文◎李廷鈞(中原大學財經法律學系碩士班.永然聯合法律事務所法務專員)

  不動產交易的實價登錄,近日來在國內討論甚多,對於此一制度不動產買賣或租賃之關係人應有那些認識,筆者願藉本文予以探討。

     我國《平均地權條例》第47條原規定,於土地所有權移轉或設定典權時,權利人與義務人應於訂定契約之日起三十日內,檢同契約即有關文件,共同申請土地所有權移轉或設定典權登記,並共同申報土地移轉現值。但此處所指之「土地移轉現值」係以訂約日或申報機關收件日當期之土地「公告現值」為準,並無法反映真實之「市場交易價格」。

     為使不動產交易市場更為透明,因此日前修法將不動產交易的實價登錄作為修法之重點。民國1011230日修正公布之《平均地權條例》第47條第1項即規定:「權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」故可得而知,此處之「權利人」即指買受人,換句話說,買方具有實價登錄的義務。

     新法於同條規定有兩種例外情形:「一、買賣案件委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄。二、買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交,除依前款規定委託地政士申請登記者外,應由不動產經紀業申報登錄。」故可得而知,當權利人委由地政士申請登記或委由不動產經紀業即仲介或代銷代理成交時,地政士及仲介或代銷,即具有向主管機關申報登錄成交案件實際資訊的義務。由上述規定可得知,於移轉所有權之買賣案件,若同時有地政士、不動產經紀業,「地政士」之義務係第一順位、「不動產經紀業」係第二順位,最後才是「不動產權利人」。若前順位者已完成申報登錄,後順位者則免除登錄的義務。

     而《地政士法》第26條之11項規定:「地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記三十日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」又《不動產經紀業管理條例》第24條之1規定:「經營仲介業務者,對於買賣或租賃委託案件,應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記或簽訂租賃契約書後三十日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。」「經營代銷業務者,對於起造人或建築業委託代銷之案件,應於委託代銷契約屆滿或終止三十日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊」因此除了前面所提到移轉所有權的案件外,若委託由仲介業租賃之案件,於租賃契約簽訂後,仲介即具有於三十日內向主管機關申報登錄租賃價格的義務。而受起造人或建築業委託的代銷業,於代銷契約終止三十日內,亦應向主管機關申報登錄,因而即便是代銷公司代銷之預售屋,亦應由代銷公司予以登錄。

     此外,依據《平均地權條例》第47條第4項規定:「登錄之資訊,除涉及個人資料外,得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。」乃為了保護個人之「隱私權」,故規定以區段化、去識別化之方式提供查詢。

     實價登錄之最終目的在於作為將來實價課稅的第一步,但相關配套措施尚未建立,且實價之資訊尚不完整,即以登錄之實價作為課徵房屋稅、地價稅抑或土地增值稅之依據,未免有不公平之事,因此《平均地權條例》第47條第5項亦對於這方面做出規定:「已登錄之不動產交易價格資訊,在配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據。」因此,不動產交易實價登錄目前暫時還不會作為課稅之依據,權利人可以安心登錄。

     最後在罰則的部分,除《平均地權條例》第81條對於權利人違反申報規定時,「經主管機關限期改正未改正者,處新台幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰,並限期改正;屆期未改正者,應按次處罰。」外,於《不動產經紀業管理條例》第29條第1項及《地政士法》第51條之1中,都直接規定得直接處罰三至十五萬元,而無勸導期。因而,不動產仲介及代銷人員或者是地政士於代理成交不動產案件或登記時,對於實價登錄的相關規定,即不可不慎!!

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