永遠自然─李永然律師部落格

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年8月29日蘋果日報B3版政治中心所撰「政院版 社會宅擬２成供弱勢」的報導，為達到蔡英文總統興建20萬戶社會住宅政見，行政院會原本要通過《住宅法》修法，但當時多個公民團體抗議，社會宅保留給弱勢比率未達3成，還拿掉原來12項弱勢認定標準，閣揆林全只好臨時抽掉。行政院高層坦言，若保障弱勢比率提高到3成，仍保留認定標準，一來地方政府難以負擔經費，二來當地居民也會抗議影響房市，反而無法興建。社會住宅推動聯盟批，擔心抗爭就不顧弱勢，根本本末倒置，若政府執意如此，不排除再上街頭。

　　現行《住宅法》規定，「社會住宅」是指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用，並應提供至少10%以上比率出租予具特殊情形或身分者之住宅。其中明定低收入戶、身心障礙者、特殊境遇家庭、遊民、受暴者或性侵害受害者、愛滋病患者等共12項認定標準，但政院版修法條文中，刪除12項標準，僅寫社會住宅要提供給經濟或社會弱勢者，授權由地方政府認定，而保留比率調高到2成。政院高層表示，法律只是最低保障標準，把比率設為2成，像台北市等有能力的城市，可自行調高到3成，但若法律一開始就訂太高，許多中南部縣市不見得有辦法負擔。

                                                                                         文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年8月29日蘋果日報B3版記者陳世峰所撰「都更減稅期 北市爭延至4年」的報導，近來許多專家、學者、業界人士皆對房屋稅多有批評，台北市長柯文哲更直言，前朝訂定的新版標準單價，是反都市更新的稅法。台北市正研議與中央協調，將《都市更新條例》46條中規定：「更新後地價稅及房屋稅減半徵收2年」，擬延長至4年，不讓過高的房屋稅成都更絆腳石。

　　不過，觀察台北市都市更新處統計的都市更新事業計畫送審案件數量，自2011年起每年送審件數皆逾30件，2015年更多達47件，而2016年截至7月的統計，也有收到24件申報，似乎還不見都更熱度退燒。台北市都市更新處更新事業科科長江中信表示，都更後的房子房屋稅提高避免不了，但要說民眾因此不願都更，可能不是那麼明顯。都市更新研究發展基金會丁致成執行長說，過去基金會幫忙做的都更評估案件最多1年可收到500件，2016年還不到百件，認為過高的房屋稅的確對地主產生抗性，但並非反對房屋稅調整，問題出在新舊房子的差別待遇，新舊版稅金可以差好幾倍，「這不是付不付得起的問題，心理上會不舒服」。

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　　依據民國105年9月2日工商時報A5版記者呂雪彗所撰「住宅法大舉翻修 就業、就學青年 可住社宅」的報導，落實蔡英文總統8年20萬戶社會住宅承諾，行政院會通過《住宅法》草案，內政部次長花敬群表示，這次修法條文70條，僅10條條文未更動，可謂大規模翻修。修法七大方向，首先是健全社宅興辦機制，公有非公用土地興辦可長期租用；同時讓公有土地、建物參與都更，或以容積獎勵鼓勵民間興辦捐贈，提供多元取得社會住宅方式；社會住宅地價稅、房屋稅也適度減免。其次，修法讓房東租金所得稅減免新台幣1萬元，超過部分6成可列費用減除；對參與包租代管業者，租金收入及服務費免徵營業稅，讓空屋有意願參與。

　　保障弱勢者居住權益上，將弱勢保障比率調高為30％，另在都會區求學、就業未設籍青年，也要求地方政府提供一定比率租用，以北市府為例將提供5％，入住後需設籍。又修法規定社宅保留一定空間，作必要附屬設施，包括長照、托育、青年創業等；進而增訂非營利私法人可承租公有社會住宅，再轉租經濟或社會弱勢。此外，本次增訂地方主管機關有興辦社宅權責；住宅專責法人或機構的設立法源；成立住宅審議會的法源。最後更修法增訂主管機關要清查不符基本居住水準家戶，進行輔導；並增訂住宅性能評估制度的獎勵及強化規定。同時將針對新建住宅採取獎勵方式推動，未來針對一定屋齡房屋，加強耐震、防火，並結合「安家固園」方案或都市更新計畫推動。

