永遠自然─李永然律師部落格

　　依據民國105年2月16日工商時報A15版記者方明所撰「規避房地合一高額稅賦 2015外國人買不動產 創歷史新高」的報導，為規避房地合一上路後幾乎倍增的高額課稅，2015年外國人取得國內不動產數量大幅增加，其中，土地取得達3,155筆，創2000年有紀錄以來歷史新高，六都中又以桃園年增幅逾1倍最高；而建物取得也以1,709棟寫下2003年以來新高，以台北市年成長73.1％最多。

　　根據內政部統計，2015年外國人在台取得土地共計3,155筆，較2014年2,701筆成長16.8％，創下16年來歷史新高。此外，2015年外國人在台取得建物1,709棟，較2014年1,269棟成長34.7％，也寫下13年來新高。進一步分析六都土地與建物，在土地取得上以新北市共730筆最多，若以年增率來看則以桃園增幅1.14倍最高；在建物取得上由台北市稱霸共559棟，也比去年增加73.1％。依照房地合一規定，外國人按照取得期間，僅有45％與35％兩段稅率，等於關上節稅大門，相較於過去僅有20％的交易稅高得多，在積極避稅的規畫下，也讓外國人取得建物與土地去年寫下新高。

　　筆者認為按照目前針對外國人購置台灣不動產的諸多限制，在房地合一新制上路後，外國人或外國公司以該名義來台購置不動產案件量應會減少，在缺乏外資活水之下，政府又實施過多的打房政策，台灣房市要恢復過去榮景將不容易！

　　依據民國105年2月3日工商時報A4版記者蔡惠芳所撰「全台公告地價大幅調高 地上權開發案…苦」的報導，民國105年開始全台公告地價大幅調高，台北市調幅就高達30.38％，現在台北市三大公辦市有地的地上權開發案，儼然淪為「苦主」，估計每年必須上繳的地上權地租，至少要被吃掉3～8成；這還沒有計算到近年來房屋稅、地價稅「雙漲」的壓力，業者評估，接下來每年的租金報酬率，也勢必要再下修，超乎原先預期。

　　第一太平戴維斯資深經理丁玟甄日表示，接下來台北市三大地上權開發案，恐怕將哀鴻遍野，尤其台北市自2014年7月後完工的建物，建物標準單價上漲，使得房屋稅至少增加1.6倍；今年又適逢三年一調的公告地價調整，六都公告地價漲幅皆超過3成，台北市平均漲幅高達30.38％，使得超大型地上權案地租成本明顯增加。第一太平戴維斯估價師事務所所長張宏楷表示，台北市近年大幅調高房屋稅及公告地價，調幅甚至已經超出投資人在投標階段原本的預估值，更超乎以往房屋稅、公告地價調整之經驗法則。

　　筆者認為政府一方面調高地上權招標的權利金，另一方面又增加得標廠商的持有成本(地租及房屋稅)，等於在剝削開發商的利潤，與民爭利，如開發商因此經營不善導致地上權案乏人問津，未必是全民之福，建議政府應當給予適當機制調整地租率或權利金額，才能創造雙贏！

　　依據民國105年2月5日工商時報A4版記者蔡惠芳所撰「林口A7合宜宅 皇翔喜獲使用執照」的報導，皇翔建設「歡喜城」合宜住宅終於正式取得使用執照，皇翔公司副總經理游玉華表示，皇翔「歡喜城」於民國104年8月就完工，隨即申請驗屋並請領使照，但碰上突如其來的第4座立體空橋、還有內政部土地重劃處未完成的排水設施、道路等公共設施，因此使照一直拖延；直到民國104年2月4日終於獲得使照，預計民國105年農曆年後邀請客戶前來驗屋、交屋及產權過戶後，大約3個月內可完成交屋。接下來，遠雄建設「遠雄合宜」也有機會在農曆年關前取得使照，另外名軒開發「名軒快樂家」、麗寶建設「麗寶快樂家」，則預計農曆年後陸續取得使照。

