的電話,也可以直接到公司營業處去找人處理等語(本院卷第86頁至第87頁)。從而,原告並無法證明曾在95年4月間告知證人系爭房屋漏水一事,且希望藉由證人找到仲介公司及出賣人出面處理,是原告迄至99年6月始通知仲介公司系爭房屋有漏水之瑕疵,顯係怠於通知,依上揭說明,應視為承認其所受領之物,出賣人不再負物之瑕疵擔保責任。再者,出賣人在出售房屋之際,將房屋打掃清理整潔以便容易售出,乃人之常情,是被告雖於出賣系爭房屋之際,將屋內牆壁重新粉刷,難認有故意不告知瑕疵或刻意掩蔽瑕疵之情事,原告此部分主張,亦不足採。
  三、一屋二賣相關實務見解
  臺灣臺北地方法院98年度重訴字第331號民事判決:本件原告主張被告一屋數賣,應指被告將房屋登記予訴外人章麗紅致給付不能,惟該事實發生在兩造簽訂買賣契約之後,如原告主張給付不能為可採,尚非自始不能,而係事後不能之問題。給付不能之法律適用有二,一者為《民法》第226條第1項規定「因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債務人得請求賠償損害」,另者為《民法》第349條規定「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物,對於買受人不得主張任何權利」。惟後者權利瑕疵擔保之適用,通說認為僅適用於自始主觀不能,亦即,權利瑕疵擔保制度僅適用於買賣成立前或買賣成立時即存有瑕疵之情形(參見王澤鑑,自始主觀給付不能,民法學說與判例研究(三),1998年9月版),蓋如權利瑕疵擔保制度之瑕疵不論何時存在買受人皆得主張之,該體系出賣人應負的責任係無過失責任,而給付不能之債務不履行責任係過失責任,將導致債務不履行給付不能之體系完全崩潰,顯非權利瑕疵擔保體系之立法意旨。從而,本件原告主張被告有一屋二賣給付不能之情事,被告仍應有故意過失之行為,始負給付不能之責任。
  四、購買中古屋應注意之事項
  (一)售價是否公平合理
  (二)產權是否清楚
  (三)房屋現況與環境
  (四)稅捐問題
  (五)付款方式(簽約款、備證款、完稅款、交屋款)與備足自備款(建議至少三成)
  (六)善用定型化契約
  (七)停車位之所有權或使用權
  (八)選擇使用內政部版「要約書」或「斡旋金」
  1.所謂「要約書」,限指載明購屋意思表示,由不動產經紀業者向賣方議價之書面,而購屋人不預先交付一定金錢予不動產經紀業者;而所謂「斡旋金」,限指購屋人交付一定金錢予不動產經紀業者,委其代為向賣方協議交易(參行政院公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第2點之定義說明)。
  2.託仲介業者購買中古屋時,仲介業者在向買方收取斡旋金的同時,必須事先告知買方亦得選擇採用內政部版本的「要約書」,包括其與斡旋金之區別與替代關係。若是買方選擇內政部版本的「要約書」,則仲介業者就不可以再向買方收取任何款項,否則將有《公平交易法》第24條規定之違反。
  3.向仲介業者繳交「斡旋金」並簽下斡旋書時,仲介業者即已開始向賣方進行議價。此時買方最好確實做好購買的準備,因為當賣方接受議價金額,斡旋金即將轉為訂金。因此,買賣雙方的成交意願及條件,往往需要在買方支付斡旋金之前即必須確認,並詳細審閱相關合約的內容;否則,一旦賣方接受買方同意的合約條件與內容,即將視同買賣雙方合意成交。此時買方若反悔不買,上開斡旋金將被視為違約金而遭到沒收。相反的,若是賣方反悔,則賣方必需加倍退還。
  4.實則,買賣雙方在議價階段的時候,買方不一定要交付斡旋金與仲介業者,此時買方也可以要求仲介業者出具內政部版本的「要約書」代替,無須繳交費用。但同樣的,一旦賣方簽認要約書之後,若其中一方有反悔,仍需賠償對方違約金。
  5.要約書和斡旋金都具有法律的效力,兩者最大的不同在於:要約書僅係表達簽訂契約之意願,買方在未成交前無庸給付任何金額出來;但斡旋金則不是,斡旋金制度是買方有強烈的購買意願,為展誠意,並且有提出成交價格時,委託仲介業者處理所支付的斡旋金。
  (九)房屋買賣若透過不動產經紀業辦理者,應由該業者指派經紀人於契約書簽章。
  (十)慎選仲介業者
  1.直營店、加盟店之差異?
  2.居間服務報酬的支付
  3.專案委託?一屋二賣?
  (十一)買屋前應詳閱「不動產說明書」

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