永遠自然─李永然律師部落格

　　依據民國103年12月31日自由時報A3版記者徐義平所撰「全台違建近61萬件 25年拆不完」及同版洪美秀、洪臣宏、張菁雅、賴筱桐所撰「拆違建應使用者付費」，根據內政部營建署統計，截至到民國103年10月底全國違章建築案件高達60萬9860件，六都共52.24萬餘件，佔比達85.66％，其中以新北市最多，共19.15萬件。若以民國103年10月份全國拆除違建數2014件當基期推算，僅佔千分之3，就算未來違建不再增加，廿五年也拆不完。另自營建署發布違建案件數以來，民國96年1月全國違建為45萬餘件，對比民國103年10月達60萬餘件，7年增15.97萬件，平均一年增加2.2萬件，接近每年平均拆除的違建數；學者表示，若不推行新違建罰則，加重罰不肖屋主，台灣違建是「拆到天荒地老也拆不完」。

　　高市府拆除大隊表示，拆除預算幾乎每年都是固定的，最大阻力還是「民代關切」；而違建成長速度遠比想像中快，也是拆不勝拆的原因。另外，拆除費用也是大問題，違建屬違規使用，住戶已是既得利益者，公部門依法行政拆除，卻要花費公帑，由全體納稅人買單，對奉公守法的民眾不公平，基於「使用者付費」原則，有民意主張應收取代拆費，事後向屋主討回。新竹市長林智堅就表示，將爭取議會通過《違章建築強制拆除自治條例》，讓拆除費由違建者自付，不應再由全民買單。

　　政府開始重視違建拆除，加強執法，是筆者所樂見的，畢竟很多頂樓加蓋的建材都是鐵皮屋或磚造砌上，在結構安全及公共安全都令人堪慮；政府執法單位都清楚違建拆除的阻力因素，不外乎是陳情關說、拆除費用及新增違建，只要對症下藥，定能將違章建築加以拆除。

　　民國104年01月04日蘋果日報A15版記者潘姿羽的「新建房屋案爆實價登錄灌水新台幣200萬元」的報導稱：高雄有民眾投訴國稅局，指有新建案價格登錄不實，雖向地政機關檢舉，但地政人員只說「建商提供合約書與實價登錄數字符合」，要投訴人去問國稅局，部分業者可能透過實價登錄造假達到某些目的，中古屋請地政士將價格做高，新建案業者把價格報高，以墊高後續銷售行情，實價登錄推動2年多，登錄不實狀況層出不窮。

　　高市府地政局地價科科長簡瑩雪表示：地政局若發現申報登錄價格明顯異於行情，會聯繫申報義務人如地政士，請對方提供契約書等交易證明文件，有需要會前往現場勘查。目前政府人力不足，無法一一稽查，目前看來並無問題，民眾若有進一步訊息或證明文件可主動告知，導致實價登錄實施上有空間讓投機者哄抬價格，唯有靠民眾的檢舉後再投入調查，如此被動方式也不是民眾所樂見的！

　　筆者認為政府為了不讓房價無限飆高，實施了實價登錄推動已2年多，成效上是有起色，但真正的實價登錄是否正確，無法確切的符合行情價格，虛報抬高價格層出不窮，在政府人力不足稽查下，應盡快訂定一套更重罰則，及查稽的方式與法令，讓買、賣雙方及專業經紀人、地政士能依真正成交價格申報實價登錄，讓交易資訊更透明化而符合「居住權」的保障！

　　民國103年12月30日經濟日報A16版記者郭及天、蔡靜紋的「20億高鐵烏日站土地ATT得標」報導稱：103年12月29日有二家業者出價，ATT吸引力集團成交金額新台幣20.69億元，較半年前市場出價高，更高出底價新台幣17.7億元，溢價率達17.7%，為近來低迷的土地市場交易注入一股強心針。