　　市場估計，A7合宜宅的四家建商、四大案總銷達新台幣370億元，農曆年後2～4月可望陸續交屋、落袋為安。若依平均毛利率15％粗估，一旦完成交屋，法人估計將可貢獻皇翔EPS高達6元，至於貢獻名軒則上看2.5元，貢獻遠雄建約2元，堪稱上述建商業績大補丸。據調查，林口A7合宜宅提供4,800戶合宜宅；由於每坪有「天花板」新台幣15萬元的政府公定價限制，因此開發毛利率偏低，僅15％不到。

　　筆者認為「合宜住宅」雖然毛利率較「一般住宅」來的低，但建商仍要秉持最高品質來興建建案，畢竟合宜住宅是幫助更多人有屋住，有助於解決社會問題，若建商僅重視成本利潤，而不重視建案品質，尤其在高雄美濃大地震後民眾對居住安全更為要求，建商及營造商更應該重視建物的結構安全。

　　依據民國105年1月28日工商時報A18版記者蔡惠芳所撰「新北都更指標 永和勝開大地動土」的報導，新北市有史以來規模最大的公辦都更案「永和大陳義胞社區更新公辦都更案」，其中單元2已規畫改建總銷規模達百億的「勝開大地」，元月正式取得建照，於民國105年1月27日正式動工，預計民國105年5月底開賣，被視為新北市指標大案。負責「勝開大地」代銷和動工典禮的創意家行銷團隊副總經理柯仲武表示，該都更案是政府「推動全省50處政策性都更案」中，第一個動工的成功案例，地點位於永和市永平路、保安路之間，全區面積約8.28公頃，之前大部分居民是民國40年代由大陳島撤退來台的義胞與家眷，原住戶達1,500多戶。

　　開晟建設即將推出「勝開大地」，總銷規模達新台幣100億元以上，將興建3棟地上28、29層及地下6層的綠建築大樓，總計703戶，該都更案扣除原住戶分回後，可售戶數約316戶，預計民國108年4月底完工落成。開晟建設表示，永和市中心人口稠密全台數一數二，「勝開大地」這塊位於仁愛公園頂端的大基地，等於藏在市中心40多年，一開發就運用最新的綠建築規畫，以最前端的綠活概念城打造，預定周邊將留設寬6公尺以上人行步道，將提供0.4公頃公眾使用的開放空間，並且捐贈社區活動中心給市民。

　　筆者認為過去老舊眷村的巷道過於狹小，屋舍過於老舊，易造成公共安全問題，政府如能主導此類型社區的都市更新，更能為住戶帶來更好的居住環境，並且提升更好的市容。

　　依據民國105年1月28日聯合報B1版記者邱瓊玉所撰「加快拆海砂屋 取消最低保留容獎」的報導，台北市有2800多戶海砂屋，約9成須拆除重建，但到至民國104年為止拆除改建不到一半。市長柯文哲日前不滿怒批「要等反攻大陸才會拆完嗎？」北市府建管處決定修正海砂屋善後處理規則，刪除海砂屋最低保留百分之十容積獎勵，加快拆除速度，等市政會議審議通過即可實施。陳姓海砂屋住戶則對此政策表示，如果有錢，誰想住在海砂屋裡？問題就出在於都更整合困難，房子拆除後沒地方住，若政府可釋出更多利多，或提供中繼住宅，就可加速海砂屋拆除重建。

　　北市府過去為鼓勵海砂屋拆除重建，建管處給予百分之卅容積獎率，民國104年打算放寬容積獎勵值的遞減年限，但修正案送到市府公安督導會報上討論時，遭市長否決，指海砂屋問題應趕快解決，放寬無助加速拆除重建。為此，建管處決定重新修訂海砂屋善後處理規則，百分之卅的容獎及第六年起每年減少百分之五容獎的規定雖然不變，但取消最低保留百分之十容獎；換句話說，只要一旦被公告為「海砂屋，未在10年內完成都更整合、拆除重建，百分之卅的容積獎勵就取消。

　　筆者認為為激勵海砂屋拆除而增設的容積獎勵，其立意政策良好，但實際運作上仍需建商及住戶相互協商才能推動，若只單純的提供容積獎勵而無其他配套措施，許多住戶只能看的到，卻無法享用到該優惠。

