永遠自然─李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年11月03日自由時報AA2版記者蘇芳禾、高嘉和所撰「國產署豪宅滯銷 管理費全民買單」報導，民進黨立委李應元質疑，財政部國有財產署在寸土寸金的台北市植物園與國語實小附近坐擁大批因都更後分回的豪宅，這個名為「千荷田」的建案面積逾千坪，共110戶，有64、74、80坪三種大小，都是大坪數的豪宅，每戶底價約新台幣五千八百萬到七千六百萬餘元不等。但已閒置一年多，僅售出一戶。房子不但放著折舊，還得負擔每個月管理費約先台幣28萬元，珍貴的國有土地沒有評估就亂都更一通，要求監察院調查行政部門有無失職。對此，財政部國產署強調依《都市更新條例》規定，當都市更新事業計畫經核准後，被劃入的國有地應配合辦理，財政部國產署是被動參與都更、不是主動；且當初有向北市府詢問，分回部分是否需要做出租住宅，但因條件不合，才公開標售。

　　李永然律師於2014年11月17日出席了由中國國際私法學會、國際私法研究會及中國文化大學共同舉辦的「2014海峽兩岸國際私法學術研討會－－兩岸國際私法研究之回顧與前瞻」開幕式，並於2014年11月18日下午2時至3時30分，與袁泉教授共同擔任本次研討會第七場「法律衝突：商事關係」主持人，本場由賴來焜院長、張萍副教授、何佳芳助理教授、吳光平助理教授擔任告人，李子文教授、馮霞教授、吳光明教授及謝志鵬副教授與談，針對兩岸的商事關係做討論。

　　兩岸間有著大時代的故事，李永然律師在故事中一腳跨進既熟悉又陌生的大陸，摸索著迥異於台灣的大陸法律，反身幫助口音相同的台商面對不同的法制，至今故事20餘年，他一襲律師的身影穿梭兩岸，兩地經貿、法律人士，少有人不知道他。

　　從第一次踏入中國大陸至今超過二十年，在這段歲月中，李永然律師看過許多台商將畢生積蓄投注在對岸事業，但只因為不了解當地法令規範，而造成血本無歸甚或妻離子散，令人不堪也令他不忍，於是基於保護大陸台商的權益，李永然律師積極耕耘兩岸法律事務，希望盡一己之力能協助來自台灣在對岸打拼的同胞們，在貿易經商、人身財產等各項權益能有所保障，做他們最強而有力的法律後盾！

楔子

　　2014年11月16日上午9時，李永然律師前往台中，出席由祥和文教基金會舉辦的「頒發103年優秀獎助學金、弟子規徵文佳作獎暨致贈台中市政府青少年法律手冊活動」，大會由許幸惠董事長致詞，李永然律師除頒發獎學金外，也參與致贈台中市政府青少年法律手冊儀式，由台中市副市長接受，大會至中午12時順利完成。

　　依據民國103年10月25日經濟日報A7版記者任中原所撰「全球城市居民 住房負擔好重」報導，據麥肯錫全球研究所發表的最新報告指出，全世界城市居民所承受的「住宅超額負擔」高達一年6,500億美元，約相當於全球年產值（GDP）的1%，主因城市居民人數激增，但住宅供給增加有限。這份報告對「住宅超額負擔」的定義，是指住宅支出超過家庭所得30%的部分。報告指出，其中以紐約、東京、倫敦等首要都會區超額負擔總額最高；北京、聖保羅等所得較低的城市，住宅成本對家庭財務的壓縮程度最重。

　　報告中建議，應降低住宅興建及維護成本，降低購屋者及開發商的融資成本，且政府並應釋放更多土地來開發住宅。估計從現在到2025年，全球城市住宅更新及增建的投資額約需9-11兆美元；若加上土地成本，則可能需16兆美元。麥肯錫指出，「土地不足」乃因政府都握有大量的低度利用或閒置土地，以致土地供給不足。

　　筆者認為台灣政府目前積極活化國有地，將精華地段土地採用地上權招標方式，來開發運用「非公用土地」，但政府興建社會住宅」的比例低於地上權招標開發商來興建飯店、商場或辦公室大樓甚多，這部分仍需政府聚焦民眾住屋的需求，而非僅單靠活化國有地就可以改善！

　　2014年11月15日下午4時，李永然律師出席「靈鷲山2014年末顧問聯誼會」，與靈鷲山心道法師敘舊暢談。

　　依據民國103年10月25日中國時報A8版記者洪欣慈所撰「要求土地正名 原民凱道怒吼」報導，原民團體要求政府正名原民土地，不要再「復興」、「光復」、「仁愛」，讓原住民能自主以祖先流傳下來的名字，稱呼自己的土地，「原地正名，就地解殖！」發起團體、「台灣原住民族部落行動聯盟」代表Yapasuyongu Akuyana表示，台灣共有55個原住民鄉鎮，正名運動30年，卻僅有嘉義吳鳳鄉正名為「阿里山鄉」、高雄縣三民區正名為「那瑪夏區」，如今記得舊名的部落耆老已逐漸離開，原民再不站出來，「歷史的名字終將被遺忘」。