　　幸福人壽在台中烏日高鐵特定區1.53萬坪土地四次流標，民國103年12月29日進行第五次標售。最後由ATT吸引力集團以新台幣20.69億元、溢價17.7%取得，吸引力集團將規劃做為商場使用，溢價率創下今年私人辦理大型標售的最高溢價紀錄；這也是ATT集團首次跨出台北市拓點。這筆總面積15,291坪，使用分區為購物專用區，原為幸福人壽資產，先前多次標售均流標收場，兩年前曾以底價新台幣16億元出現在「法拍市場」，今年6月中部汽車公司本想以新台幣16.4億元購買，嗣後却因幸福人壽遭政府接管而作罷。

　　ATT主打年輕族群，結合文創、時尚、餐廳、夜店等業種，據了解，台中烏日商場也將透過「年輕品牌」與「傳統百貨」區隔。

　　民國103年12月30日自由時報A14版記者陳曉宜、郭安家、涂鉅旻、蔡亞樺對台北副市長林欽榮的專訪：拆專用道是「小手術」，未來將逐步推動「台北西區門戶計畫」，除調整公車路線、重整台北車站周遭景觀、改善台北車站淪台鐵辦公處所情形外，為台北門戶的雙子星大樓（C1．D1），也考量納入台北車站特定專用區（E1、E2）一併規劃，成台北市的「四子星」。

　　台北車站大樓及北門郵局都位於黃金地段，卻都淪為公務員辦公處，如台北車站雖已有微風廣場，但大部分的樓層都是供台鐵辦公。他主張，台鐵不見得要在此地辦公，而是應騰出空間讓產業進駐，租給民間單位，展現產業活力，「也許你可以搬出去，我幫你蓋棟房子，甚至租金多的都可給你，不要住在黃金地段」。

　　至於遲未動工的台北雙子星大樓，台北市副市長林欽榮有不同想法。他說，不只C1、D1的雙子星大樓，更應納入台北車站特定專用區（E1、E2），考量「四子星」整體開發規劃。他說，桃園機場捷運民國104年底通車，這將是台北市翻轉的唯一機會，如果錯過了，「我們很難有個交代，因此，我們會抓緊這個機會」。

　　民國103年12月29日蘋果日報A3版記者簡銘柱、陳冠宇、林媛玲「市府縱容惡房東，慘，違建燒死房客」的報導稱：北市一棟頂樓違建分租公寓發生火警，因屋內均以木材隔間，猛烈大火造成一名房客遭坍塌鐵皮屋壓住燒成焦屍，房東竟反怪消防隊救災太慢，警消調查，起火點疑為房東夫婦居住的四樓後陽台，疑似因電線走火延燒至五樓頂加蓋違建。房東華男供稱，103年12月28日凌晨零時許發現四樓後陽台失火，他與妻子自行滅火，並未報案，也未察覺火勢向上延燒。警消據報到場，發現五樓違建屋已陷入火海，房東及房客均被疏散到樓下！鄰居氣憤表示，房東裝修的大違建，「木板亂貼，屋內放很多瓦斯桶」，四樓屋外甚至加設吊車，方便將撿來的木條、家具吊到樓頂，「若吊車掉下來砸到人怎麼辦？」怒斥房東將「公寓」變成「危樓」。為搞違建自行架設瓦斯管線，屢次反映公安問題都不理，「為賺錢不管別人死活！」鄰棟住戶也說，曾向北市府檢舉違建，拆除大隊也曾到場，最後卻不了了之。

　　筆者認為賺錢人人都愛，但要賺得有「良心」，不能害人又害己！台北市的違章建築在民國84年以前建築完成的列管違緩拆，民國84年以後新蓋、加蓋的都需即報即拆，但政府有拆的決心但沒拆的經費，這次會發生如此遺憾的事，居然是一句不得其門而入就不拆了，這是在兒戲嗎？政府多年來面對違法應即刻處理的事，一直抱著放縱心態不積極處理，形成不可收拾局面後再來推卸責任，讓投機者有機可乘，盼政府應加強優先編列拆除違建預算及制定或修訂對人民生命安全有危險的法律，如此才能有效遏止歪風減少憾事！

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為想當包租公，出租房子，一定要注意房子必須符合《建築法》、《消防法》的規定，房客的安全必須注意；否則像前面所提到的案例，房東不僅殃及鄰居、房客，後續還會有相關的法律責任！

