永遠自然─李永然律師部落格

董增華著‧白利本

1.      直轄市、縣﹝市﹞政府可依據《都市計畫法》、《都市更新條例》的規定，劃定「都市更新範圍」，以台北市為例，至民國97年3月24日止，共336處劃為「都市更新」範圍，其中台北市府劃定有212處，自行劃定有124處。

2.      都市更新全台以台北市最熱絡，於民國89年申請案僅6件，至民國96年則上升成長案93件，截至96年底累積申請案286件。

3.      都市更新案的方式可分為三種，即：

﹝1﹞    以「建商」擔任實施者，以「協議合建」方式更新；

﹝2﹞    以「建商」擔任實施者，以「權利變換」方式更新；

﹝3﹞    以「都市更新會」擔任實施者，以「權利變換」方式更新。

    在上述三種方式，似乎「權利變換」的更新方式較受歡迎；另以「都市更新會」擔任實施者的成功案例較少。

4.      都市更新最大的困難，在於整合區分所有權人，一般來說，區分所有權人愈多的地區，更新整合愈為困難，人數在100人以下較為可能；100人以上則較困難。

5.      都市更新的條件是否足夠，最重要的是誘因，即「利潤動機」；不論採「權利變換」或「協議合建」的方法，更新利益都要滿足「建商」與「區分所有權人」；所以，更新後房地總價值的極大化，是「建商」與「區分所有權人」共同追求的目標，向地方主管機關申請最高的容積獎勵額度，自有其重要性！

6.      以「都市更新會」擔任實施者，以「權利變換」的方式變更，才需要成立「都市更新會」。有「七人」的土地及合法建築物所有權人自行實施都市更新事業時，應組織「都市更新會」，更新會運作受《都市更新團體設立管理及解散辦法》規範。

7.      都市更新依照時間順序，可分為五個階段：「劃定都市更新範圍」、「都市更新事業計畫概要」、「都市更新事業計畫」、「權利變換計畫」及「拆除重建階段」。

8.      以「權利變換」模式都市更新，乃由區分所有權人委託建商擔任實施者，以權利變換方式實施都市更新，建商與區分所有權人的分配比例，由更新後房地總價與興建成本決定。《都市更新條例》內容重點，幾乎以「權利變換」為核心，《都市更新條例》第29條~43條的條文為「權利變換建立法律基礎」。「權利變換」對區分所有權人有三個好處：

﹝1﹞    更新流程資訊透明，保障居於資訊劣勢的區分所有權人；

﹝2﹞    區分所有權人有賦稅減免；

﹝3﹞    政府對都市更新事業計劃、權利變換計畫有審議把關及監督計畫執行的責任。

9.本書通俗易懂，想參與「都市更新」的區分所有權人可事先閱覽，必有助於自身權益的維護。