　　「台灣原住民族部落行動聯盟」指出，2005年通過的《原住民族基本法》中明訂，政府應依原住民族意願，回復原住民族部落及山川傳統名稱，只要政府願意做，不會做不到；該聯盟並發起「自己的土地自己光復」行動，號召各界在路牌、行政機關或地名標示處舉牌拍照並上傳，喚起找回自己名字的動力。「台灣人權促進會」執行秘書施逸翔指出，兩公約中明定民族擁有自決權，如今原民只是爭取最基本自我認同的權益，呼籲政府正視。

　　筆者認為政府可以藉由土地更名或路牌變更來彰顯出原住民在地文化，並經由社居再造可以創造出在地行銷，而非硬生生地用不適合的名稱，讓遊客及居民難以產生對在地的認同感，建議政府可以用不同的層次來思考原住民本次地名變更的聲音，讓更多人對在地文化有更多的認同。

　　依據民國103年10月30日經濟日報AA1版記者吳亮儀所撰「聯開店面空3年 市府倒貼管理費587萬」報導，捷運聯合開發大樓一樓黃金店面招商三年，卻沒人要租，成了蚊子店面。北市議員王孝維指出，港墘站一樓面積有五○一坪，本以為聯開金店面會很搶手、限制出租對象為金融服務業，但一個月租金新台幣120萬元，還要額外兩個月押標金，雖有金融業者洽詢、但始終沒有租出去。結果北市府還得倒貼新台幣587萬元管理費。負責聯合開發的捷運工程局資產室人員表示，目前已簽報市府，將租金打九折、並延長租約期限，希望吸引業者租下；捷運局也指出，的確有考慮將空間切割，看較小的坪數和較低租金是否會更容易招租。

　　北市府除了港墘站一樓店面外，「龍山寺站的地下商場」也遲遲未招租成功，筆者認為北市府更應積極商場規劃與運用，並多方詢問廠商意見，讓更多有意願的廠商進駐，而非不斷降低租金或押標金，用低價來吸引廠商投標。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為龍山寺站的地下商場致命傷不僅是「租金」而已，另外還有「遊民」的問題。關於龍山寺前的遊民，台北市政府必須結合龍山寺及附近商家一起討論，提出有效對策，使當地遊民問題獲得改善，這是台北市政府必須努力的；否則，龍山寺每年有很多的國外觀光客，這種景象會對台灣留下負面的印象，台北加油！台灣加油！

　　依據民國103年10月29日經濟日報A14版記者陳美珍所撰「房地屬不同人 小心節稅落空」報導，財政部表示，申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅，必須土地所有權人本人、配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記，且無出租、無供營業使用情形，地上房屋亦須是本人或配偶、直系親屬所有，才可以享受自用住宅優惠地價稅。財政部舉例，房屋為夫所有，但土地部分登記的所有權人是配偶時，地上建物只要做自用住宅使用，且房地均符合自用住宅相關要件時，即使房、地所有權人並非同一人，因分屬本人及配偶所有，土地部分仍可申請按自用住宅優惠稅率課稅。反之，若土地為本人所有，但房屋登記的所有權人既非配偶，也不是直系親屬，而是兄弟姐妹或叔伯甥舅等其他親屬時，將喪失優惠地價稅的申請適用資格。財政部指出，土地符合自用住宅用地規定，須在每年9月22 日前向土地所在地稅務局提出申請，當年才能按優惠稅率課徵地價稅，逾9月22日申請者，就要等到次年度才能適用優惠稅率。

　　民眾如不瞭解自用地價稅的適用條件，可以直接向該管稅捐機關服務台洽詢，除土地建物所有權須注意外，也須確定該房地有無出租及營業使用，另外直系親屬也需辦竣戶籍登記，才能適用自用地價稅的要件。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為自用地價稅率較為優惠，想享用優惠稅率，自應注意法定要件及實務見解規定，這樣才能順利達成自己想要的結果；倘若有不了解之處，自應請教專業人士！

李序

　　永然文化出版公司從事「法律平民化教育」推廣以來，出版過的叢書類型相當多，其中尤以「不動產法律」為大宗。身為這項龍頭產業的「外圍小產業」，二十餘年來，仍從不動產書市的榮枯景況，約略窺得這段房地產市場的興衰起落史。

　　不動產產業要創造蓬勃發展的榮景與延續可長可久的命脈，非有「銷售端」的協力不可。房地產若是委由他人代售，一般係透過「代銷」與「仲介」兩種管道，前者著眼於預售屋及新建成屋的銷售，後者則為一般成屋的代理租售。「仲介」一詞，早期被稱為「中人」或「掮客」，多由代書、地方仕紳等擔任，靠的是「人脈關係」；到了民國74年，直營、加盟兩種體系的店面式房仲公司崛起，發展至今，已成了百家爭鳴的局面。期間，房仲業自民國87年4月起，納入《勞動基準法》的適用範圍，民國88年2月3日以後，又受《不動產經紀業管理條例》公布施行的制約；至此，房仲從業人員的權利、義務更加明確且具有保障，但隨著不動產景氣低迷、經營成本墊高、銷售難度增加的影響，房仲業乃朝向「品牌化」發展，公開、透明、專業的服務品質，成了日後各品牌強化、競逐的重點。