　　民國103年12月27日聯合報AA3版記者蕭韻純「東區巷弄店面王 單坪租金2.28萬」的報導稱：自陸客自由行來，台北東區等商圈巷內店面租金持續攀高。最新實價揭露資料顯示，位在台北市忠孝東路四段181巷的一間小坪數店面，月租居然高達新台幣20萬元，以單坪換算租金，每坪竟高達新台幣2.28萬元，已刷新巷內店面的租金的行情，成為台北市目前實價租金的巷弄店面王。北市東區商圈受惠於「觀光」與「陸客自由行開放」，沿街店面吸引國際連鎖服飾品牌、精品等業種搶進。而房東為創造店鋪租金收益，分割成「小店面」出租，已經成為台北市商圈內的特殊現象。

　　筆者認為台北市東區一直是觀光客青睞的地方，幾年前未有國際連鎖品牌業者進駐，加上未開放自由行陸客進來時，東區的店面一間一間的解約、撤櫃，近幾年因開放陸客自由行及國際連鎖店一一進駐，讓台北市東區的第二線巷弄一樓公寓紛紛改為店面出租，人潮來了，租金自然也就水漲船高。但承租業者都有利可圖嗎？這就見仁見智，獲利的不一定是承租戶，如要看人潮就是錢潮時，一定要停、看、聽，下決定前必須到附近多些時間早、中、晚觀察，有無商店常常換人再從新裝潢！

　　一般二線店面動線、人潮畢竟還是沒有一線店面動線來得方便及人潮的集中，投資店面賺取投資報酬率時，還是要口袋深，且買舊屋進行改裝也應要符合法律規定，免得觸犯法律！

　　依據民國103年12月24日經濟日報A3版記者楊文琪所撰「土地公告現值　全國平均漲12％」報導，內政部表示，民國104年度公告土地現值作業，已陸續由各直轄市、縣（市）地價評議委員會評定完成，預估全國平均調升12.04％，並以澎湖縣調升24.92％最高。六都的土地公告現值全都在10％以上，其中，新北市、高雄市的調幅均為15.17％最高。至於全台地王仍為台北市信義區的台北101大樓，每坪地價高達新台幣563萬元。內政部政務次長陳純敬認為，近幾年各大都會區房價持續上升，且因民國101年8月起開始施行實價登錄政策，交易資訊揭露，市場行情透明，公告土地現值更應反映市場動態，民國103年已調升14.21％、民國104年再調升12.04％；且占一般正常交易價格，全國平均從今年的86.25％提升至明年將達88.68％，已更接近「市價」。

　　近幾年政府每年皆調高土地公告現值，因此民眾在辦理不動產買賣過戶時，會發現土地增值稅所需繳納金額均大幅提高，因為土地增值稅核課稅額是以土地公告現值作為計算標準。民眾日後如要出售不動產，可以先詢問地政士是否自身適用「一生一次」、「一生一屋」的自用稅率或「重購退稅」的條件，來節省稅負。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為土地公告現值的提高，攸關民眾的稅負，日後民眾更須重視「節稅」，「節稅」是合法的行為，但最好先與地政士或專業律師研究，這樣才能萬無一失！

　　依據民國103年12月23日蘋果日報A12版記者吳珮如、潘姿羽所撰「頂樓裝風力發電 建商判拆」報導，新北市淡海新市鎮的「甜水郡」社區，主打頂樓風力發電機，年省十七萬度電，約新台幣五十萬元公用電費，但住戶發現，發電機年供電僅三百三十五度，省不到新台幣一千元，且運轉時有「噪音」與「震動」，因此到法院控告興格建設，求償九年的電費落差與拆除費用共計新台幣五百二十多萬元；興格建設則主張，因住戶不當使用，任意開關發電機煞車才導致故障，且風力發電是大自然控制，廣告內容是測試估計，並非保證供電量，至於運轉的聲音並未超標，故非噪音。