　　依據民國105年1月30日自由時報C3版記者盧冠誠所撰「台銀也推以房養老 最快春節後起跑」的報導，繼合作金庫銀行、土地銀行，台灣銀行現正積極規劃「以房養老」商業型逆向抵押貸款，最快民國105年農曆年後開辦，房貸前三大行庫爭食高齡化商機，大戰全面開打。相較合庫銀、土銀目前利率區間主要落在2％至2.8％，台銀規劃提供前兩年利率最低僅1.85％，且給付金額採前低後高、逐年遞增的方式，至於貸款期限則分為10年、20年、30年3種。成數方面，台銀、合庫銀、土銀大致相同，坐落於雙北市的不動產最高成數約7成，最低還是有6成左右。

　　此外，為確保民眾資產，台銀研議將「以房養老」結合「安養信託」，透過強制信託帳戶，避免申貸人資產被詐騙，也能讓申請「以房養老」貸款的民眾更安心。台銀蕭長瑞總經理指出，逆向抵押房貸主要有利率、價格貶落，以及延壽等三大風險，為降低這三類風險，目前規劃申請者的貸款期間及年齡合計須超過「95」，例如申貸者年齡為75歲，貸款期間必須選擇20年以上的方案。以市價新台幣2000萬元的台北市房屋，貸款成數7成、期間10年為例，申貸者每月可拿到約新台幣10萬元的養老金。

　　筆者認為陸續將會有更多銀行加入「以房養老」房貸，開拓此市場，以彌補現在因房市不佳的房屋貸款業務。但由於相關產品對消費者而言仍過於新穎，相關法令也可能不夠成熟，期盼政府對此類型房貸能多加把關，以保障消費者權益！

　　依據民國105年1月13日經濟日報A13版記者項家麟所撰「北富銀 推安養信託」的報導，邁入少子高齡化社會，想要養兒防老，不如及早為自身規劃「安養金」。台北富邦銀行表示，安養照護議題越來越受到台灣社會的重視，為關心銀髮族及身心障礙朋友的照護需求，北富銀特別設計「安養信託商品」，讓民眾可以量身訂造個人專屬的信託規劃，預先準備未來的財務規劃，讓自身生活照護及退休生活可以更安心、更有保障！

　　金管會為鼓勵信託業者發展高齡者及身心障礙者的「安養照護信託業務」，已將其納為重要推動政策。台北富邦銀行執行副總吳昕顥表示，高齡者或有照護身心障礙者需要的民眾，都可與北富銀簽訂「高齡者及身心障礙者財產信託」契約，將退休金或照護金交付信託，由銀行依信託契約管理運用，日後民眾將可依約定按期領取固定生活津貼；同時，還可指定銀行定期支付醫療費、養護機構費等，以達安心養護無虞的目的。

　　筆者認為為因應高齡化社會，金融單位也開始調整未來產品走向，尤其老年人生活資金需求，在社會保險及老人年金不足以支付時，更顯得更加重要，未來除了「逆向抵押型貸款」以外，陸續應該會出現相關類似商品來因應這方面需求。

　　依據民國105年1月7日工商時報A13版記者朱漢崙所撰「以房養老合庫2月提專案報告」的報導，公股銀行可能全面出擊，推動「以房養老」業務，協助國內有房的高齡者，將自己所有的不動產化為「退休養老的基金」，財政部預計民國105年2月初召集公股行庫開會，先由合庫進行以房養老的專案報告，屆時即可能形成公股全力發展以房養老的政策方向。財政部已向公股行庫發出開會通知，將在民國105年2月2日舉行公股行庫董總業務會報，其中以房養老將成為重點話題，財政部不僅已指示首家推出「以房養老」的合庫金控進行專案報告，屆時將下達指令，要求八大行庫全面推動「以房養老」。

