永遠自然─李永然律師部落格

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年5月13日聯合報A6版記者林河名所撰「王應傑：新政府不宜大量建社宅」的報導新政府即將上台，台灣商業聯合總會理事長張平沼、台北市商業總會理事長王應傑等商界領袖，民國105年5月12日拜會即將就任的準行政院長林全、國發會主委陳添枝。王應傑對新政府提出四大建言，其中包括建議不宜再興建廿萬戶社會住宅，以免造成供給量過剩，使房市雪上加霜。王應傑理事長的四大建言，除主張不宜再興建廿萬戶社會住宅，第二個建議是，目前全台多達一百廿萬戶的餘屋量，新政府應構思「去供給」，使空屋流動。他建議，可善用蚊子館或聯開宅改建社會住宅，透過只租不售的方式，以每月租金新台幣五千元，提供給年輕的首購族，如此以來才可以解決餘屋過多的危機。

　　第三個建議，目前全台約有八百卅三萬戶的住宅建物，台北市有超過六成以上為逾卅年老屋，九二一之前建物耐震係數五級，若發生六級地震，台北市土壤液化潛勢區房子倒塌恐怕很嚴重，因此應加速土壤液化區的都更，如盡早修正《都市更新條例》，且將該區域納入都更範圍。另外，建議採取「先安置後拆遷」方式，相關配套可將土壤液化區的都更戶安排居住在中繼宅，並加快都更，使液化區民眾因都更而解套。第四，建議政府應比照中小企業信用保證基金模式，成立「房屋信用保證基金」，如成立房屋信用保證基金提供保證，銀行貸款成數可進一步提高到九成，自備款只要一成，寬鬆期改成五年。另外，建議可修正《銀行法》第卅八條住宅貸款期限，從卅年改成四十年，才能解決居住問題。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年5月10日經濟日報A5版記者郭及天所撰「外國人來台買房 Q1僅239件」的報導，內政部最新統計資料顯示，民國105年首季外國人（不含大陸人）來台購買不動產僅239件，為近三年來低點。不動產業者指出，相關數據透露，房地合一稅上路之後，對外資課以高額稅率，已達到減少外人來台購買不動產的效應。根據統計，首季外國人購買不動產建物件數為239件，季減66.9%、年減22.4%。以各地件數來看，以台北市的78件最多，新北市的47件居次。就外資購買的建物面積觀察，首季全台僅6,963坪，僅過去幾年同期的五至七成。

　　不動產業者指出，外國人在台購買不動產的動機，除了部分外國人士是婚姻、就學就業等因素在台購屋自用之外，外資投資機構在台購地獵樓已相當稀有，近期多站在賣方屬於出售，房地合一稅制實施後，政府對外資祭出重稅以杜絕假外資，使民國105年以來外資在台購買不動產更為降溫。

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　　依據民國105年5月12日自由時報A14版記者鍾泓良所撰「南機場公辦都更牛步 民團OURs退出」的報導，台北市都發局、都更中心、公辦都更辦公室全力推動南機場公辦都更案，原預計民國104年12月公布「都更權利變換方案」，卻一再跳票，不料，從郝市府時代即耕耘當地的都市專業者改革組織（OURs）也決定要退出該計畫。

　　OURs五年前就進駐台北市南機場進行整宅，起初與社區合作推動食物銀行等社區營造，一年半前台北市柯市府上任後，更協助柯市府進行公辦都更可行性評估，南機場從民國104年3月開首場都更說明會，一年多來，開了超過四十場說明會，但最關鍵的權利變換概算方案，至今完全無時程。OURs的彭揚凱秘書長表示，支持南機場公辦都更的大方向，但不認為「公辦都更」就是都更問題的萬靈丹，「民辦都更遇到的問題，公辦也會遇到。」他分析，市府起初過於躁進，沒有研究清楚就敲鑼打鼓地開出南機場公辦都更的支票，進而讓居民有過度期望，然而一年來還沒有看到實質進展，就轉而失望。他強調，都更最難就是「人的整合」，比起了解複雜的都更權利，更願意信任長期的社區網絡；但北市府在政治上過於幼稚，刻意與當地忠勤里里長方荷生敵對，導致地方上皆不願意再主動幫忙。

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　　依據民國105年4月27日工商時報A18版記者顏瑞田所撰「高雄亞灣地上權招標 拚引資32億元」的報導，位於高雄亞洲新灣區、統一夢時代購物中心後方的2,774坪「特貿5」土地，將由高市府以地上權模式，民國105年5月底公開招標，包括權利金在內，可望為高雄引進新台幣32億元資金。這塊地可由得標廠商投資興建飯店和購物中心等商業設施、以及地上權住宅，另一筆近3,842坪「特商五」土地，也將重裝登場，由於規模更甚前者，希望為高雄市亞灣區引進國內外重量開發商。