　　法院法官審酌，雖然建商應為宣傳內容負責，但當初廣告指發電機僅供應社區公用電，各住戶買屋契約未約定使用風力發電，現無權自行或委由管委會提告，而管委會無法證明，社區公費因發電機供電不足而短缺，考量風力發電確非人為可控制，不能保證電量，而駁回管委會求償。但因鑑定指出，發電機運轉時產生的震動，會影響社區頂樓平台結構，因此第一審法院判建商須支付拆除費用。

　　筆者認為在頂樓裝置風力發電設備其立意甚好，但建商並不是真正專業的風力發電廠商，在沒有法規範或專家評估而建置該設備，的確會發生事實與期望的落差。未來建商如要興建「綠建築」、裝置太陽能電板時，應當要請專家多方評估，而非貿然在建物上面直接添附，反而適得其反。

　　依據民國103年12月27日經濟日報A5版記者吳父鄉所撰「老公辦都更 明年投資衝破900億」報導，公辦都更再掀高潮，內政部營建署舉辦公辦都更招商說明會，民國104年共有七件政府主導的都更案，包括台電、台銀等國營單位參與，民間投資總額上看新台幣909億元，創歷年新高。營建署表示，民國104年公辦都更大幅成長的主因是，投資案件都位在精華地段，改建後都是黃金店面、豪宅與A級辦公室，因而衝高金額。營建署許文龍副署長表示，七件都更案中，除了基隆火車站是重新變更的都市計畫，其他都是首次公開。而基隆火車站與台鐵高雄港站的都更開發案，因位處交通樞紐而有其它功能型考量；其餘五件都更案皆為滿足住商需求，以及都市景觀更新。其中，台北市中山女中南側都更案位在台北市中山區，位處市中心，預估每坪均價上看新台幣90萬到130萬元，台銀位於圓山捷運站對面的都更案，近98%的土地持有人為台銀，投資案最單純。

　　筆者認為因《都市更新條例》仍在立法院尚未完成修法，加上未來房市交易較為冷清，未來公辦都更的比例應會大幅提高，因此在未來都市更新這部分所扮演的角色將更為重要，期待「公辦都更」能持續進行並遍地開花，讓台灣的都市景觀更上一層樓。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣自民國87年11月11日實施《都市更新條例》以來，迄今已十餘年，都市更新大部分以「自辦都市更新」為主，自「文林苑」、「永春案」，建商重視「都更」為畏途，主要原因是政府沒有魄力，不向日本政府推動都更的用心。現如果能由政府大力推動「公辦都更」，看是否能讓台灣的都更事業有一番新氣象，台灣加油！

　　依據民國103年12月26日聯合報A16版記者劉峻谷所撰「老先生有塊地…賤賣虧大 告官索回」報導，台中市陳老先生民國102年以新台幣八百多萬元簽約出售他在花蓮約三千坪農地，後來發現農地公告現值近新台幣二千萬元，反悔不賣被告上法院。第一、二、三審法院審理均認定仲介買賣的土地代書夥同大舅子趁機低價買地賺暴利，依契約明顯不公平判決陳老先生勝訴，全案判決定讞。第一、二審法院審理時，委託兩家不動產估價公司估價，都認定這六塊土地超過新台幣二千萬元；並查出王姓買主是劉代書的大舅子，劉才會替王先付新台幣二百萬元訂金，認定劉有土地專業知識，卻未盡職替陳以合理價格售地，想以低價購地賺暴利。法院認為，簽約售地價格明顯違反公平原則，雖然《民法》尊重私人契約，但個案「正義」更重要，為避免劉和王獲取暴利，每一審法院都判王男敗訴。王男上訴到最高法院仍被駁回，陳老先保住土地而定讞。

　　筆者認為仲介人員、地政士或估價師都比一般民眾更具有土地專業知識，也較能掌握不動產價格，應當珍惜自身的專業而服務於民眾，而非操弄專業而占取他人便宜，之後如被「證照」被取消，更將得不償失！

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為專業人士一定要提供自己的專業知識服務客戶，不要見利忘義，捲入客戶的交易案例中而自肥，這種行為一旦被發現，仍須承擔法律責任！