　　對於財政部擬力推「以房養老」，公股金融圈並不意外，因為在民國104年11月合庫率先推出此業務後，緊接著身兼土銀董事長的財政部次長吳當傑，也指示土銀快速跟進，預計下週就會正式推出，而台銀董事長李紀珠也要求內部必須在本週提出自家方案，可說三大行庫已確定將共同透過「逆向抵押房貸」的新業務，來推動以房養老，由於深具公益性質，因此基於公股行庫的背景，財政部自然期許其他5家公股行庫能跟進。三大行庫的房貸市佔率就已接近整個市場的3成，而且「合庫」、「土銀」都已明確提出版本，代表此一業務具有一定的可行性。其中，據合庫銀內部統計，從民國104年11月宣布推出逆向抵押房貸業務迄今，全省270家分行裡，已有超過200件申請案，客戶的詢問度也非常高。

　　筆者認為當財政部大力推動「以房養老」的房屋貸款，將可以增進民眾詢問與申辦的意願，並且透過八大的行庫推動，也可以加速其他民間金融機構願意承作的意願，當市場上陸續推出自己版本的以房養老貸款方案，消費者可以多加評估考量，尋找自己最合適的方案！    

　　依據民國105年1月4日工商時報A8版記者朱漢崙所撰「房貸市占龍頭 土銀全面進軍「以房養老」的報導，不動產放款龍頭土銀將全面進軍「以房養老」！繼合庫銀行於民國104年11月底宣布推出國內首宗「商業型逆向抵押房貸」之後，據了解，國內房貸市占龍頭的土地銀行，已確定本月中旬對外宣布推出新版方案，揮軍旗下149家分行全面加入以房養老的陣容，屆時與合庫共挑大樑在市場發揮「點火」效果，帶動其他金融業者跟進。

　　其中，有別於先前合庫在雙北市先行試點的作法，土銀此次決定，一上路就全面推動全國160家分行辦理，由於土銀是100％持股的國營銀行，而且是房貸龍頭金融業，足具標竿意義。對於「以房養老」，即所謂的「逆向抵押房貸」，相關官員分析，長照安養是政府的重要政策，而逆向抵押房貸將攸關能否讓銀髮族手中的不動產能活化為「現金」，將成為打通長照安養所需金流的重要關鍵，也因此，在民國105年11月底合庫推出該項新業務時，金管會也評估能否將該業務擴散到其他銀行。相較於合庫的版本，土銀有四大不同之處，包括：1、採取「一步到位」作法，不僅雙北市可承作，其他縣市也同步進行，後者成數為6成；2、房屋可採取部分設定，而非全部設定；3、若放款成數不超過5成，利息可在貸款期間免繳，改為掛帳最後一次收取；4、合庫原先設定的利率為2.13％起跳，土銀則將起跳價降到2％。

　　筆者認為「以房養老房貸」，土地銀行決定跟進並且提出不同於合庫銀行的條件與方式，可以供需要的消費者更多選擇的機會，未來待市場成熟後，應該會陸續出現許多優惠貸款者的方案，以供消費者選擇。

　　依據民國105年1月8日聯合報B3版記者韓化宇所撰「以房養老熱 北富銀將推商品」的報導，逆向抵押貸款「以房養老」掀熱潮，合庫率先推出以房養老商品後，土銀近期也將跟進公布，民營銀行也將共襄盛舉，富邦金旗下的台北富邦銀行預計民國105年上半年前推出，令市場相當期待。北富銀表示，台灣將步入高齡化、少子化社會，當老人退休後無子女或子女已各自成家，可透過逆向抵押貸款達成自給自足、在地終老的目的。因應高齡化社會現象，「逆向抵押貸款」的市場需求將逐漸增加。

　　「逆向抵押貸款」是指，民眾將房屋抵押給銀行，銀行每月支付一筆金錢，類似年金的概念，讓退休後失去收入的民眾，每月仍有一筆金錢可以花用，維持退休前的生活品質。民眾死亡後銀行停止支付金錢，並將房屋拍賣償還本息。據了解，除北富銀確定會推出「以房養老」商品，其他民營銀行如永豐銀等，也在觀察民眾接受程度，並規劃商品。銀行主管指出，華人社會「有土斯有財」觀念較重，將房屋抵押給銀行換取金錢的方式，台灣人能否接受，還需觀察。

