問題:

  美好社區內有40位區分所有權人,老張是其中一戶,老張因其住家就在一樓,竟將自家門口前的「法定空地」劃出兩個停車位,自己停放自家的汽車,美好社區管理委員會要求老張回復原狀,老張卻置之不理,美好社區管理委員會依法該如何是好?


解析:

  按「公寓大廈」屬於「區分所有」,其乃指數人區分一建築物而各有其「專有部分」,並就其「共用部分」按其「應有部分」有所有權。
  前述的「共用部分」乃指公寓大廈「專有部分」以外的其他部分及不屬於專有的附屬建築物,而供共同使用者(參見《公寓大廈管理條例》第3條第4款)。
  就以本案例而言,老張家門口的空地屬於「法定空地」,法定空地屬於「共用部分」。共用部分原則上「共用」,如欲「專用」(註1)依《公寓大廈管理條例》第23條第2項第1款規定:「約定專用部分」的範圍及使用主體必須記載於「規約」(註2)內,始生效力;倘未依前述程序而成立「約定專用」,其占用者即構成「無權占用」。
  按「共有及共用部分的維護」屬於「管理委員會」的職責(參見《公寓大廈管理條例》第36條第2款),所以管理委員會必須依法要求無權占用者老張回復原狀,將「法定空地」返還於社區全體住戶共用。
  倘老張置之不理,則可分兩方面追究其法律責任:
  一、刑事責任:老張的竊佔行為,已構成《刑法》第320條的「竊佔罪」,其法定刑為「最重本刑五年以下有期徒刑」,本罪為「非告訴乃論之罪」;社區內的區分所有權人可以提出「刑事告訴」,追究其刑事責任。
  二、民事責任:;老張之無權占用的行為,既為「侵權行為」(《民法》第184條),也構成「不當得利」(《民法》第179條);社區內區分所有權人可以以老張為「民事被告」請求損害賠償。
  以上說明,供「美好社區管理委員會」及各區分所有權人參酌運用(本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人、永然法律基金會董事長)。
  註1、「約定專用部分」乃指公寓大廈「共用部分」經約定供特定區分所有權人使用者(參見《公寓大廈管理條例》第3條第5款)。
  註2、「規約」乃指公寓大廈區分所有權人為增進共用利益,確保良好生活環境,經「區分所有權人會議」決議的共同遵守事項(參見《公寓大廈管理條例》
     第3條第12款)。

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