　　依據民國103年12月25日自由時報A9版記「文創產業進駐 房價保值抗跌」報導，文創產業進駐，人潮湧進錢潮，順勢拉抬周邊店面及住宅行情。以松山文創園區來說，結合觀光、文創、展覽、電影院等空間，每年吸睛高達新台幣10億元，更帶動周邊住宅買氣表現，需求量大於供給量，屋主惜售，只漲不跌。台北市另一文創指標聚落華山文化創意園區結合一旁的中央藝文公園，兩區總面積高達10公頃，此園區以市民大道為交界，北邊為中山區，南屬中正區，在兼具商業機能與藝文商圈的居住條件下，5年內新大來房價行情每坪逾新台幣百萬元，老公寓每坪新台幣65至70萬元。台北市除了有兩大知名文創園區外，談到新北市的文創園區，就屬台灣電影文化中心最受關注，此建設位在新莊副都心，目標民國106年完工。據了解該中心所占面積2.7公頃，打造可容內3千人的豪華劇院，另有場地可舉辦頒獎典禮、首映會、電影展等，打造成為新莊地區的文創新地標。

　　台北市松菸文創園區及華山文創園區所在位置甚好，皆鄰近板南線捷運站，並且附近有密集的商業活動，再加上文創園區給予的休閒空間，房價相對於其他地方也較為保值抗跌。而新北市也預計興蓋「文創園區」，筆者樂觀期待，透過不同文創園區的建置，不僅讓市民多一處休閒空間，更可以讓當地成為一個有特色、有文化的觀光景點。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為現代人越來越注重居住環境品質，居家環境如能配合「文創」，一方面有助於生活機能，且有益於居家品質，自然有助於房價，購屋時也可從這方面著手！

　　依據民國103年12月22日經濟日報A11版記者蔡敏姿所撰「綠地砸千億 赴首爾蓋雙塔」報導，中國大陸地產商綠地集團與韓國首爾市政府簽約，綠地計畫投資逾人民幣200億元（逾新台幣1,000億元）興建首爾最高雙塔建築，作為中國大陸企業在韓國的總部基地。綠地集團是中國大陸第二大的住宅開發商，中新社指出，綠地此次再度大手筆投資韓國，是看好中韓自貿協定將帶來的市場前景，同時也是基於「綠地」在韓國首批項目投資取得成功的信心。證券時報報導指出，中韓自貿協議生效後，日益活躍的貿易流通、現代物流將推動更多中國大陸出口商在韓國開展業務，帶動韓國核心商業區商辦物業需求的成長；中國大陸赴韓遊客數量增加則將進一步推動韓國酒店需求、零售租金進一步增長。

　　筆者認為全球化的環境，加速人才、技術及資金的流通，透過適度地開放，可以促進國家經濟發展，但在保護與開放的界線間，政府必須拿捏清楚，因為開放資金或外商進駐往往會造成國內產業的排擠，而延遲開放往往也讓其他競爭國捷足先登。如何吸引對岸的資源，在有效監督的控管下，以利國內經濟發展並讓人民安心，是政府仍需加強之處。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸由原來吸引外資，歷經三十年的經濟改革開放，經濟成長，搖身一變成為對外投資國，這是很不簡單；反之，台灣陷於早期的「外省、本省之省籍對立」，到「藍綠政黨對立」，到現在「貧富之階級對立」，一直內耗，經濟發展停滯相當可惜。李律師盼政治人物能拿出「良心」，大家一起「用心」為台灣的發展而努力，台灣才能「向上提升」，而不再「向下沉淪」。

　　依據民國103年12月23日工商日報A11版記者賴湘茹所撰「綠大陸不動產 將統一登記」報導，中國大陸公布《不動產登記暫行條例》，2015年3月1日起，各級不動產信息將統一納入大陸國土部主導建立的信息管理平台；分析認為，政策一旦開跑，有利於資訊透明，及大陸後續的房產稅、遺產稅開徵，不過在反腐的氛圍下，將影響房市投資。事實上，《不動產登記暫行條例》已歷經7年時間運作，一度陷入停滯，背後主要原因是目前大陸的不動產登記零散，相關的登記部門就有土地管理部、房產管理部、農業部、林業局9大部會，管理單位分散，讓不動產統一登記，在入法過程面臨部門利益以及權職再分配等難題。