　　高雄市政府捷運局長吳義隆昨表示，該地上權基地位於亞洲新灣區成功二路、與興發路交叉口，隔壁就是統一夢時代購物中心，是高市捷運局首次提出公開招標的土地開發案。吳義隆說，由於高雄水岸輕軌正為開通到高雄展覽館C8站，做最後衝刺，而該案也是輕軌這個大眾運輸軌道交通建設，結合都市規畫及土地開發的首例，希望能夠吸引國內外知名企業進場，而隨著輕軌捷運逐步通車，未來該案可結合夢時代人潮與輕軌便利性，因此，開發榮景可期。為了積極開發高雄亞洲新灣區，高雄捷運局除了統一夢時代購物中心後方的2,774坪「特貿5」土地，位於中鋼總部附近、台電發電廠對面的1.27公頃（約3,841.75坪）的「特商五」土地，目前正在都市計劃行政程序，完成後，將適時對外招標。

                                                                                   文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年4月29日自由時報C3版記者徐義平所撰「花敬群推稅改整頓房市 業者憂加重房市壓力」的報導，選前擔任民進黨智庫土地及住宅政策小組召集人的花敬群，曾提出房市三箭，強調稅制改革是整頓此波房市亂象的主要關鍵，目前已確定擔綱內政部政務次長一職。

　　第一箭是提高持有稅，因此，未來也將從稅制著手改革房市，但卻是透過稅制的調整，有策略地解決居住問題，讓閒置資源因租稅優惠獲得有效利用、產生產值，同時用高稅率嚇阻投機炒作，讓市場回歸正軌。第二箭則射向沒有繳稅的房東，拋出租賃專法議題，讓沒有繳稅的房東浮出水面；第三箭則針對現行停滯的都更議題，提出由新政府成立都更專責機構，建立一個有組織的系統，並透過中央與地方合作，同時動員民間專業人士，包括建築師、估價師、地政士等，甚至深入社區與市民做都更教育。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年4月7日工商時報A2版記者朱漢崙所撰「社會宅要成功 土地、混居是關鍵」的報導，距離新舊政府交接僅剩一個多月，新政府上任後的施政計畫即將啟動，並提出社會住宅政策規畫因應民眾住的問題。但是社會住宅政策是否可成功，有兩大關鍵，一是中央或地方政府是否稱職扮演「地主」角色，積極配合土地提供；另一則是社會住宅應混入一般住宅。

　　其實，趁著社會住宅政策推動之際，台灣的中央各部會所轄土地，乃至於地方政府轄下的土地使用效率，也應該進行通盤檢討。例如，國防部在先前進行大規模的裁軍之後，有不少軍營用地已經空出。此外，各地方政府所轄的中小學校，因面臨少子化問題，實際就讀人口大為減少，連帶校舍需求也大為降低，現在很多校舍幾乎形同唱「空城計」，這些營舍、校舍的分布，有不少是在市中心，如今適逢政府擬推動社會住宅政策，正需要土地的當下，實在可以拿出來重新檢討規劃。

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　　依據民國105年4月7日經濟日報A6版記者潘姿羽所撰「租屋給弱勢戶 享租稅優惠」的報導，立法院內政委員會於民國105年4月6日初審通過《住宅法》部分條文修正案，房東將房屋出租給弱勢民眾，租屋期間所獲得的租金，新台幣1萬元以內可免徵所得稅。內政部於民國96年開辦整合住宅補貼資源實施方案，符合條件的弱勢住戶，每戶可補助最高新台幣4,000元的租金補貼；不過承租戶申請時，須將租賃契約交給內政部審核，可能導致稅捐單位以此資料向房東課稅，使房東不願出租給想申請補貼的弱勢家庭，或是變相增加租金。

                                                                                         文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年4月11日聯合報A7版記者林榮芳所撰「地租屋糾紛層出不窮 五大地雷要小心」的報導，租屋糾紛層出不窮，「崔媽媽基金會」統計2015年所接獲的租屋糾紛案件，高居排行榜前五名的分別是「押金返還」、「房屋修繕」、「欠租」、「其他費用負擔及欠繳」、「稅賦」及「提前終止租約」並分別說明如下：

