問題：
美好社區內有40位區分所有權人，老張是其中一戶，老張因其住家就在一樓，竟將自家門口前的「法定空地」劃出兩個停車位，自己停放自家的汽車，美好社區管理委員會要求老張回復原狀，老張卻置之不理，美好社區管理委員會依法該如何是好？
解析：
按「公寓大廈」屬於「區分所有」，其乃指數人區分一建築物而各有其「專有部分」，並就其「共用部分」按其「應有部分」有所有權。
前述的「共用部分」乃指公寓大廈「專有部分」以外的其他部分及不屬於專有的附屬建築物，而供共同使用者（參見《公寓大廈管理條例》第3條第4款）。
就以本案例而言，老張家門口的空地屬於「法定空地」，法定空地屬於「共用部分」。共用部分原則上「共用」，如欲「專用」（註1）依《公寓大廈管理條例》第23條第2項第1款規定：「約定專用部分」的範圍及使用主體必須記載於「規約」（註2）內，始生效力；倘未依前述程序而成立「約定專用」，其占用者即構成「無權占用」。
按「共有及共用部分的維護」屬於「管理委員會」的職責（參見《公寓大廈管理條例》第36條第2款），所以管理委員會必須依法要求無權占用者老張回復原狀，將「法定空地」返還於社區全體住戶共用。
倘老張置之不理，則可分兩方面追究其法律責任：
一、刑事責任：老張的竊佔行為，已構成《刑法》第320條的「竊佔罪」，其法定刑為「最重本刑五年以下有期徒刑」，本罪為「非告訴乃論之罪」；社區內的區分所有權人可以提出「刑事告訴」，追究其刑事責任。
二、民事責任：；老張之無權占用的行為，既為「侵權行為」（《民法》第184條），也構成「不當得利」（《民法》第179條）；社區內區分所有權人可以以老張為「民事被告」請求損害賠償。
以上說明，供「美好社區管理委員會」及各區分所有權人參酌運用（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人、永然法律基金會董事長）。
註1、「約定專用部分」乃指公寓大廈「共用部分」經約定供特定區分所有權人使用者（參見《公寓大廈管理條例》第3條第5款）。
註2、「規約」乃指公寓大廈區分所有權人為增進共用利益，確保良好生活環境，經「區分所有權人會議」決議的共同遵守事項（參見《公寓大廈管理條例》
第3條第12款）。
............................................................................................................................................................................
《公寓大廈管理維護法律手冊》免費贈閱
公寓大廈已成為現代都會人普遍的居住型態，同住一片「屋簷」下，如何避免住戶間問題叢生，進而友善芳鄰？《公寓大廈管理條例》應運而出。由台北市議員汪志冰策劃，三井餐飲事業黃奕瑞董事長、永然法律基金會捐印，永然聯合法律事務所執業律師共同撰著的《公寓大廈管理維護法律手冊》，針對社區民眾經常碰到的種種疑難雜症，分成四大區塊、二十六個問題，以淺顯易懂的文字深入解析。
《公寓大廈管理條例》自民國84年6月28日公布施行以來，已逾十八年，期間，歷經數次修正，條文規定益臻完善；無論社區管理委員會經手的糾紛案件、主管機關所發的行政解釋函或司法機關作出的相關判決，均有相當可觀的成績。本次手冊涵蓋的內容包括：「區分所有權人會議及規約」、「管理委員會之組成與職責」、「管理費、公共基金與修繕義務」、「專有部分使用、公共區域、違建之管理與社區安全維護」等四議題，作者融合法律條文、行政機關見解、司法實務判決，予讀者最完整的解答與建議。末了並附內政部營建署最新修正的《公寓大廈規約範本》供社區參考運用。
欲索取者，請來函附上10元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。
留言列表