　　對此，中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍分析，不動產統一登記將摸清房產數量，為房產稅、遺產稅的開徵奠定基礎，對於規範房地產市場和房地產調控有重要意義。中原地產首席分析師張大偉指出，過去灰色資金購買的房產可能轉變投資形式，灰色資金進入房產的可能性在未來也將降低；正常投資房產的活動則可能因對未來稅費提高的預期（房產稅、遺產稅）而減少房產的持有量。

　　筆者認為不動產採登記制，無論在土地政策的執行、稅捐徵收及人民土地所有權的保障將更佳完善，尤其中國大陸土地遼闊，管理不易，如有妥善的土地登記制度並加以執行，可以加速土地資訊的透明化，日後如欲購買大陸不動產，也將會更有保障。

　　依據民國103年12月21日蘋果日報A18版記者郭安家所撰「張金鶚談房市 稅改高舉輕放」報導，張金鶚副市長於民國102年4月1日，背負大眾對房市改革的期待跨入政壇，推動預售屋稽查、緊盯廣告不實的業者。「理想要堅持，作法要務實，專業要尊重。」張金鶚副市長表示，推動預售屋稽查、經紀業者不得膨風、調高非自用住宅稅率，都是值得驕傲的政績。但他也承認，有些改革最終版本，和他預期有不小落差。「房市政策都是高高舉起，輕輕放下。」此部分略帶遺憾地說，政府兩稅合一、囤房政策的態度都不夠積極，雖台北市帶頭調漲非自用住宅稅率，但還不夠高。3戶以上才算「囤房」，直說：「3戶有點多。」關於預售屋稽查、工業住宅等，雖有罰鍰，但也不多。他指出，市府受限法令，不能想罰多少就罰，導致罰則像沒牙齒的老虎，嚇嚇人而已，因此選擇公布建商名單，希望建商能顧及商譽，遵守規範。從學界踏入政壇，又將重回學界，張金鶚副市長表示，從政後對實務了解更多，也知道其限制。他也說：「知識份子就是看到不合理的事情要說，如果卸任後就不再批評，有失責任。」未來不論回到學界或民間，都會持續針砭時事，發表建言。

　　筆者認為學術與實務間有所差距，張金鶚副市長從學術界進入政壇，對未來的房市政策的規劃及執行，相信一定會帶來更周全有效的房市政策；而近年來房市交易轉為冷清，在一昧思考如何壓制房價時，也需要思考該如何提升房屋的供給以及健全居住的環境，如此才能真正解決民眾居住問題。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為人民居住權的解決，不是靠打壓房市，如果打壓房市把相關行業打垮，影響從業人員的生計及工作機會，這不是政府應當的積極作為。其實政府最大的責任是廣建「社會住宅」，釋出公有地，讓無法購屋者解決居住環境的問題，這才是正確的。另外，台北市政府最嚴重的「違章建築」，與頂樓違建，也沒有看到台北市府有何積極作為，這對居住環境，都市景觀的改善是有欠缺的，台北市政府加油吧，讓台北市民有感！

　　依據民國103年12月18日自由時報A14版記者郭安家所撰「507戶松山健康公營宅 2017完工」報導，松山健康公營宅預計興建五○七戶，規劃公辦民營托嬰中心等設施，預計二○一七年完工。雖然郝市府卸任前僅二七四戶公營住宅完工，但計算已規劃、施工中的公營住宅，預計二○一八年要達到九千戶存量目標。健康公營住宅規劃套房型三六○戶、二房型一○○戶、三房型四十七戶，分為兩區四棟，其中一區有兩棟十四層樓，二區有十六層、十五層共兩棟；至於租金，將以周邊松山區健康路、三民路口房戶行情七折計算；入住條件以廿歲至四十六歲設籍北市者，且家庭年收入在四十％分位點以下（民國一○三年度為新台幣一一九萬元以下）等。健康公營住宅基地面積達二九二九坪，過去是眷村婦聯新村，後來搬遷閒置，軍方釋出土地，由北市府興建公營住宅。工程由九典聯合建築師事務所設計、新亞建設施工，規劃有托嬰中心、老人日間照護中心及老人服務中心，完工後將達到綠建築鑽石級及智慧建築銀級標準。