                                                                                         文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年4月5日工商時報A1版記者朱漢崙所撰「地租漲 台北101吃不消」的報導，台北市政府大舉調高公告地價，意外打到BOT案，其中政府持股超過50％的台北101更首當其衝。台北101董事長周德宇已對此在董事會提出報告，董事都高度關注台北101經營團隊和北市府的協商進度，因為這將嚴重衝擊台北101今年的獲利；據了解，台北101已向北市府爭取，看能否在約當公告地價漲幅15％的範圍內加碼台北101要交給台北市政府的BOT土地租金，相關協商已進行數月。業界人士指出，這不僅是台北101的問題，整個台北市信義計畫區商圈有許多與台北市政府進行地上權合作的大型觀光飯店、購物商場經營者，都將同受衝擊，例如君悅大飯店等其他信義商圈的知名百貨觀光業。除了信義商圈外，台北車站的京站等BOT案經營者，也將面臨地租成本大增的問題。

　　業者指出，若與政府進行BOT合作的企業因土地的公告地價使得租金成本大增，政府恐怕必須好好拿捏如何因應相關的衝擊，同步採取配套措施，因為BOT案畢竟要作長遠、穩健的規劃，倘若業者要交給政府的地上權租金，將跟著地價調漲而暴增，這種不確定性將不利政府BOT案的後續推動。業者強調，政府應另訂定其他方式，合理的反映公告地價的上漲趨勢，又讓業者能負荷租金，而不是一口氣就無預警大舉調高土地租金，畢竟現在景氣不好，物業管理者被政府調高租金，接下來一定是調高下游店家的租金。

                                                                                             文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年4月1日經濟日報A17版稅務問答暨快訊報導，桃園市莊小姐提問：出售房地時如何判斷應否申報房地合一所得稅？北區國稅局桃園分局答覆：房地合一課徵所得稅制度自2016年1月1日起實施，民眾在新制實施後賣出房地或房屋使用權，有可能需要依照新制規定，申報及繳納個人房屋土地交易所得稅。

                                                                                               永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年3月27日聯合報B2版記者邱瓊玉所撰「住家防火巷堆放雜物 可開罰10萬元」的報導，台北市防火巷堆放雜物、違停狀況頻傳，為避免公安出問題，北市府都發局擬針對防火巷訂定「管理自治條例」，未來民眾若是在防火巷違停、堆置雜物，不僅違停汽機車會被拖吊移置，雜物也會被當成無主物，公告7天無人認領，即請環保局清除，最高還可開罰新台幣4萬元至10萬元不等。北市府建管處表示，管理自治條例後續將送市政會議、市議會審議，通過後就實施。

　　北市府建管處表示，過去針對防火巷並沒有專法規範，主要都是依照《公寓大廈管理自治條例》地16條的規定，不過由於該條例，僅適用該建築物住戶，對於非住戶的違規行為無法可罰，再加上防火巷堆置的雜物、汽機車，有時是無主物，有時是非住戶，更多時候是沒有管委會的老舊公寓，實際開罰案例少之又少。為解決防火巷遭占用情況，都發局近來擬訂定「管理自治條例」，若是有成立管委會建物，發生防火巷堆置雜物，應將違規物品移至無妨礙防火避難區域，並公告招領；若是沒有管委會的建物，且堆置物品無法確認違規人身分，由台北市都發局公告7天，無人認領者視同「廢棄物」，由台北市環保局負責清運。

                                                                                        文◎永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年3月7日經濟日報A8版記者楊文琪所撰「北市房屋稅 今年不調整」的報導，台北市長柯文哲於簡報房屋稅課徵事宜時，民國105年的房屋稅已無調整空間，民國106年起規劃取消擁有游泳池、中央空調、電扶梯等設備的新飯店或商辦等房屋稅的加價規定。北市預計實施房屋稅課徵新制，還包括的建商一年內未售出的房屋，房屋稅從3.6%降為2%，一年後只要超過三戶恢復課徵3.6%的稅率，此規定只要台北市議會通過，就可實施。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所　李廷鈞地政士

　　根據民國105年3月4日經濟日報A5版記者郭及天「房市不景氣，交易糾紛變多」的報導，有鑑於台灣的房市不景氣，台北市地政局統計的不動產消費爭議案件，2015年的件數逐季增加，爭議原因多半是「隱瞞重要資訊」、「終止委售或買賣契約」為最大宗，此外「遲延交屋」的爭議也在第四季大量增加。

