文◎永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國105年7月7日經濟日報A2版記者韓化宇所撰「富邦起家厝都更 身價看漲65%」的報導，富邦金公告，擁有逾30年歷史、位於台北市仁愛路與建國南路交叉口的「富邦產險大樓」，將進行都更，規劃改建成地上35層及地下六層的電梯住商大樓。就在位於仁愛路知名豪宅「帝寶」斜對面，故受到不動產界高度關注。富邦產險大樓可說是富邦集團的發跡地，富邦蔡家曾住在富邦產險大樓頂樓數十年，足見這棟建築對富邦的深遠意義。
根據富邦金公告，富邦產險大樓都更前價值為新台幣61.82億元，都更後，價值將大幅提高至新台幣102.11億元。富邦金強調，該都更案不僅有利於老舊建築物改善，也有利於富邦產險獲取長期穩定租金收益，並且是富邦集團以實際投資行動，表達對台北市政府公共建設及都市更新產業政策的支持。
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依據民國105年7月1日工商時報A23版記者龍益雲所撰「桃市 首批民間住宅包租包管公開招標」的報導，桃園市政府推動社會住宅政策多管齊下，首創包租包管模式第一批「蘆竹區民間住宅包租包管」委託專業服務標案正式上網招標，預算約新台幣1,605萬元，將在民國105年7月26日截止，對有租屋需求的市民應極具吸引力。桃園市政府都市發展局表示，將以實質政策鼓勵民間釋出空屋，並作為「社會住宅」，首批選定桃園市蘆竹區100戶試辦3年，招標對象為專業物業管理公司及非營利事業團體，有別於內政部營建署具媒合性的服務平台及台北市政府代租代管。
桃市府都發局強調，期待透過「包租包管試辦計畫」，逐步累積民間釋出空屋活化的具體案例經驗，若成效良好，將逐步檢討推廣各區，以達活化運用閒置住宅資源、有效提供每一行政區都有社會住宅的目標。桃市府都發局說，未來出租對象分兩類，居住或工作桃園市的民眾，符合家庭年收入低於新台幣122萬元及每人每月平均收入低於新台幣4萬7,922元，且在桃市無自有住宅，就可申請，租金為市價8折；若再符合租金補貼資格的弱勢家戶，租金為市價6折。
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依據民國105年7月1日經濟日報A17版記者陳美玲所撰「聯開宅淪蚊子館 建商自救」的報導，完工淪為蚊子館近三年的捷運聯合開發案「希望城市」，因台北市政府遲未對雙方權益分配有明確結論，建商決定自力救濟，民國105年7月率先潛銷分回35%、權益分配沒有爭議的戶數，至於30%有爭議的部分，將待仲裁機構的仲裁結果出爐後，再對外銷售。
房地產業內人士表示，台北市政府更改捷運聯開案的招標方式，從「一次鑑價」改為「二次鑑價」，不過已與政府簽完合約的捷運聯開案，因北市府不照原訂合約走完，還要求開發商必須接受「二次鑑價」的新規則。建商表示，建案完工後，卻因為產權分配問題讓新案賣不了，但是銀行借貸出去的錢需要回收，建商不能一直苦撐，已經虛耗空轉近三年等政府做決策。中華民國地政士公會全聯會名譽理事長王進祥地政士表示，如果捷運聯開案目前是預售推案的話，可能會發生完工後，北市府因權益分配爭議不過戶給建商，以致建商無法將產權過戶予住戶的問題。