　　筆者認為「以房養老」應該是未來市場房貸趨勢，除了公股銀行已率先實施，現在台北富邦銀行也成為市場上第一家起跑的民間銀行；在少子化及高齡化的趨勢之下，並且勞退基金無法補足老年人的生活基本開銷下，「逆向型抵押貸款」可以補足此一缺口，並降低社會成本。

　　依據民國104年12月28日自由時報B3版記者蔡彰盛所撰「喧嘩擾鄰判賠 居酒屋拒賠拒改善」的報導，住公寓二樓的竹科黃姓工程師，不堪一樓居酒屋深夜客人喧嘩，造成他與妻子失眠、精神耗弱就醫，為避開噪音，一家3口甚至只能睡客廳，提告要求居酒屋增設隔音設備，且求償精神慰撫金新台幣60萬元。新竹地院判居酒屋自夜間10點起，至隔天上午8點，產生的音量不得超過30分貝，業者並應賠償新台幣24萬元給黃家夫妻。

　　黃姓工程師說，雖勝訴但無喜悅；因業者仍無改善誠意，至今尚未賠償分文，且判決後依然放任酒客深夜喧嘩，耶誕夜甚至吵到凌晨4點，他已報警處理。居酒屋鄭姓女負責人則聲稱，環保局連續3天到黃家測量噪音，均符合噪音管制區標準；法官卻認為，縱使居酒屋夜間發出的聲響符合標準，也不能就說未妨害住戶居住安寧，除判賠，並要求業者深夜不得再製造噪音。鄭女在得知判決後，認為法官居然將「社區管理規約」，凌駕在市府的噪音管制區標準之上，萬一該社區又將標準降到5分貝甚至0分貝，誰做得到？

　　筆者認為夜間營業導致喧嘩擾鄰案例層出不窮，筆者認為僅透過制定最低標準或罰鍰方式，對住戶或業者未必能兩全其美，建議應增加防音設備的措施，讓聲音隔絕才是有效方式，畢竟業者在符合使用分區下營業，未必真有違法，而住戶的居住安寧也應當保障，透過阻絕聲音方式，或許可以讓雙方達到滿意的結果。

　　依據民國105年1月23日聯合報B2版記者邱奕寧、陳靖宜、江佩君所撰「微風3店違規 柯：再來就要拆了」的報導，「微風南京店」尚未依規定申報竣工勘驗就先行營業，違反《建築法》相關規定，日前遭北市府建管處開罰新台幣30萬元，同時要求業者於3個月內補辦相關程序，否則將連續開罰。柯文哲市長直言，「此次善意提醒，再來就動手了」，現在大概沒人敢這麼明目張膽。微風集團公共事務室襄理洪藜恩表示，相關補件流程會依台北市府規定辦理。

　　除「微風南京店」，「微風忠孝館」與「微風信義館」先前也傳出違規。鄰近市府的微風信義被爆連通道大門是新違建、微風忠孝館則是將防火巷與停車場擴充百貨商場使用。柯市長表示，其他館的違規事情若未改善，「那就每一館都拆」。台北市建管處發言人洪德豪表示，若業者沒提申請，就會要求暫停營業，但「微風南京」只走完第一關程序就先行對外營業，屬於「程序違規」，因此要求業者在3個月內補完程序，否則將連續處罰並縮短限期改善期程，罰到辦好手續為止。

　　筆者認為經營百貨業應注意民眾逃生與避難的安全，尤其百貨公司動輒數千人在百貨公司內逛街消費，如一發生公共安全意外，往往死傷難以估計，所以業者應當配合消防法令、政府法規，將非法增加的營業及使用空間予以拆除，還給民眾逛街消費一個安全的空間。

　　依據民國105年1月12日工商時報A4版記者朱漢崙所撰「土銀推以房養老 吳當傑：8大行庫一起來」的報導，土地銀行即將在民國105年1月13日對外宣布，起全台149家分行將全面實施「以房養老」（逆向抵押房貸），財政部次長兼代土銀董事長吳當傑指出，希望該業務不僅土銀、合庫承作，其他公股行庫也跟進推動，從「點、線、面」漸進概念出發，對其他民營銀行發揮示範效果。