　　台北市地政局統計不動產消費爭議案件顯示，2015年各季分別有33、30、55、63件，以類別來看，「隱瞞重要資訊」和「終止委售或買賣契約」各有24件是最多，過去較少出現「延遲交屋」也有15件位居第三，第四季就有12件，「房屋漏水」、「服務費報酬爭議」和「仲介公司欺罔行為」的爭議件數也有十件以上。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年3月1日自由時報A14版記者盧姮倩所撰「社子島開發 「三沒人 恐無家可歸」的報導，即使多數民眾沒參加社子島i-Voting開發案投票，北市府仍宣布「生態社子島」方案勝出，將啟動開發程序。但在地市議員指出，社子島雖設籍九千人，實際可達二萬人，其中約八％至十％的「三沒」居民，也就是沒土地、沒房屋所有權、沒社子島戶籍的居民，他們不僅無法投票，也不適用安置方案，恐無家可歸。社子島專案辦公室執行長易立民坦言，確實較難處理，將配合今年的查估情況，討論是否納入安置方案。

　　根據民國105年2月26日經濟日報A16版記者郭珈爾「房屋稅免徵，跟屋齡無關」的報導，房屋稅即將在民國105年五月份開徵，高雄市稅捐稽徵處提醒民眾，根據《房屋稅條例》的規定，就算房屋老舊，仍要繳房屋稅，因為房屋稅要繳納與否和屋齡沒有絕對關係，而是按房屋評定現值的差別。

　　稅捐處官員解釋，房屋稅應付稅額並非以市價計算，而是「房屋評定現值」乘上「稅率」得出，目前由各縣市政府每三年評定一次，考量因素包括房屋標準單價、每年折舊率和房屋所處的地段等。

　　像是「總樓層數」、「房屋構造種類」和「用途」都會影響房屋標準單價，樓層數越高、標準單價越高，可能就要繳納更多的房屋稅。而目前不用繳房屋稅的標準在總現值新台幣10萬元以下，因此不管屋齡多久，只要房屋評定現值超過新台幣10萬元，就要繳房屋稅。非自住用途的房屋，像是營業或是自由職業事務所、人民團體等房屋，無論評定現值多寡，都要繳房屋稅。

　　依據民國105年2月23日經濟日報A14版記者郭珈爾所撰「房屋稅清查 用途變更快申報」的報導，新北市政府稅捐稽徵處指出，民國105年2月以來，各地方政府的房屋稅例行清查作業已經展開，清查重點為房屋使用情形是否符合減免稅要件、評定現值是否正確、適用稅率和實際用途是否相符等。

　　民眾常見的錯誤，主要是房屋使用情形變更，卻忘記在法定期限內進行申報，或是房屋增建、違建，卻未如實設立稅籍。像是頂樓增建、陽台加建及自行搭蓋未合法登記的違章建築等情形，民眾都應設立稅籍、繳納房屋稅。稅捐稽徵處官員提醒，根據《房屋稅條例》第16條，納稅義務人未在法定期限內申報、導致漏稅者，除了要補稅，還會按所漏稅額處以二倍以下的罰鍰。如果民眾的房屋有新建、增建、改建或是用途變更的情形，應該主動向房屋所在地的稅捐稽徵機關申報房屋稅、補繳稅款，才不會遭到稽徵機關查獲後而受罰。

　　筆者認為稅捐稽徵處其實都會不定期派員查看轄區不動產，是否有做營業使用或增改建的情形，所以民眾如有前開情況時，應主動向該管轄區申請變更，並調整該適用稅率，以避免遭到罰鍰！

　　依據民國105年2月20日工商時報A9版記者劉峻谷所撰「借女兒外甥女名義炒房 奢侈稅加重罰共795.5萬」的報導，新北市古姓單親媽媽用外甥女及女兒名義購兩戶法拍屋，18天轉手賣出，共賺新台幣294萬元，被北區國稅局查獲，追繳奢侈稅並重罰2.5倍共新台幣795.5萬元。古女主張風水師指兩屋是「敗退格」，又逢買方堅持要買才出售，符合「非自願因素出售」不是炒房，但法院不信，判她敗訴。

　　台北市國稅局經人檢舉查出，民國101年11月間，古姓女子用曹姓外甥女和女兒名義，向法院買兩戶法拍屋合計新台幣1,222萬元，18天後轉手以新台幣1,516萬元賣出兩屋，北市國稅局將此資料轉知北區國稅局。古女提行政訴訟主張，她和姊姊兩家人租屋同住十餘年，得知法院拍賣某大樓10號6樓和11號6樓房屋，外甥女曹女和女兒商議買下來共住上下樓，兩家互相照應，她只是先借兩人押標金。台北高等行政法院審理指出，調查資金流向，兩間法拍屋的押標金都從古女帳戶領出，兩屋售屋款也都匯進古女帳戶，且兩份房屋買賣契約都由古女收款簽名，認定古女借用人頭炒房，不但應追繳奢侈稅，也應重罰，而判決古女敗訴。