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依據民國105年6月27日自由時報C1版記者徐義平所撰「建商地上權案陷泥淖 6成閒置養蚊」的報導，國內房市陷低迷，前幾年建商搶標地上權案多陷入泥淖。商仲業者保守估計，至少6成已標脫的地上權案，現處於閒置遲未開發，尤其是當初原要規劃地上權住宅的個案，不僅因房市景氣下滑，紛紛放棄原始計畫，近年來又有高額持有稅衝擊，已處於苦無對策解套的窘境。第一太平戴維斯研究部丁玟甄協理表示，目前除少數幾個指標地上權案有明確開發進度外，多數地上權案還處在規劃階段，甚至連建照都還沒申請。尤其是當初原設定為住宅的地上權案，碰上市況翻轉，整體房市買氣陷入低迷，紛紛無所適從，就算要改變原規劃也需要時間摸索，又碰上地上權案有先天上的使用時間限制，已處於瓶頸階段。
就算「改建旅館」也存在風險，因為旅館業者最多簽署20年租約，多數更傾向10年左右，萬一旅館業者合約到期後撤點，便會產生空租狀態，但是地上權又有50年使用期限的限制，地上權業主更不願再花另一筆資金改變格局，將陷入兩難。倘若規劃改為「商辦」，丁玟甄協理指出，除基地坐落在交通便捷地點，像是捷運站或轉運站周邊，才有機會成功，假設周邊均未有便捷交通網絡，即便改建為商辦，除非租金夠低具吸引力，多數仍可能處於閒置的情況。
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依據民國105年6月26日中國時報A12版記者張瑞傑所撰「閒置空屋作社會住宅？近6成多屋族不埋單」的報導，政府計畫推出20萬戶只租不售的社會住宅，未來將以「新建」及「去化餘屋」雙管齊下的方式，兌現社會住宅支票，希望善用「空屋」，引導至租賃市場，不僅能去化供給量，同時能解決青年及弱勢族群的居住問題，根據統計，國內空屋數約70萬戶。
不過，根據中信房屋第2季購屋意向與行為調查報告結果顯示，有高達58.7%的多屋族受訪者表示不願將閒置空屋提供作為社會住宅使用，僅有41.3%的民眾支持政府的包租代管社會住宅政策。進一步了解受訪者不願提供閒置住宅作為社會住宅的原因，其中以擔心承租人繳交不出租金的受訪者占47.1%最高，其次是擔心租金不符合期待占26.6%，另外，擔心未來房屋出售時，價格會下跌的比例則占23.3%。
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依據民國105年6月6日聯合報B2版記者王宏舜所撰「兒30年沒回家 屋判給88歲母」的報導，老太太表示於民國67年間買下士林公寓，由於當時男尊女卑觀念根深柢固，丈夫開卡車，擔心萬一「發生車禍」，房子可能不保；么兒乖巧聽話，因此借他的名義買房。未料么兒竟拋家棄老30餘年，88歲老母親不滿兒子從未侍奉過她，主張自己才是出資人，而向法院提出不動產所有權移轉登記訴訟，台灣士林地院判她勝訴。
次子也證稱，外婆家很富裕，買房子是媽媽娘家出資。他說，當初考量登記在弟弟名下，隨時能將房屋所有權拿回來，怎知他竟然落跑。老太太控訴么兒從沒扶養過她，連基本的問候都沒有，她不想未來讓么兒不勞而獲，88歲了也要提告。案經台灣士林地院調查，么兒就住在台中市，也不來開庭，合議庭於是判決終止借名登記，應將不動產返還其母親。
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依據民國105年6月17日聯合報A8版記者李順德所撰「實價登錄 7月起可預申報」的報導，實價登錄制度實施四年，全國近八成裁罰案都是逾期申報，光罰款已累積新台幣一千四百九十四萬。內政部部務會報昨天決定自民國7月1日起將實施「實價登錄預申報」制度，讓民眾在申辦不動產買賣登記案前，先預為申報不動產成交案件資訊，可減少逾期申報受罰、荷包再失血的風險。
自民國105年7月1日起，民眾可利用自然人憑證或工商憑證，到內政部地政線上申辦系統（https://clir.land.moi.gov.tw/cap/）辦理實價登錄預為申報，並將申報書紙本，連同登記申請書送到地政機關臨櫃辦理不動產買賣登記，地政機關會將實價登錄預申報資料轉入正式資料庫，就可完成申報。