　　筆者認為北市府興建「公營住宅」，增加房屋供給確實能解決民眾居住的需求，只租不售也能抑制投資客炒作歪風，北市府除了松山健康公營宅地興建，也已在大龍峒等許多地方興建「公營住宅」，期待其他各地方縣市政府也能興建，讓居住問題不再是台灣的社會問題。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府在台灣施行《住宅法》之後，積極推出「公營住宅」，這對人民「居住權」保障的實現是有幫助的，這值得肯定。但這只是踏出第一步，希望能端出更明確的「住宅計畫」，並宣導且大力推動，台北市才更可以提升居住品質！

　　依據民國103年12月22日自由時報A13版記者賴筱桐所撰「新板特區開放空間 規劃6主題」報導，台北縣政府時期以容積獎勵鼓勵建商進駐新板特區，建置立體空中廊道及空橋，延宕多年未全數開通，部分建商心存僥倖，將未開通的開放空間封閉淪豪宅私用，遭市府強拆；新北市城鄉發展局民國103年檢討空廊及公益空間使用，規劃六大主題區，預計民國104年底完成指標系統串連全區，盼帶動區域發展。六大主題區包括「年輕潮流區」、「城市農耕區」、「築夢樂活區」、「全齡藝廊區」、「市政親民區」及「交通運輸區」。

　　據統計，新板特區共有十五處開放空間社區，其中六處豪宅因二次施工違建，未開放一般民眾使用，已陸續被市府認定違章建築而強制拆除，但過程引來住戶不滿，質疑建商涉嫌詐欺、市府作秀，不過多數民眾表示支持，認為是「遲來的正義」。某社區管委會黃姓主委說，開放空間安全及管理維護沒有一個依據，萬一發生意外，究竟是社區還是市府負責？他擔心空橋系統全面開通恐影響住戶隱私權，引發管理上的困擾，希望工務局能協助社區界定公私領域並同意施工，確保住戶安全。

　　筆者認為當初建商透過開放空間取得容積獎勵，應在銷售時詳實告知買方，以避免日後的紛爭；另外透過開放空間取得容積獎勵，是應當將該空間供給一般民眾使用，政府對此應加強執法，以避免造成許多建商起而效尤。

　　民國103年12月22日工商時報A8版記者張中昌「壽險業投資不動產，急凍！」的報導稱：依壽險業者表示，台北、台中、高雄壽險業資金投資國內不動產，明顯下滑許多，也創歷年來的新低。而受到金管會要求最低收益率2.875％限制，壽險業者今年投資國內不動產意願降低，業者更明顯轉往「非」大台北地區去尋找土地標的。然高雄、台中的土地價格比台北低，面積也相對比台北來的大，因此才會轉往「非」大台北地區投資。

　　金管會開放可以投資海外不動產後，台灣大型的公司如國泰、富邦、新光等壽險也都紛紛鎖定東南亞、日本、歐洲地區主要城市的不動產！

　　筆者認為從壽險業者統計數據來看，壽險業者在大台北地區投資冷淡的原因有許多，受限政府的相關規定，只是其中之一的因素，另外大台北地區大型土地的取得不易及單價高也有關係，所以相對會轉投資到價格地面積大的地區投資並預期未來的漲幅增值空間，金管會也開放海外不動產投資，而海外投資的租金投報率目前也比國內穩定，所以壽險業者的充裕資金無處去的情況下，而幫忙他們找到資金外流的管道！

　　民國103年12月22日聯合報記者莊琇閔「都更條例修法慢，建商等到心冷」的報導稱：立法院《都市更新條例》遲未完成修法，影響建商都更意願，對台北市影響最大。台北市政府都市更新處統計，自民國103年4月26日起部分都更條例失效時，仍有上百件進行中的都更案件，因法令空窗過渡期，市府暫緩受理事業概要申請。