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　　依據民國105年9月7日中國時報A4版記者蔡惠芳所撰「房仲、書局、醫美、證券、健身、飯店 6大慘業 黃金店租急跌30％」的報導，調查顯示，房仲、書局、醫美、證券、健身、飯店幾乎淪為6大「慘」業！有些店家面臨利潤大減、裁員、減薪，甚至得撤店、退租或關店，連帶的不少全台商圈一樓店面租金行情，也受到波及；其中以台北市東區最明顯，有的店面租金已重挫3成以上。

　　欣元商仲公司研展部公布最新調查指出，上述6大「慘」業受到景氣持續低迷，消費市場不振，以及政策面不利的影響，造成不少產業前景看淡，營收下滑，裁員撤店頻傳。欣元商仲總經理焦文華表示，上述6大產業以房仲、證券及飯店，受到政策面影響較大，書局受到網路購書影響，而健身及醫美因為過度競爭使利潤下滑，連帶導致不動產租金收到影響。

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　　依據民國105年9月6日聯合報B版都會社會中心記者所撰「怕老家被拆 怕跌了房價 老屋健檢 冷啊」的報導，政府在南台大震後推出的「安家固園計畫」推動老屋健檢，規定民國88年底前興建的房子都可申請，初檢每棟補助新台幣8000元，詳檢則補助集合式住宅45％費用，最高新台幣30萬元。各縣市紛紛向中央申請補助，其中南市名額5600棟，但到民國105年8月底截止申請僅有117棟，已把截止期限延到10月底。

　　桃園市雖積極爭取2萬6100棟名額，但推廣近一個半月僅50件169棟申請，遠不如預期。桃園市都發局建管處科長郭建志說，以他老家為例，老家的建築已有相當屋齡，他向長輩建議加入健檢，但老人家卻擔心早年建築法規較鬆，「健檢會不會沒事找事，反而出問題」？台中市僅有39件申請，而且都是大樓。都發局人員表示，民眾不願自家被列管為危樓，影響房屋價值，有的大樓管委會提出申請，但隨即被打回票。台南市工務局分析，主要是民眾怕檢查結果影響房價，工務局雖一再說明「不會公布健檢結果」，但民眾擔心萬一檢查出來是「危樓」，「到底是要拆、還是要繼續住下去」，如果大家沒有錢可拆掉重建，「健檢只是自找麻煩，影響房價」。

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　　依據民國105年9月2日中國時報A8版記者呂雪彗所撰「住宅法翻修 弱勢保障調高至3成」的報導，為落實蔡英文總統8年20萬戶社會住宅承諾，行政院會通過《住宅法》修正草案。內政部次長花敬群表示，這次修法條文70條，是很大翻修。第一，健全社會住宅興辦機制，利用公有非公用土地興辦可長期租用，降低土地成本；並讓公有土地或建物參與都更，或容積獎勵鼓勵民間興辦捐贈，提供多元取得社宅方式；興辦社宅地價稅、房屋稅適度減免。第二，透過包租代管善用空餘屋，修法讓房東租金所得稅減免新台幣1萬元，超過部分6成可列費用減除。第三、保障弱勢者居住權益，明訂弱勢保障比率調高為30％，未來在都會地區求學、就業未設籍青年要求地方提供一定比率，以北市府為例將提供5％。

　　第四、修法規定社會住宅保留一定空間作必要附屬設施，包括長照、托育、青年創業等；增訂非營利私法人可承租公有社會住宅。第五、強化住宅業務組織量能。這次增訂地方主管機關有興辦社會住宅權責；增訂住宅專責法人或機構的設立法源；成立住宅審議會的法源，包含住宅政策擬訂等，希望由外部專業人士來監督或協助規畫。第六、改善居住品質，修法增訂主管機關要清查不符基本居住水準家戶進行輔導；增訂住宅性能評估制度的獎勵及強化規定。