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依據民國105年6月18日經濟日時報A1版記者吳秉鍇、宋健生所撰「台南房屋稅 將漲67%」的報導，台南市公布最新房屋標準單價調整案並將從民國105年7月1日實施，分三年漸進式調整，調幅各為54%、65%、80%，平均調幅67%，並追溯至民國90年7月1日後設籍的新舊房屋，為全國首例，預計約11萬戶的房屋稅將增加。台南市不動產評價委員會先前曾建議調漲120%，消息曝光後引發不小反彈。台南市稅務局表示，此次調整採漸進式，以減輕市民負擔，若以第一年的調幅來看，與其他五都院轄市比較是最低的。
台南市政府指出，台南市房屋標準單價自民國73年第一次訂定後迄今未調整，屢遭審計單位糾正；此外，中央也要求地方政府應適度調整非新建、增建或改建等房屋構造標準單價，至合理造價的40%至50%。以台南市一棟四樓透天房屋為例，目前每坪標準單價不到新台幣9,000元，與實際造價及市價相比明顯偏低，導致稅收不足以支應公共建設。台南市府指出，為因應標準單價逾30年未調整，此次調整將適用自民國90年7月1日以後設籍的房屋，但為減低衝擊，採較低標準實施。
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依據民國105年6月22日工商時報A4版記者王姿琳所撰「財部力促投資 擬降地上權租金」的報導，民國105年全國公告地價平均漲幅逾3成，影響民間參與國有地設定地上權與BOT的投資意願，為降低投資風險不確定性，財政部正研議調整地上權租金，從公告地價的3.5％，改為1％至3.5％間機動調整，最快於民國105年9月招標時適用。財政部蘇建榮政務次長坦言，全國公告地價平均漲幅逾3成，不管是BOT或是國有土地設定地上權案，地租均會因而增加，恐將影響民間參與公共建設意願。
依據《促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法》，BOT案有減租機制，以得標當年度公告地價為標準，申報地價漲幅超過原財務規畫的50％，即會予以減租。反觀設定地上權並無如BOT的減租機制，財政部國產署正研議改善方向，初步規畫兩大方向，首先參考BOT減租機制，設定最上限的天花板；二是將現行租金由原本公告地價的3.5％，改為1％至3.5％之間機動調整。至於新方案實施後，過去已經完成簽約的地上權案能否適用？蘇建榮政次回應，由於地上權案屬「民間商業契約」，涉及契約就必須考量公平性，除非是通案處理，否則針對「個案」將難以溯及既往。
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依據民國105年6月11日旺報B2版記者陳秀蘭所撰「遏止購房陷阱 滬推第三方監管」的報導，儘管有關大陸房地產泡沫的預警未絕，大陸當局要抑制房產的措施隨時出爐，但依舊阻擋不了大陸房市一線城市房價的漲勢，有人甚至擔心買晚了，將來房價漲更凶，但也因此造成很多購房者遭遇仲介捲款潛逃或房東將房屋多次抵押等交易陷阱，對此上海市政府決定出拳制止!上海市住建委日前透露，上海預計於2016年底、最遲2017初全面推行「購房資金第三方監管」制度。
所謂購房資金第三方監管，即是搭建房產交易資金監管平台，包括購房首付款、銀行貸款、尾款甚至是仲介服務費用都將納入平台監管，以保障當事人的資金安全、防範交易風險及規範房地產經紀行為。根據上海市住建委規畫，在交易過程中，交易雙方在簽訂完二手房交易合同後，可直接前往「區房產交易中心」資金監管視窗，簽訂資金監管協定。買方要把資金匯入經過登記備案在銀行開設的資金監管專戶，待交易雙方完成過戶手續及產權登記後（即買方取得房產所有權，房產證），購屋者的資金，才會透過監管專戶將購房資金支付給賣方。整個付款流程嚴格按照「網簽合同」為準，此也限制了房東隨意喊價的行為。
