永遠自然─李永然律師部落格

２０１０年９月１８日下午３時３０分，我前往位於台北市敦化北路的「王朝酒店」（原環亞飯店），出席２０１０年ＡＰＥＣ中小企業服務聯盟商機交流暨企業發展論壇。



我參與「房地產投資分項論壇」，由鄭雅能理事長主持，凌處長、朱萍組長、游適銘科長、雲惟鴻總經理及我均出席。



我針對大陸人民來台不動產投資的相關法律進行說明。

與陸企或大陸人民買賣不動產的法律須知！

文◎李永然律師

一、ECFA後陸企或大陸人民來台取得不動產的情形將增加：
我國於民國91年8月8日即已公布《大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》，然截至民國97年底僅有22件大陸地區人民申請取得不動產權利的案件。
自民國97年5月20日馬英九總統上任之後，解凍兩岸關係，明顯地看到申請取得不動產權利的案件逐漸增加；就以民國98年一年即有8件，至民國99年8月底止更有24件。筆者深信ECFA生效之後，更會快速增加。
而台灣人民與陸企或大陸地區人民買賣不動產時，究竟在法律上應注意那些問題，筆者願藉本文加以介紹。

二、關於不動產登記權利主體之規定：
臺灣《大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》第4條規定：符合下列情形之一者，得為不動產登記之權利主體：1、大陸地區人民。2、經依本條例許可之大陸地區法人、團體或其他機構。3、經依公司法認許之陸資公司。然如係大陸地區人民，而目前擔任大陸地區黨務、軍事、行政或具政治性機關（構）、團體的職務或為成員者，則不得取得或設定不動產物權。

三、需經主管機關認可之規定：
（一）依臺灣《大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》第6條規定：「大陸地區人民」取得、設定或移轉不動產物權，應填具「申請書」，並檢附相關文件，向該管直轄巿或縣（巿）政府申請審核，待審核通過後，應併同取得、設定或移轉不動產權利案件簡報表，報請內政部許可。
（二）依臺灣《大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》第7條規定：「大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司」，為供1、業務人員居住之住宅。2、從事工商業務經營之廠房、營業處所或辦公場所。3、其他因業務需要之處所等業務需要，得取得、設定或移轉不動產物權，亦應填具「申請書」，並檢附相關文件，向該管直轄巿或縣（巿）政府申請審核，待審核通過後，應併同取得、設定或移轉不動產權利案件簡報表，報請內政部許可。
（三）依臺灣《大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》第9條規定：大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司，從事有助於臺灣地區整體經濟或農牧經營之投資，經中央目的事業主管機關同意後，得申請取得、設定或移轉不動產物權（第一項）。依前項規定申請取得、設定或移轉不動產物權者，應填具申請書，並檢附下列文件，向該管直轄巿或縣（巿）政府申請審核：1、第四條第二款或第三款規定之資格證明文件。2、依第五條規定經驗證之證明文件。3、中央目的事業主管機關同意之文件。4、其他經內政部規定應提出之文件（第二項）。直轄巿或縣（巿）政府為前項之審核通過後，應併同取得、設定及移轉權利案件簡報表，報請內政部許可（第三項）。第一項所稱整體經濟之投資，指下列各款投資：1、觀光旅館、觀光遊樂設施及體育場館之開發或經營。2、住宅及大樓之開發或經營。3、工業廠房之開發或經營。4、工業區及工商綜合區之開發或經營。5、其他經中央目的事業主管機關公告投資項目之開發或經營（第四項）。第一項所稱農牧經營之投資，指符合行政院農業委員會公告之農業技術密集與資本密集類目及標準之投資（第五項）。

四、大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或陸資公司申請在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權，「應」不予許可及「得」不予許可之規定：
（一）「應」不予許可情形：
1、依臺灣《大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》第2條規定：「大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司（以下簡稱陸資公司）申請在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權，有下列情形之一者，應不予許可：一、依土地法第十七條第一項各款所定之土地。二、依國家安全法及其施行細則所劃定公告一定範圍之土地。三、依要塞堡壘地帶法所劃定公告一定範圍之土地。四、各港口地帶，由港口主管機關會同國防部及所在地地方政府所劃定一定範圍之土地。五、其他經中央目的事業主管機關劃定應予禁止取得之土地。」。
2、依臺灣《大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》第4條第1款但書規定：「符合下列情形之一者，得為不動產登記之權利主體：一、大陸地區人民。但現擔任大陸地區黨務、軍事、行政或具政治性機關（構）、團體之職務或為成員者，不得取得或設定不動產物權。（民國99年6月23日修正發布日生效）。
（二）「得」不予許可情形：
1、依臺灣《大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》第3條規定：「大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或陸資公司申請在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權，有下列情形之一者，得不予許可：一、影響國家重大建設者。二、涉及土地壟斷投機或炒作者。三、影響國土整體發展者。四、其他經中央目的事業主管機關認為足以危害國家安全或社會安定之虞者。」。
2、依臺灣《大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》第9條之1規定：「大陸地區人民來臺投資許可辦法之投資人，從事該辦法之投資行為，應依該辦法之規定，經經濟部許可後，始得申請取得、設定或移轉不動產物權。」（民國99年6月23日增訂發布日生效）。

五、關於大陸地區人民辦理不動產登記完畢後，移轉不動產之限制：
依臺灣《大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》第6之1條規定：「大陸地區人民取得供住宅用不動產所有權，於登記完畢後滿三年，始得移轉。但因繼承、強制執行、徵收或法院之判決而移轉者，不在此限。取得前項供住宅用不動產，於登記完畢後三年內，不得辦理土地權利移轉之預告登記。」（民國99年6月23日修正發布日生效）」，原則上限制大陸地區人民於取得不動產所有權後，自登記完畢起「三年」內不得將不動產移轉予第三人，且於登記完畢後「三年」內，不得辦理土地權利移轉之預告登記。

六、結語：
綜上所述，隨著兩岸經貿交流日益密切，陸企及大陸地區人民來台的情形必然大增；而與台灣人民間的不動產交易也隨之增加。掌握相關法律規定，方能順利完成交易，這是投資人所必須注意的（本文作者為永然聯合法律事務所所長、中華人權協會理事長）。

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