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　　依據民國105年9月2日聯合報B2版記者徐葳倫所撰「西區門戶計畫市府闢四子星 台鐵要起厝」的報導，台北市市長柯文哲上任後力推「西區門戶計畫」，調整台北車站周遭景觀，除號稱是台北門戶的雙子星大樓，還考量納入台北車站特定專用區，成「台北四子星」。但昨天都市計畫委員會上，台灣鐵路管理局主張興建住宅，與市府主張不同調。

　　台北市林欽榮副市長表示，台北車站特定專用區從民國82年至今，經過20多年折騰，因涉及古蹟遷移，為都市計畫保留區，一直和都市發展不同調；為有利於民間投資，應該可以提供一點公共住宅的量，在這樣高級快速的地段，不是為了社會弱勢，而是青年就業族的就業發展。所以現在的台北車站特定專用區與未來北門郵局的國家創新創意中心，還有台鐵總部未來要搬到南港，將做為創新中心的第二基地，是台北重大地標，也是一個三角關係，更是台北未來重要的門戶意象。

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　　依據民國105年8月31日工商時報A16版記者王姿琳所撰「祭祀公業租金收入 要課營業稅」的報導，財政部表示，「祭祀公業」為非以營利為目的的組織團體，依法有銷售貨物或勞務情形者，即屬於我國法律中「營業人」的認定範圍，若出租該祭祀公業所有房地取得租金收入，須辦理營業登記，並報繳營業稅；若每月租賃收入逾新台幣20萬元，則應開立統一發票，以免遭補稅處罰。

　　台北國稅局官員說明，依我國《營業稅法》第6條第2款規定，非以營利為目的的事業、機關、團體、組織、有銷售貨物或勞務者，皆屬我國「營業人」的認定範圍。依財政部1996年11月6日台財稅第851922210號函釋，祭祀公業所持有的房屋、土地出租所取得的租金收入，均屬於「銷售勞務收入」，故須依法課徵營業稅。官員提醒，如因一時疏忽，未辦理營業登記，而擅自營業者，在未經檢舉及稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前，應儘速依規定辦理營業登記，並報繳營業稅。否則經稽徵機關查獲，除補徵營業稅外，還會依《營業稅法》第51條第1項第1款規定或依《稅捐稽徵法》第44條規定，擇一從重處罰。

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　　依據民國105年8月30日聯合報A6版記者李順德所撰「社宅弱勢入住率 將提高至30%」的報導，行政院、立法院協調會協商達成共識，決定大幅鬆綁經濟弱勢入住社會住宅的比率，由現行「百分之十」，提高為「百分之三十」，現行十二種特殊身分入住條件完全維持，不再交給地方政府去「因地制宜」認定，避免弱勢者進住條件無法受到保障。至於行政院擔心「擴大社經弱勢者入住條件」會引起「標籤化」問題，都會區排斥鄰避效應，推動社會住宅受阻，與會者認為，可以加強軟硬體建設及管理，仍可有效推動社會住宅。

　　行政院在審查《住宅法》修正草案時，因擔心社會住宅被「標籤化」，又認為執行單位是地方政府，曾一度刪除十二種入住社會住宅身分認定，交由地方政府「因地制宜」認定，但最終結果，社會住宅推動聯盟卻敗部復活。現行「特殊身分」共十二款，包括：低收入戶、特殊境遇家庭、育有未成年子女三人以上、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿二十五歲、六十五歲以上老人、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女、身心障礙者、感染愛滋者、原住民、災民、遊民、其他經中央主管機關認定者。

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　　依據民國105年8月30日蘋果日報B3版記者詹宜軒所撰「房市冷 建商3不政策求生」的報導，市場交易遲緩加上重稅環伺，建商在此氛圍之下，醞釀「3不」政策求生，業者透露，除了上市櫃建商須顧及股東權益，推案及開發計劃難以延宕，多數寧可奉行「不買地、不開工、不申請使照」等3不政策，以度過寒冬。以台北市為例，根據台北市建商公會統計至民國105年6月30日為止，核領建照數僅99件，其中還包括公共工程、及因融資不得不請照等案件。元利建設副總經理吳麗謹認為，住宅建案實際開工數恐約2成不到，相較過往每年建照核發均數約300多件，顯見台北市經濟動能已經停滯。