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依據民國105年6月13日工商時報A4版記者孫彬訓所撰「金控首發 華南金挺進法拍屋」的報導，看好法拍屋市場，華南金控旗下華南金資產管理公司（AMC）取得合法不動產經紀業資格，將於近期開辦受託代標法拍業務，即可如房仲般替民眾買賣法拍屋，是目前國內金控、銀行旗下資產管理公司創舉，且藉由「華南金」招牌，可望為法拍屋市場帶來新面貌。金管會民國104年8月12日頒布《金控公司（銀行）轉投資資產管理公司營運原則》，其中新增開放資產管理公司得辦理受託代標法拍業務，因此華南金資產管理經台北市政府地政局核准不動產經紀業的設立備查，取得合法「不動產經紀業」資格。
銀行主管指出，過去法拍屋市場較不透明，雖然價格較低，但需要仰賴法院公告，法院會在拍賣的14天前刊出公告，法拍資訊要從報紙、銀行網站、代標公司、代書事務所等管道取得，且需要事先了解相關資訊，一般民眾難以輕鬆上手。華南金資產管理主管指出，過去已經有多年不良債權投資評估，與實際處分的專業經驗及相關證照，因此參與法拍競標，以及得標後的點交事宜等，都屬於AMC中的專業能力，為新增此業務，華南金資產管理也整合原先NPL（不良債權）的人員，為新業務做好最完善的服務及規劃。
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依據民國105年6月3日中國時報A4版記者周思宇所撰「葉俊榮：3個月內提住宅法修正」的報導，內政部長葉俊榮表示，社宅計畫已規畫8年新台幣4000億元經費預算，政府有配套財務措施，內政部已完成融資平台及土地釋出等面向準備，並預計3個月內提出住宅法修正案報院。政府將以新建、包租代管、容積獎勵方式推動社宅。葉部長表示，20萬戶社宅目標是經完整分析後框定的目標；政府推動社宅，一方面是解決居住問題，一方面是因社宅自給率遠落後國際現況。國內社宅比重僅約0.08％，遠落後先進國家平均的5％。
至於包租代管，內政部政次花敬群說，過去政府租屋平台做不成，核心問題是房東因避稅不願參加。他並強調，房東意願是住宅租賃制度成敗關鍵，有100多萬戶空屋在出租市場上流動，但國內其實有200萬空屋，只要房東拿出5％參與包租代管，8萬戶目標就可達到。內政部將研議《住宅法》修正，給予租稅優惠，如房屋稅、地價稅、租金所得稅，引導房東參與。未來第一階段透過修法，推動社宅包租代管，第二階段讓民間租賃業也發展起來。
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依據民國105年6月14日工商時報A17版記者王姿琳所撰「國有地標租筆數 大幅增加」的報導，財政部力拚國有財產活化，國產署李政宗副署長表示，民國105年度國有房地標租的預算目標為新台幣8,000萬元，與以往不同的是，過去每次標租宗數約10幾筆，但本次則大幅增加至32筆，下半個月起也會陸續推出新北市、台中市等多處土地，歡迎民眾踴躍投標。除了增加標租宗數外，也要求各分署不能只炒作舊標的，須在每次標租時推出新標的。