　　目前8大行庫中，合庫、土銀已先後提出了自家版本的「逆向抵押房貸專案」，而且積極推動，合庫金控董事長廖燦昌更已下達指令：「民國105年底前要以完成1萬件為推動目標」，合庫也已擴大到全省270家分行都可辦理，並且分配業務目標加強推廣速度。土銀也在合庫民國104年11月底首發商業型的逆向抵押房貸專案後火速跟進，提出新版的商業型逆向押房貸專案，和先前的公益型逆向抵押房貸專案並行。對於2年前推出，但一直沒有申請者的「公益型」逆向抵押房貸，吳當傑董事長指出，對於是否要修改申請者條件，會詢問內政部的意見，目前土銀既然已新推出商業型的逆向抵押房貸，只要是65歲以上，有屋的老人都可以申請，就會先全面推動該業務。

　　筆者認為「以房養老」的「逆向型房貸」，可以彌補老人退休年金補助的不足，尤其台灣已進入「高齡化社會」，未來在這方面會持續出現更多資金缺口，而衍伸成社會問題，所以公股銀行陸續推動逆向型房屋貸款，筆者樂觀其成。

　　依據民國104年12月29日經濟日報A14版記者陳美珍所撰「抵價地納入遺產 如何計算」的報導，財政部規定，被繼承人所有的土地，在區段徵收後領回「抵價地」前死亡，繼承人申報遺產稅時，應改以「抵價地的權利價值」併入遺產課稅，而非按土地公告現值核課遺產稅。財政部表示，經區段徵收的土地，其所有權已歸徵收單位而非原地主所有，如原地主在領取補償費或抵價地之前死亡，繼承人填報遺產稅申報書時，將因這筆遺產是「尚未領取的土地徵收補償費」或「抵價地的權利」，而非土地，故改按其權利價值計算遺產稅。財政部舉國稅局實際案例表示，南區國稅局轄內有一被繼承人甲，其繼承人辦理遺產稅申報案件，列報甲的遺產土地數筆，但其中有一筆土地，依土地登記謄本標示已由台南市政府區段徵收，國稅局經查甲生前已申請發給「抵價地」，並經核准在案，因此，繼承人申報時即應將該筆遺產土地改為「應領抵價地的權利」，其價值則由公告土地現值調整為「應領抵價地的權利價值」。

　　筆者認為，申報遺產稅在土地部分，是以被繼承人死亡時的公告土地現值作為申報金額，而根據財政部解釋，凡土地被做為區段徵收之抵價地，因政府要發放補償金給原土地所有權人時已死亡，此時申報的金額將不是土地現值，而是以政府發放該土地補償金來做計算；所以納稅義務人將會負擔較高額的遺產稅，繼承人對此不得不慎。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為人民影納稅的義務，發生被繼承人死後留有「遺產」，就會有「遺產稅」的問題，對於遺產稅節稅一定要了解如何計算遺產價值，民眾除了瞭解法令規定以外，也要注意財政部的解釋令，但財政部有些解釋令並不合理，此時可以透過「大法官會議」解釋，尋求救濟！

　　依據民國104年12月24日經濟日報A15版記者郭珈爾所撰「售繼承屋 有條件採舊制課稅」的報導，房地合一所得新制已自民國105年1月1日上路，但中區國稅局提醒，民眾應注意繼承的時點，以免誤以為要適用新制。在2016年1月1日後交易「繼承」取得的房屋，只要是於2014年1月2日至2015年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在兩年以內；或是於2015年12月31日以前取得，且納稅義務人於2016年1月1日以後繼承，就可適用房地交易課稅的舊制。

　　舉例來說，父親在2014年9月買進房屋，在2015年9月過世，該棟房屋由兒子繼承，並在2016年4月出售（當時房地合一新制已上路）。兒子在2015年9月取得房屋、並在2016年4月出售，持有期間約為七個月。即使和父親的持有期間一起計算，也只有一年七個月，而未滿兩年。但兒子繼承取得房屋是在2015年12月31日以前，所以其出售房屋的交易所得還是可以適用舊制來課稅，而不必適用「房地合一所得新制。