　　筆者認為房市交易數量急速下滑，影響層面廣大，尤其台灣經濟成長缺乏領頭產業，現在不動產業又無法創造就業與消費機會，對台灣衝擊甚大，希望政府能正視此一問題，讓台灣的不動產業恢復正常的交易水準！

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　　依據民國105年8月16日工商時報A16版記者王姿琳所撰「房屋稅輕重 自住與否是關鍵」的報導，地方政府調高房屋稅稅基已引起民怨，但據財政部統計數據指出，據財政部財政資訊中心最新統計，民國104年度全台持有房產的852萬人中，超過99.13％的持有戶數在3戶以內，皆適用1.2％的優惠稅率，僅有不到1％的個人持有超過4戶以上、甚至有4,851人持有10戶以上的房產大戶或囤房族，才會被調高稅率。

　　依據《房屋稅條例》的規定，房屋稅的計算，是由「房屋評定現值」乘上「房屋稅率」所得出的金額。其中，「住家用房屋稅率」自1.2％～3.6％，「非住家用房屋的稅率」，則視其是否作為營業使用，最低1.5％，最高不得超過5％。在稅率部分，為兼顧自住民眾需求並減少衝擊，財政部明定個人自用住宅，只要是本人、配偶及未成年子女全國所有房屋3戶以內，且無出租、營業者，即可享1.2％優惠稅率（公益出租者也適用）。而持有超過3戶者則視為非自用住宅，也就是課徵囤房稅，惟稅率由地方政府自行決定，最高不可以超過3.6％。

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　　依據民國105年8月26日經濟日報A16版記者劉懿慧所撰「四稅制變革 衝擊高資產族」的報導，近期多項稅制改革，包括富人稅、房地合一稅、反避稅法案及未來研擬調高的遺產稅、贈與稅，對於企業大股東、高資產人士的稅負將產生重大衝擊，安永聯合會計師事務所表示，大股東、高資產人士應提早因應，稅務規劃除了要符合法令規定外，也應將資產做更多元、有利的配置。

　　民國104年綜合所得稅累進稅率提高達45％，且股利可扣抵稅額減半，對相關股票族、高資產族群來說，已造成稅負增加，並且近年來房屋稅制變動多，民國105年1月1日起實施的房地合一稅制，也讓奢侈稅隨之退場，據財政部賦稅署統計，截至民國105年6月底，個人申報房地合一新制逾6,700筆，其中以申報無應納稅額占比最高，而多數民眾自行申報交易為不賺不賠或未虧損，國稅局皆會查核申報的真實性，將交易虧損、適用優惠稅率以及重購退稅列為必查的三大類案件，若經政府查獲申報不實需再補稅，將來有進行相關資產交易者應多加留意。

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　　依據民國105年8月25日經濟日報A4版記者邱金蘭所撰「民宅包租」代管 將享稅負優惠」的報導，繼社會住宅後，新政府將進一步推出租貸住宅專法，透過租稅優惠等誘因，要把包租代管版的社會住宅複製到一般住宅，擴大國內租賃市場規模，帶動房仲業等相關產業商機。所謂「包租代管，就是房東出租房子，由政府委託專業機構幫忙出租與管理，房東只管收租金就行了，不僅如此，還可能進而享租金優惠。

　　內政部高層並透露，新政府對不動產業、房仲業有個大戰略，正研訂租賃住宅專法，引導建設公司興建專業的出租住宅，透過法制化、產業化，讓國內租賃市場健全發展，讓空屋、餘屋多一種經營方向。

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　　依據民國105年8月23日經濟日報A12版記者郭及天所撰「前七月房屋稅收714億 新高」的報導，據財政部統計，民國105年一至七月全台房屋稅課徵金額已達新台幣714億元，創下歷史新高，五年來房屋稅收增加了百億元，不過在各地方政府加重持有稅下，房市交易陷冰凍，屬不動產交易稅的土地增值稅和契稅稅收則是分別減少23.1%、16.2%。