國產署李政宗副署長說，設定地上權與標租均為財政部活化國有地的主要方式，其中，大面積且位處精華區者會優先以「設定地上權」方式招標，而面積較小、地上權市場尚不成熟的地區則採用「標租」的方式。而為了吸引民眾投標，法規部分已陸續放寬國有地現狀標租、原承租人可優先承租與簽約標準，且租期可依申請人需求而「客製化」，例如選舉快到時，街角地為廣告業者必爭之地，國有財產署也可因應其要求而有半年、1年或2年等不同租期的契約。
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依據民國105年6月7日聯合晚報A9版記者張為竣所撰「防爐渣屋修法 爐渣禁止用於建築物混凝土」的報導，因台北松菸文創大樓「爐碴屋」事件，經濟部工業局暫時禁用爐碴三個月，期限即將屆滿。經濟部工業局表示，未來電弧爐煉鋼產生的爐碴，禁止用於建築物混凝土，但可用在回填、底層鋪面等工程，修法已預告完畢，現送進經濟部法規會，打算自民國105年6月實施。
經濟部工業局官員表示，本次修正刪去非結構性混凝土原料，直接明定電弧爐煉鋼產生的氧化碴與還原碴，僅能用於回填材料或道路、人行道、貨櫃場、停車場等鋪面工程的底層原料。官員指出，未來摻有電弧爐渣的混凝土，不能用於建築物灌漿。另外，爐碴處理的成本、責任須回歸到煉鋼業者身上，為了避免煉鋼業者將爐碴賣給再利用廠，就此規避未來的衍伸責任，修正辦法也規定，煉鋼業者必須入股再利用廠，自己的爐碴自己處理。
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依據民國105年6月4日自由時報A14版記者鍾泓良所撰「公辦都更元年近半年 市府無進展」的報導，北市府宣布民國105年是「公辦都更元年」，但至今年六月止，公辦都更案多無實質進展，如率先推出的南機場整宅及斯文里、蘭州整宅，迄今仍未公布權利變換概算，讓推動居民無所適從，北市府還要再加碼評估水源二、三期整宅納入公辦都更。學者提醒，市府應評估自身能耐，否則過分樂觀不僅會壓垮第一線人員，也會引來議會及社區的不信任。
台北市都發局林洲民局長受訪時，以台北市永春都更案為例，同意戶跟不同意戶爭執的是利益分配，還是居住正義？接著說，面對都更難題，相信透過公開透明的權利變換及財務計畫，能有成功的一線希望，都發局非常謹慎面對權利分配試算，盼外界能再多給一點時間。曾參與公辦都更的專業都市者改革組織（OURs）秘書長彭揚凱表示，公辦都更有其必要性，但也不容易，他不太認為在市長任期內就能達到成果。他建議，北市府應先評估自身能耐是否足以面對現存公辦都更案，再去討論接下更多案件，相關幕僚也須清楚向市長說明公辦都更難度，否則過分樂觀而訂出一個緊迫、不合理的時程表，不僅會壓垮第一線，跳票也只會引來議會及社區的不信任。
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依據民國105年5月31日工商時報A2版記者彭禎伶所撰「壽險買不動產 眼光大不同」的報導，壽險業投資不動產，重心有由海外移回國內的趨勢，在金管會保險局開始控管海外不動產後，包括國泰人壽、新光人壽及台灣人壽都已表態要加碼國內不動產，但各家業者投資「眼光」大不同，國壽要看「倉儲用地」，新壽看「全棟大樓」，至於台灣人壽則先看各地方政府的開發案。
今年金管會保險局對海外不動產投資採分級差異化管理，依資本適足率（RBC）控管投資比率，同時也開始管理各家業者對倫敦不動產的投資集中度，加上倫敦近期有脫歐公投議題，讓壽險業者投資海外不動產腳步放緩。在金管會調降國內不動產最低投報率1碼（0.25個百分點）及央行三度降息後，目前壽險業投資不動產報酬率門檻已降為2.375％，新壽公司日前法說會即表示，有部分賣家鬆動，台北市商辦大樓重新出現議價及投資空間。