　　筆者認為民國105年間登記取得的不動產都適用房地合一所得新制，但因繼承取得的房屋可以回溯過去「舊制」計算財產交易所得稅，由於「新制」與「舊制」申報時點不一樣，如能符合舊制的民眾，是在出售登記完成日之後的隔年五月申報所得稅時，將其申報於「財產交易所得」中。

　　依據民國105年1月10日中國時報B4版記者吳泓勳所撰「地上權宅難推 財部擬下調地租率」的報導，民國105年土地公告地價平均調高35％，「高地租時代」來臨讓地上權宅住戶租金壓力大增，也讓政府公有土地上的「地上權」推案蒙上烏雲。為此財政部已蒐集各縣市資料，打算全面檢討地上權地租率，包括地上權權利金、地租徵收率設定的水位都有可能調降，預計在1、2個月內方案出爐。

　　「地上權住宅」雖然免繳地價稅，但每年要繳公告地價1％∼5％的「地租」，且隨地上權持有年限減少，公告地價卻每3年調整一次，導致有「越租越貴」的問題。不動產業者說，這次公告地價漲35％，如台北文山地上權案「華固新天地」，45坪房型調整後每戶地租暴漲到新台幣8、9萬元，比調整前多新台幣2到3萬元，如果是更精華地段，負擔更不只此。為了避免地租暴漲打擊地上權標案，財政部近日乃研議全面進行檢討，包括地上權權利金是否調低、地租徵收率設定水位拉低，都是考量的範圍。

    筆者認為購買「地上權建案」，其實不能只重視成交價格，而忽略了其持有的成本；畢竟其特性與「所有權住宅」有所不同。所有權住宅地持有成本為房屋稅及地價稅，通常地價稅我們會申報自用地價稅(稅率為千分之一)，而地上權住宅的持有成本為房屋稅及地租，但地租稅率為百分之一至百分之五，遠高於辦理自用地價稅的所有權住宅，所以當申報地價調升(地價稅及地租的稅基)，地上權宅持有將大幅增加。

　　依據民國104年12月17日工商時報A3版記者彭禎伶、蔡惠芳所撰「北市調高公告地價 租金漲30％ 壽險地上權案最傷」的報導，台北市調高公告地價，最大苦主是在台北市投資近新台幣千億元地上權的壽險業者，每年繳給政府的租金暴漲30％，許多投資案尚未完工招租，年化投資報酬率就已跌破1％，且50年地上權合計租金高達新台幣132～145億元，讓壽險業者直呼，未來競標地上權的意願將大幅降低。

　　據統計，目前投資台北市地上權案最多筆且金額最大的應是「富邦人壽」，在台北市信義區就有A25、A10，另外還有六福皇宮後方的龍江街地上權、成功高中附近地上權、銅山街及北投等，競標權利金就有新台幣323億元左右，許多都還在規劃興建中，但要給政府的租金就已不斷飆漲，例如A25原先租金估算約新台幣2億元，現在可能會提高到2.6億元。第二大投資者則是南山人壽的世貿二館，權利金就有新台幣268.88億元，南山後來還用新台幣64.5億元向北市府買容積率，原先每年租金約2億元，現在可能飆上新台幣2.9億多元；另外，如新光人壽投資的南港經貿園區地上權、信義A12、承德地上權；中國人壽的台北學苑；台灣人壽與中信人壽的台肥C3等都是可能受影響的地上權案。

　　筆者認為政府大幅調高申報地價以致於地上權案地租大幅調高，將對壽險業或大型開發商的獲利造成大幅侵蝕，尤其申報地價(地租的稅基)稅法規定三年一調，所以對這些業者而言，在投標當時其實很難掌握未來地租調整的幅度，尤其地上權案動輒五十年或七十年，對得標業者如同一顆不定時炸彈一般。