　　以房屋稅稅額來觀察，全台約1,008萬戶房屋中，有196 萬戶免稅，占約近二成，約849萬戶、約占84.2%的房屋房屋稅在新台幣7,000元以下，全台也有5.6萬戶、約占0.6%的房屋房屋稅在新台幣10萬元以上。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年房屋稅近半的屋主房屋稅的稅金在新台幣2,000元至7,000元之間，這類屋主應多數適用舊的房屋標準單價，受到這波房屋稅大幅調整的影響有限，不過若是購買民國103年7月以後才完工的新房屋，依各地方政府調整的時間不同，可能有機會收到上萬元的房屋稅單。

                                                                                        文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年8月23日經濟日報A17版記者吳國棟所撰「台灣綠盟示範屋 綠能新潮流」的報導，響應節能減碳愛護地球，台灣綠色科技產業聯盟會員廠商，日前在高雄市苓雅區武昌路345號（吳益政競選總部）展出低碳綠能的示範屋，結合最新進的屋頂綠色植栽、應用在緊急發電的獨立式儲能系統、光照明導光系統、建築內裝板及外殼塗佈隔熱材料、太陽能路燈、只要光不要熱的玻璃節能膜、低助燃無煙電線電纜等產品，以實際的展示讓消費者能欣賞低碳綠能新建材。

　　該聯盟秘書長陳長仁教授表示，此次是以1個貨櫃屋創造出3個貨櫃的展示空間，並結合聯盟會員的產品強項，如節能屋易集儲水撲滿為一種小型的儲水設施，適合台灣地區使用，每組均附有簡易過濾器可以過濾落葉及小昆蟲，儲水撲滿下方附有清潔孔，可引流沉積之細沙或髒汙，功能齊備，價格實惠；聚恆的太陽能路燈照明，成功在台灣地區建立優良太陽能系統整合口碑。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年8月17日工商時報A19版記者曾麗芳所撰「新模式 搶地上權 當包租公」的報導，總太地產標下位於台中市忠孝路商圈旁地上權，地點就在忠孝路165巷與正氣街口，土地面積553.58坪，地上權70年，總太將規畫打造總建坪850坪的「Z-Mart」商場，目前吸引多家連鎖通路商進駐展店；此外，多家建商合資標下一中商圈旁的地上權打造「ii plaza愛廣場」，招商近9成，兩家新商場都力拚2017年農曆春節前營運。其中，看好一中商圈每天吸引數萬人潮消費的龐大商機，財政部國有財產署去年釋出位於中市北區一中街、育才街口的401.7坪土地，當時共吸引19隊人馬搶標，最後由台中多家建商大股東聯手得標，組成上德國際開發公司、砸重金打造「ii plaza愛廣場」。值得一提的是，70年地上權的權利金就在大批人馬競標下飆到近新台幣7億元，超過權利金底價高達216％，成為台中建築業的熱門話題。

　　筆者認為地方政府多釋放土地，並做為開發之用，來帶動經濟繁榮，促進地方發展，可以增加政府財政收入，不要再用增加稅賦造成民眾負荷的方式來增加政府收入，這樣只會壓制台灣經濟成長，並引起民怨！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年8月19日經濟日報A16版記者林潔玲所撰「買法拍屋後辭世 現值列報遺產」的報導，財政部官員表示，近來有民眾詢問，其父親於2013年間，以新台幣200萬元向資產管理公司購入對債務人某甲的債權，及擔保該債權的不動產抵押權計新台幣900萬元。而在2015年5月間於法院民事執行程序中聲明承受取得該不動產抵押物，以其債權抵繳拍定價額新台幣500萬元，於2015年6月30日取得法院核發的「不動產移轉證明書」。但其父親卻在2015年7月間辭世，且該不動產尚未完成所有權移轉登記。