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依據民國105年6月1日工商時報A2版記者呂雪彗所撰「建商蓋社會宅 擬給容積獎勵」的報導，行政院長林全在提供國會的口頭書面報告揭露，未來將健全租屋體系，透過興建、空餘屋及容積獎勵三管齊下，8年內提供20萬戶社會住宅。據悉，內政部將為《住宅法》加掛動力引擎，祭出減稅優惠，獎勵房東釋出空餘屋，並給建商更多「容積」獎勵，以挹注社會的住宅供給量。
內政部表示，藉社會住宅供給及健全租屋市場，將引導青年轉買為租，減輕揹負沈重房貸壓力，提高生活品質，活絡租屋市場蓬勃發展，並扶植台灣租賃產業，8年內希望出租市場比例由現行7％提升至10％。民進黨執政的新政府8年20萬戶的社會住宅如何到位？內政部官員說，有6成約12萬戶將與地方政府合作興建，其餘8萬戶則從空餘屋的「包租代管」以及容積獎勵推動，藉以達成目標。
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依據民國105年5月17日工商報A14版記者王姿琳所撰「包租公聰明節稅 掌握5原則」的報導，房東因出租房屋，申報年綜合所得稅時，除了研究「可扣除的必要費用」外，另外掌握5個報稅原則，可能可以達到節稅的效果。在必要費用部分，有兩種計算方式，一是採取「標準費用扣除額」方式申報，當房東無法逐項舉證時，直接核定標準費用為全年度租金收入的43％；另一種則是「列舉費用扣除額」方式申報，也就是把出租房屋的成本、必要損耗及費用等，以列舉的方式扣除計算實際費用。其中，標準費用扣除額僅能扣除43％，其餘57％租金收入一定要申報，但列舉費用扣除額並無上限，也就是說，若房東的認列費用超過43％，則使用列舉方式較能達到節稅效果。
另外包租公也需注意以下5點，免得遭國稅局連補帶罰處罰。首先，房屋的修繕費只能在當年度申報，也就是在租金收入當年度有實際修繕費用產生時，才可認列減除，其他像是折舊費、地價稅、房屋稅、財產保險費等相關憑證所屬期間，也需與出租期間一致，否則應按照該年度實際出租期間比例攤提。其次，出租房子的貸款利息，只能在申報租賃所得時當作「列舉費用扣除額」扣除，並不能做為綜所稅列舉扣除額中的「自用住宅借款利息」；第三，收取的押金或類似押金的款項，除非房東能證明押金用途並申報，否則需以郵政儲金1年期定存固定利率計算收入。另外，如將承租的房屋再轉租他人，即「二房東」的收入也要記得申報；最後，若將房屋無償提供給直系親屬或配偶以外的親朋好友，無論有無收取租金，皆須申報租賃所得，唯一例外是，若雙方訂定「無償借用契約」，並經由屋主、使用人以外的2人見證及法院或民間公證人公證，則不必申報租賃所得。
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依據民國105年5月17日聯合報A4版記者劉宛琳所撰「建公宅跳票？ 柯文哲：4年蓋2萬戶公宅 動工算達標」的報導台北市長柯文哲重要政策「八年五萬戶公共住宅」，預計本屆任內要花費新台幣一千三百億元完成兩萬戶。面對新政府將上台，柯市長表示：五二○後就會拜訪準行政院長林全討論，只要新政府願無償撥用土地，可省新台幣三百億，並說「不認為兩萬戶四年可蓋好，只要動工就達成目標。」
柯市長赴市議會專案報告，對日前議員徐弘庭質疑公宅政策可能排擠北市其他公共預算，柯市長解釋，新台幣一千三百億元包括土地及營建成本，土地採分期付款，只占總預算的百分之二，「不至於排擠其他預算」，公宅以市價八五折出租，預計卅六年可回本。他並樂觀地表示，準總統蔡英文曾說八年要蓋廿萬戶公宅，「相信裡面包括北市的五萬戶」。營建成本新台幣九百億元，若可比照韓國中央補助三分之一，剩約新台幣六百億元，北市府沒有中央幫忙也可以做，但中央願意幫忙就更容易執行。