　　依據民國104年12月10日經濟日報A15版記者郭珈爾所撰「售配偶贈與屋 持有期併計」的報導，房地合一新制民國105年元月1日已上路，中區國稅局提醒民眾，應該注意名下房地的持有期間。民眾出售配偶贈與的房地，應該把配偶的持有期間也併入計算，以判斷是符合新制還是舊制。中區國稅局解釋，原則上房屋、土地的「持有期間」，是從房屋、土地的取得日開始計算，並算至房地的交易日為止。交易日和取得日的認定，是以完成所有權移轉的登記日為準。如果是無法辦理建物所有權登記的違章建築，是以訂定買賣契約的日期認定；如果是被強制執行交易的房地，是按照領到權利移轉證書的日期認定。

　　房地若是在2014年1月2日以後取得、持有期間在二年內，並在2016年1月1日後交易，就要依照房地合一所得新制繳納所得稅。但如果民眾是因為繼承、接受遺贈或配偶贈與取得房地，則是屬於例外情形。民眾要把被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間和自己的持有舉例來說，先生在2013年6月購入房地，並在2015年5月30日贈與給太太、完成移轉過戶。太太在2016年初出售，其持有期間和老公合併計算後已滿兩年，可以適用舊制計算財產交易所得，而不必依照房地合一所得新制課稅。

　　筆者認為房地合一所得新稅制該開始上路，在施行初期，許多民眾容易因對規定不理解，而容易繳納更多稅負，甚至遭致罰鍰。因此民眾在出售房屋時，一定要多方面請教「地政士」、「會計師」或「專業律師」，以避免因錯誤而負擔更多的稅金。

　　依據民國104年12月28日蘋果日報B3版記者陳瑩欣所撰「黃博怡：房市崩跌是浩劫」的報導低薪高房價成民怨，打房聲浪四起，不過金融研訓院院長黃博怡接受蘋果日報專訪時表示，房價飆漲是災難，但如果用崩跌手段讓它回到原點會是浩劫。對於穩定房市政府頻頻出招，院長認為目前的措施差不多了，不能再加重干預。黃博怡院長警告，如果房價修正幅度太大，承接擔保品的金融體系首先受傷，接下來就是窮盡一生購屋者。

　　他說：「房價飆漲是錯誤也是災難，但如果用崩跌手段讓它回到原點是浩劫。」院長預言，房市崩跌會像藝人隋棠的名言「回不去了」一樣，出現難以挽救的困境。他舉例，1998年本土金融風暴發生，原因就在上市公司投資房地產長期下跌，導致銀行握有過多不良資產，財務體質一夕弱化所致。他並認為目前的措施差不多了，不能再加重干預。至於改善房價所得比的對策，黃博怡認為，應從提升薪資所得結構下手，如此一來才能良性修正房價和所得間差距。 他分析國內長期低薪主要原因有3，包括：產業過度外移形成「賣血式」對外投資、近10年來政策過度向資本家與企業家傾斜，忽略受薪階級權益、大學教育只顧理論忽略市場實務，現今工作內涵和技能無法達到過去大學生的水準等。黃博怡院長並建議，應改善投資環境以吸引資金回流、檢討稅制結構、私立大學和技職體系教學模式要更講求產業連結，才能契合產業用人需求，畢竟有真本事才值得企業家付高薪。

　　筆者認為政府用較為強硬的手段打壓房市，最後只會造成每一位民眾都受傷。目前台灣的經濟發展是環環相扣的，如果某一產業衰退，勢必會帶動其他產業跟著衰退，所以政府的經濟施策應放在如何提升經濟成長率及就業率，而非用壓抑手段破壞具有市場機制的經濟。

　　近年來常有民眾針對其所有的土地發生地籍圖重測的困擾，由於民眾對於法律不瞭解，導致不知所措，筆者擬藉本文從法律觀點剖析地籍圖重測的程序及爭議的處理。

　　首先民眾須瞭解由於舊地籍圖使用已久，破爛不堪，且過去因測量儀器的精密度不夠精確，再加上自然地形變遷及人為界址的變動，故地政機關有將地籍圖進行重測的必要。

　　我國《地籍測量實施規則》第6章（第184~第203條）規定「重新實施地籍測量」，即為此而設。我國《土地法》第46條之1也明訂：「已辦地籍測量之地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實施地籍測量」。