　　財政部官員答覆，該案於2015年6月30日取得「不動產權利移轉證書」時，即由其父親取得抵押物的所有權，因此於申報遺產稅時，應以「土地」及「房屋」科目列示，並分別以土地公告現值及房屋評定現值計算其價值。至於原新台幣900萬元債權，因部分抵繳拍賣價款新台幣500萬元後，尚有新台幣400萬元尚未獲清償，應以債權列報遺產；但若由納稅義務人提供，經審查認定該債權無法收取或行使者，則可將其轉列不計遺產總額項下。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃文賢顧問

　　民國105年8月9日蘋果日報B3版記者詹宜軒所撰「太子華固，上半年營收不妙」的報導稱：太子公司、華固公司公布第2季財報，兩公司累計上半年營收均較去年同期減少，依照完工建案認列的時程，太子公司與華固公司的重點均在下半年，但隨著目前房屋稅議題發酵、新屋的買氣縮手，建商也憂心交屋狀況不如預期，太子更表明稅負不合理、新上任政府政策未明，暫退蛋黃區開發，太子公司與華固公司的重點均在今年下半年，將迎入帳高峰，將挹注總營收逾新台幣百億元，但針對近期房屋稅不分青紅皂白地增稅的疑慮，下半年交屋潮，恐令已經購買客人卻步、增加交屋困難度！

　　筆者認為民進黨新政府於5月20日上任以來，營建股的表現不佳，政府為了「居住正義」，抑制投資，却不斷的制定增稅政策，以重稅之不合理的課稅原則，嚇跑國內外投資者，導致台灣經濟投資買氣停滯，衝擊了經濟面發展，盼民進黨政府為了台灣的經濟活絡，應該多聽取企業家們的建議，仔細思考稅法的合理性，確立正確稅法方向，台灣的經濟才不至持續衰退，這也不是台灣人民所樂見的！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年8月9日經濟日報A13版記者林潔玲所撰「老屋拉皮 不會加稅」的報導，近來有民眾疑惑，為房屋外牆斑剝老舊而進行拉皮的住宅，會不會增加房屋稅。財政部官員說，若僅進行外牆補強重新整理，或是進行外牆防水工程，因該補強作業並不影響原建築物的基礎、梁柱結構等，不會增加房屋稅額，無需加徵房屋稅。依《房屋稅條例》第3條規定，房屋稅以附著於土地的各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。因此房屋稅須申報設籍課徵範圍內的包括增建、改建，在原建築物增加面積或高度，或是將建築物的一部分拆除，在原建築基地範圍內改造，而不增加高度或擴大面積

　　至於有屋主為有效利用房屋室內外空間，在建物頂樓增建房屋或搭蓋設有頂蓋、圍牆及門窗的建築物，也有為了遮陽防雨而在頂樓搭建「屋頂棚架」後，再加裝窗戶或以鐵皮圍用者，這類頂樓增建的建物，因為都具有頂蓋、梁柱或牆壁，已增加房屋使用價值，因此應依規定併同原有建物課徵房屋稅。

                                                                                         文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年8月12日聯合報B3版記者魏翊庭所撰「房治安冠居六都 新北推不裝鐵窗」的報導，新北市長朱立倫表示，新北市治安越來越好，建議能不安裝防盜鐵窗就不要裝，或至少要有逃生機制，免得阻礙災害逃生；但新北市優質治安考核第一名的三峽區鳶山里民反應兩極，不乏有人表示拆了會怕小偷，或是懶得拆。某社區13樓住戶則說，「裝鐵窗沒必要，有窗戶即可。」另有大樓管理員表示，「現在大樓裝設鐵窗功能不是防盜，而是為了晾衣服。」新北市三峽區鳶山里周文美里長表示，拆鐵窗要有配套，如孩童安全措施，也應由教育防範偷竊，還要看建築結構；高樓層住戶逃生不易是事實，建議民眾多加裝「逃生設施」。

　　筆者認為不加裝鐵窗立意甚好，但由於早期台灣所蓋的公寓，通道及防火巷狹小，甚至因為違建，而使兩棟建物相鄰緊密，若不加裝鐵窗，民眾居家安全會有疑慮，建議政府仍應從違建拆除做起，這才是恢復市容的第一步！