2009年12月23日上午9時10分至10時40分,我應基隆市政府之邀前往演講,主題為「公寓大廈管理常見糾紛疑義解說」。



《公寓大廈管理條例》已施行多年,但目前的管理仍有許多缺失,導致社區爭議頻傳。在此次演講中,我將管理條例作一解說,並解析常見糾紛,盼能藉此讓民眾落實相關規範,減少糾紛。

演講大綱如下:
壹、前言
公寓大廈的管理自《公寓大廈管理條例》施行後益受重視;然目前公寓大廈管理仍存在諸多缺失,如公共安全申報未落實、未建立正確的管理觀念(財務管理及行政管理)、建築物硬體管理常見的缺失(開放空間、防空避難室違規使用、鐵窗裝設未統一規格化、廣告招牌未依規定申請、安全措施不足)、規約訂定或修正的瑕疪、重要文件未發給住戶……等註1。由於管理的缺失,自然導致社區爭議頻傳。

貳、住戶(或區分所有權人)之權利與義務
一、區分所有
二、專有部分使用之限制
三、共用部分使用之限制

參、管理組織與規約
一、區分所有權人會議違法決議的效力
(一)如有區分所有權人會議其召開程序違法或違法決議,其決議之效力如何?
(二)區分所有權人會議違法決議的種類及效力
二、規約
(一)「規約」定義。
(二)規約的法律性質。
(三)按規約為公寓大廈管理的最高指導原則,其訂定之後,不因區分所有權人的輾轉更替而影響其存續,應屬區分所有權人團體的自治規則;其內容不得違反法律的強制、禁止規定及排除或變更區分所有權本質。

肆、公寓大廈管理費用的負擔如何決定?
一、公寓大廈住戶如何負擔管理費用?
二、管理費用的負擔不得由管理委員會擅自決定標準
三、規約或區分所有權人會議決議可以授權管理委員會決定管理費用的收取
四、有關公寓大廈住戶經催討後仍拒絕繳納管理費時,可否依《公寓大廈管理條例》第 49 條報請地方政府主管機關處罰?
五、管理委員會如何請求管理費用?
 
伍、管理委員會的法律地位
一、管理委員會乃公寓大廈區分所有建築物之法定執行機構
二、管理委員會具有當事人能力
三、管理委員會不具有法人資格
四、管理委員會成立之個數

陸、管理委員會的選任與成立
一、管理委員會成立之門檻:《公寓大廈管理條例》於92年12月31日修正前,管理委員會之組織及選任均應於規約中定之;但92年12月31日修正後第29條第2項則規定:「……公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」,基此,管理委員會之選任事項,已非屬於規約應記載事項,如規約未設規定時,只須經區分所有權人會議議決即可。已解決舊法時期因公寓大廈尚未通過規約,致使管理委員會或管理負責人亦無法成立之窘境。
二、管理委員之選舉與會議運作
(一)管理委員之資格
(二)管理委員之人數、積極資格與消極資格
(三)管理委員之選任
(四)管理委員之解任
(五)管理委員之任期
(六)管理委員會會議之召開
(七)管理委員會之權責
 
柒、常見糾紛與解決實務
一、公寓大廈的房子發現漏水,依法該如何處理?
(一)《公寓大廈管理條例》及《民法》的依據
(二)如何判別責任歸屬?
二、停車位管理相關法律問題
三、違章建築相關法律問題
四、管理維護空間

捌、結語

參考書目
社區商場及大樓之保全與管理。高永昆著。永然文化出版。
公寓大廈管理條例與你。李永然著。永然文化出版。
公寓大廈水電消防維護管理實務。李如貴。永然文化出版。
管好你的公寓大廈。李永然、許啟龍著。永然文化出版。
大樓裝修設備管理好好學。徐源德著。永然文化出版。
建築師變更、分戶一手教材。沈宗樺著。永然文化出版。
新公寓大廈管理條例之實用權益。林旺根著。永然文化出版。
好管用社區訴訟實務。謝心味編著。永然文化出版。
保全及樓管法律權益Q&A。李永然著。永然文化出版。
自撰存證信函之惡鄰看招。林國泰著。永然文化出版。
公寓大廈管理服務人之管理與保全實務。李永然、高永昆、劉智園著。永然文化出版。

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