　　筆者認為不動產奢侈稅雖已自民國105年1月1日起停徵，但國稅局仍會針對民國104年以前符合課徵奢侈稅的案件進行追稅，並且以人頭購置不動產的投機作為追稅重點。隨著資訊科技進步，稅務機關勾稽的能力大幅提升，民眾千萬不要以身試法，尤其本稅之外的罰鍰金額往往過於龐大，而造成更多的負擔！

　　依據民國105年2月18日自由時報A14版記者蔡亞樺所撰「李鴻源促防災型都更 柯市府不推行」的報導，美濃地震造成台南重大死傷，前內政部長李鴻源拋出防災型都更，北市議員王鴻薇昨引述資料，指北市建物有八成的屋齡逾卅年，其中屋齡四十年以上高達五萬七千多棟，未來北市發生大地震，災害恐無法計算，市府應加速推動防災型都更。

　　對此，台北市都市發展局副局長張剛維表示，市府將不推行防災型都更，但台北市市長柯文哲指示老屋要有配套，因此兩週內召開副市長聯席會議，邀集工務局、消防局、都更處等開會，並於一個月內提出老屋健檢併同都更的策略。都發局官員補充，李鴻源提出防災型都更後，內政部有補助地方政府進行先期規劃，因此二○一三年底完成研究規劃案，在內政部營建署設定條件選擇士林區進行模擬評估，但因中央沒有進一步計畫，因此該研究案也沒執行。官員說，柯市長認為這次台南災害，除了要防災，仍要兼顧到都市計畫如避難空間與疏散道路、老屋都更等面向，因此要求一個月內提出整體的都更策略，防災型都更就不會單一推動。

　　筆者認為台灣的都市更新刻不容緩，無論是防災型都更或老屋健檢，人民所關心的議題是房屋住的安不安全，有鑑於《都市更新條例》尚未修法完成，利法院立法委員們更應該加速該法修正，另政府官員須提出更有效的解決辦法，而且非老屋健檢及防災型都更的政策並非相互排斥，更可能可以相互併存施行！

　　根據民國105年2月16日自由時報A3版記者黃文鍠、楊金城、吳俊鋒等報導，台南市維冠金龍大樓倒塌案，造成重大傷亡，檢方目前仍然在追查倒塌原因是否是建造時偷工減料或是設計不良。大樓設計圖顯示，原本一樓A到D棟之間都有強面，後來提出變更設計將五戶打通成一戶，土木專家鄭明昌看到後搖頭表示，當時如果看到這種底層軟弱的結構圖，一定會拒接。

　　檢方證實，房東藍太太在2003年購屋的時候，相關資料顯示租給燦坤的位置原來就沒有隔間，因此案情回推到大樓原始的建造設計。原來該大樓在1993年建造的時候，一樓A到D棟之間本來都有牆面，平均分割為店舖，但是在1994年的時候提出變更設計，五戶才被打通成一戶。

　　依據民國105年2月17日聯合報AA2版記者孫中英所撰「以房養老 月領4萬 個案漸增」的報導，合作金庫銀行自民國104年底推動商業型「以房養老」產品後，目前已有36件個案、放款金額已達新台幣3億1800萬元，承做「以房養老」每戶每月平均可領新台幣4萬元。目前合庫銀打算透過里長和地區老人協會推動。自合庫銀率先開辦商業型以房養老商品後，今年已有土地銀行跟進推出，華南銀行與台灣銀行的相關商品，將在民國105年第1季也會推出。

　　合庫銀行廖燦昌董事長說，已開辦的36件以房養老個案中，還是以北部最多，台北市就有16件、新北市也有10件。另外，基隆、桃園、高雄、花蓮等地，也都有老人申辦，可說是「遍地開花」。至於年齡層，以65歲到70歲最多、有13件，71歲到75歲有9件，超過76歲則有14筆，有一筆為高齡94歲者承做；並且他預估，民國105年上半年，合庫銀的以房養老件數有機會突破100件、承做餘額可突破新台幣7億元，但他也說，以房養老雖可讓老年退休生活資金來源有更多選擇，但其實「不太好推」，跟每個老人家談「要講5次以上」，當事人才願意點頭承做。合庫已規畫透過各地區的里長和老人協會，積極推動。

　　筆者認為「以房養老」的房貸應該會逐漸在市場上被認同，各家銀行將會陸續投入這個市場，如感興趣或有需求者未來可以多方比較產品、合約內容，選擇自身最適合方案，作為老年規劃！