　　由於都更事業概要原1/10的同意門檻的規定已因違憲失效，雖現行法令可跳過該步驟，直接提「都更事業計畫」，但同意門檻更高，建商必須先投入更多時間進行整合，加上相關法令未修法確定，降低建商參與都更的意願。影響現在都更停滯的主因，在於都更條例遲遲未完成修法。

　　筆者認為「都更條例」的目的，是針對都市老屋翻新及改善台北市市容環境景觀而制定，但因未廣為宣導讓百姓知道「都市更新」的好處與目的，另外「都市更新」同意門檻過高而使得整合時間過長，建商投入時間長及現有屋主有豐沛的租金收入，改建意願不高，使得建商無法繼續協商整合，因此而降低建商投入的意願，另外經過「士林文林苑」及「松山永春案」的糾紛後，建商也改變調整改建方式，政府也開始對都市更新更條例法案做修正，但修正草案進入修法期間長，只要時間一長，建商都更意願普遍不高且轉而變成合建案，如此蓋出的房屋景觀上跟當初的原意也會有所改變，盼立法院對像都「市更新條例」這種民生法案的制定或修正時能加快腳步！

　　民國103年12月18日聯合報AA2版記者江碩涵、蕭韻純「房價M型化確立」的報導，指出根據住展雜誌統計，台北市20坪以下新屋每坪新台幣105.2萬元，71坪以上豪宅產品每坪新台幣110.9萬元，最小和最大的房子單價皆跳至3位數，令一般購屋族大喊吃不消。今年以來預售屋、新屋平均行情，已顯示大、小坪數房價皆高，房價M型化格局確立。30坪以下房屋今年漲幅最高，是因為台北房市以總價市場為主，多數購屋者預算有限，無力追逐高房價，只好降低購買坪數，小坪數新屋吸引不少年輕自住者購屋，同時間也吸引嗅覺敏銳的投資客搶進，才會拉高單價。

　　70坪以上豪宅則因位於精華地段，加上富人群聚效應，房價才居高不下，而缺乏品牌與地段的「偽豪宅」則因整體市場冷清，賣得比較辛苦。至於一般中產家庭較偏好購買的30至50坪房屋，不僅房價漲幅不高，且市場推案量持續減少，使得台北市中間的坪數新屋愈來愈少。

　　筆者認為：在全球化的趨勢下，財富快速攀升，隨著資源重新分配下，全球各地貧富差距拉大形成懸殊距離，台灣也是一樣，房地產的價格一夕之間暴漲，使得勞動階級與中產階級失去競爭力，購買不起高單價房屋，然而富有的人更富有，中產階級的人也逐漸變成勞動階級，政府也因為如此的差距拉大制定了增加「奢侈稅」、「富人稅」、「實價登錄」、「豪宅稅」、「囤房稅」等規定來緩和房價，盼民國在104年後台灣的房市能有一定的穩定市場！

　　民國103年12月19日自由時報C3版記者徐義平的「台北港土地標脫率42.1%」的報導稱：新北市地政局103年12月18日標售台北港特定區住宅地與商業地計19筆，最終標脫8筆，標脫率約42.1%，總標脫金額達新台幣18.04億元，每坪最高標脫單價約新台幣46萬元。其中太子建設砸下新台幣6.64億元買進兩筆，補進約1502.47坪土地，預計2016年推案，推案單價預計二字頭。

　　台北港特定區屬於新開發區域，大部分的開發商對於此區較為陌生，加上市況表現平淡，開發商的態度也相對保守許多。

　　筆者認為近年來新北市政府計畫八里地區有台北港優越的海運交通，先開通台64線快速道路銜接台61線快速道路至桃園國際機場的空運交通，另外由1號及3號國道接至全國各地，另外還有目前正在興建的淡江大橋與「輕軌捷運」重大建設，此優越的地理條件環境，勢必是造成各投資者的窺視而投入該地區投標，未來該地區將形成一個娛樂與經濟產業的專區而帶動八里洲子洋地區的經濟發展！