永遠自然─李永然律師部落格

馮先勉著‧基泰管理公司出版

1.      房地產投資何以能有較高的獲勝率，其特殊優越性包括：﹝1﹞它是必需品；﹝2﹞它是稀少品；﹝3﹞它是獨佔品；﹝4﹞它有保值性；﹝5﹞它有收益性；﹝6﹞它有保障性；﹝7﹞它是炫耀品。

2.      投資房地產一定要注意「區位」，千萬不要買區位不好的房子；「區位不佳」代表未來增值空間有限，風險卻很大。

3.      「景觀」不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值；所以在市中心的景觀才值錢，因為在市中心的景觀是「稀有品」，例如：大安森林公園旁的房子。

4.      台灣目前房地產已從「必需品」昇華成了「商品」的現象。目前台灣投資人所缺乏的是對於房地產投資知識的增強；投資人如果自己無法深入瞭解，必然無法避免投資失敗的結果；所以，如果沒有時間瞭解，就必須選擇好的品牌。

5.      「中產階級」要從房地產投資中獲利，必須知道以下五個重要訊息：

﹝1﹞    房地產市場已和過去完全不同；

﹝2﹞    愈便宜的房屋，愈無法獲利；

﹝3﹞    付款愈輕鬆的房屋，愈無法獲利；

﹝4﹞    資金投入愈少的房屋，愈無法獲利；

﹝5﹞    最好地區的房屋，才有獲利機會。

6.      在景氣不確定的環境中，投資人必須掌握四個不敗的投資機會：

﹝1﹞    景氣變化時，才是最佳的投資時機；

﹝2﹞    「收益型房地產」才是不敗的投資標的；

﹝3﹞    「主題不動產」﹝註：定位清楚的不動產﹞最具爆發性增值機會；

﹝4﹞    「產權集中的房地產」才有增值機會。

7.「商品不動產」就是具有收益能力的不動產，故在國外稱為「收益﹝型﹞不動產」﹝income property﹞；因此，其範圍可以包括任何種類的不動產，如辦公室、商務、商店、醫院、旅館、停車塔，甚至「出租住宅」都可以是「收益型不動產」的範圍；這種不動產的投資獲利機會有二：

﹝1﹞    目前已有收益能力；

﹝2﹞    未來會有收益能力。

8.一棟主題不動產，不論是住宅、「酒店式公寓﹝service apartment﹞、餐廳、辦公樓、或是商場，只要定位清楚，它就是稀少的；再加上房地產的基本特性─﹝Location﹞的無可替代位，都有機會變成「唯一」的商品。

9.塑造成功的主題性，有以下四點判斷指標：

﹝1﹞    正確的區位；﹝2﹞明確的定位；

﹝3﹞成本的控制； ﹝4﹞收益的創造。